Kaufnebenkosten in Spanien: was auf den Preis kommt, und warum die Region entscheidet

Der Preis ist nicht der Preis. Auf jede spanische Immobilie kommen Steuern und Gebühren, die Sie bar aufbringen müssen. Sie lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren, weil die Bank gegen die Immobilie leiht und nicht gegen die Steuer darauf.

Der Rechner oben nimmt einen Preis und zeigt, was daraufkommt. Dieser Text erklärt, woraus sich das zusammensetzt und wo die Rechnung an ihre Grenze stößt.

Warum Zahlen „für Spanien” hier nichts nützen

Die größte Position, die Grunderwerbsteuer, ist keine nationale Steuer. Sie wird von der autonomen Region gesetzt, in der die Immobilie liegt. Andalusien setzt sie anders als die Balearen, Katalonien anders als Madrid, und zwar nicht nur der Höhe nach, sondern auch in der Struktur: manche Regionen staffeln nach Kaufpreis, andere haben einen einheitlichen Satz.

Das hat eine praktische Folge, die viele deutsche Ratgeberseiten übersehen: Ein Artikel über „Kaufnebenkosten in Spanien” ist nur dann brauchbar, wenn er sagt, für welche Region er gilt. Wer eine Mallorca-Rechnung auf ein Haus in Marbella anwendet, rechnet mit dem falschen System.

Diese Seite gilt für Andalusien. Also für Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas, Fuengirola und die übrige Costa del Sol.

Die Posten im Einzelnen

Grunderwerbsteuer, und welche es ist

Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, was Sie kaufen:

Bestandsimmobilie (Verkauf von privat oder von einer Person, die nicht Bauträger ist): ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Sie wird von Andalusien erhoben und ist die größte einzelne Nebenkostenposition.

Neubau direkt vom Bauträger: statt ITP fällt Mehrwertsteuer (IVA) an, zuzüglich Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Die Mehrwertsteuer ist national, die Stempelsteuer regional.

Der Unterschied ist keine Formalie. Die Gesamtbelastung fällt bei Neubau und Bestand unterschiedlich aus, und wer beide vergleicht, sollte sie in der Rechnung getrennt halten.

Ermäßigungen existieren in Andalusien für bestimmte Erwerber. Abhängig von persönlichen Verhältnissen, nicht von der Immobilie. Ob eine davon für Sie gilt, ist eine Frage an Ihren Berater und nicht an einen Rechner.

Notar

Die Beurkundung. Die Gebühren folgen einer amtlichen Gebührenordnung und hängen vom Wert und vom Umfang der Urkunde ab. Deshalb gibt der Rechner eine Spanne und keinen Punktwert.

Eigentumsregister

Die Eintragung im Registro de la Propiedad. Ebenfalls amtlich geregelt, ebenfalls wertabhängig. Erst diese Eintragung macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam, und sie dauert Wochen nach der Beurkundung.

Gestoría

In Spanien üblich: Ein Gestor übernimmt Steuererklärung, Eintragung und die Behördengänge nach der Beurkundung. Kein Muss, aber weit verbreitet und in der Praxis meist gut investiert.

Unabhängiger Anwalt

Der Posten, an dem am ehesten gespart wird und an dem es sich am wenigsten lohnt. Der Notar prüft die Urkunde, nicht die Immobilie. Register, Genehmigungen, Erstbezugsgenehmigung, Gemeinschaftsunterlagen und die planungsrechtliche Lage untersucht nur jemand, den Sie selbst beauftragt haben.

Üblich ist ein Prozentsatz des Kaufpreises oder ein Festhonorar. Beauftragen Sie nicht die Kanzlei, die der Verkäufer oder der Bauträger empfiehlt.

Der Referenzwert — was der Rechner nicht wissen kann

Seit einigen Jahren bemisst sich die Grunderwerbsteuer nicht mehr allein am vereinbarten Kaufpreis, sondern mindestens am Referenzwert (valor de referencia), den das Kataster für die Immobilie führt.

Liegt der Referenzwert über Ihrem Kaufpreis, wird nach dem höheren Wert besteuert. Der Rechner oben kennt Ihren Kaufpreis, aber nicht den Referenzwert Ihrer konkreten Immobilie. Deshalb kann er in diesem Fall zu niedrig liegen.

Der Wert lässt sich vor der Unterschrift abfragen. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen eine Stunde Vorarbeit einen vierstelligen Betrag verhindern kann.

Was danach jährlich anfällt

Die Kaufnebenkosten sind einmalig. Danach beginnt die laufende Seite:

• IBI, die kommunale Grundsteuer, jährlich von der Gemeinde erhoben und nach dem Katasterwert berechnet. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas und Fuengirola setzen sie jeweils selbst fest.
• Hausgeld in jeder Anlage mit Gemeinschaftseigentum. Pool, Aufzug, Gartenanlage, Sicherheitsdienst. Von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, nicht vom Verkäufer, und durch Sonderumlagen erhöhbar.
• Nichtresidentensteuer: Wer die Immobilie besitzt, ohne in Spanien steuerlich ansässig zu sein, hat eine jährliche Erklärungspflicht. Auch in einem Jahr ohne Einnahmen.
• Müllgebühr und Versorgungsverträge, teils mit Grundgebühren, die auch bei leerstehender Immobilie weiterlaufen.

Wer was zahlt, Position für Position

In einem spanischen Kauf ist die Verteilung teils gesetzlich, teils verhandelbar. Es lohnt zu wissen, welche welche ist.

Beim Käufer, fast immer:

• Die Steuer des Geschäfts: ITP beim Bestand, Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer beim Neubau
• Die Eintragung ins Eigentumsregister
• Der eigene Anwalt und, wenn genutzt, die Gestoría
• Die Bankbewertung, wenn finanziert wird

Beim Verkäufer, fast immer:

• Die Plusvalía municipal
• Der Energieausweis
• Die Maklerprovision, die bereits im Angebotspreis steckt
• Die Löschung einer eingetragenen Hypothek

Der Mischfall: der Notar. Das Gesetz sieht eine Verteilung vor, in der Praxis ist an dieser Küste die Vereinbarung üblich, dass der Käufer die Urkunde trägt. Das ist verhandelbar und der Betrag ist bekannt. Fragen statt annehmen.

Zwei Fälle, die aus der Regel fallen. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, kann die Gemeinde die Plusvalía beim Käufer als Ersatzschuldner einfordern, weshalb ein Einbehalt beim Notar der übliche und vernünftige Weg ist. Und läuft noch eine Hypothek, hat deren Löschung eigene Kosten und Fristen, die schriftlich geregelt gehören.

Wie sich Notar und Register berechnen

Das sind keine freien Honorare. Beide folgen gesetzlichen Gebührenordnungen, gestaffelt nach dem Wert des Geschäfts, mit Zuschlägen für Bogenzahl, Ausfertigungen und Nebengeschäfte.

Zwei Folgen daraus:

Notare zu vergleichen bringt wenig. Der Kern ist taxiert. Was sich unterscheidet, sind Nebenposten und Tempo.

Der Betrag wächst unterproportional zum Preis. Bei hohen Kaufpreisen fallen Notar und Register kaum ins Gewicht, bei niedrigen relativ deutlich mehr. Eine Faustregel vom Typ “rechnen Sie einen festen Prozentsatz” funktioniert an beiden Enden schlecht.

Wann welches Geld fließt

Die Reihenfolge zählt, weil nicht alles am selben Tag abgeht.

1. Reservierung: einige tausend Euro, Wochen vor allem anderen
2. Arras-Vertrag: rund zehn Prozent des Preises, typischerweise Wochen bis zwei Monate vor der Urkunde
3. Vorschuss an die Gestoría: vor der Unterschrift, damit sie die Steuer ohne Wartezeit abführen kann
4. Am Tag der Urkunde: der Rest des Preises, dazu der Notar
5. Nach der Unterschrift: die Steuer innerhalb ihrer Frist, dann die Eintragung

Wer nur den Beurkundungstag plant, merkt zu spät, dass er vorher Liquidität brauchte.

Warum wir keine Durchschnittspreise nennen

Sie finden anderswo Faustregeln wie „rechnen Sie mit zehn bis fünfzehn Prozent”. Solche Spannen stimmen ungefähr und helfen bei einer konkreten Immobilie trotzdem wenig, weil ihre größte Position regional gesetzt ist und der Referenzwert individuell.

Der Rechner oben zeigt deshalb Positionen und Spannen statt einer Zahl, nennt das Datum, an dem die Sätze geprüft wurden, und sagt ausdrücklich, dass sie nicht von einem Steuerberater bestätigt sind. Für eine konkrete Immobilie rechnen wir das mit dem Referenzwert durch.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?

Das hängt von der autonomen Region ab, nicht vom Staat. Für die Costa del Sol gilt der andalusische Satz; die Balearen, Katalonien und Madrid rechnen anders, teils mit gestaffelten statt einheitlichen Sätzen. Der Rechner auf dieser Seite arbeitet mit den andalusischen Sätzen und nennt das Datum, an dem sie geprüft wurden.

Welche Steuer fällt beim Neubau an?

Statt der ITP fallen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer an. Die Mehrwertsteuer ist national geregelt, die Stempelsteuer von Andalusien. Wer Neubau und Bestand vergleicht, sollte beide Rechnungen getrennt aufstellen. Die Gesamtbelastung unterscheidet sich.

Was ist der Referenzwert und warum kostet er mich Geld?

Der valor de referencia ist ein amtlich ermittelter Wert des Katasters. Liegt er über dem vereinbarten Kaufpreis, wird die Grunderwerbsteuer nach dem höheren Wert berechnet. Er lässt sich vor der Unterschrift abfragen, und genau das sollte man tun, bevor man mit dem Kaufpreis kalkuliert.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In aller Regel nicht. Die Bank leiht gegen die Immobilie, nicht gegen die Steuer darauf, und finanziert bei Nichtansässigen ohnehin einen geringeren Anteil. Planen Sie die Nebenkosten als Eigenmittel ein.

Wer zahlt Notar und Register in Spanien?

Üblicherweise der Käufer, wobei die gesetzliche Verteilung und die Vertragspraxis auseinanderfallen können. Was im konkreten Fall vereinbart ist, steht im Kaufvertrag, und ist verhandelbar.

Was kostet ein Anwalt beim Immobilienkauf in Spanien?

Üblich ist ein Prozentsatz des Kaufpreises oder ein Festhonorar. Wir nennen keine Beträge, weil sie sich zwischen Kanzleien stark unterscheiden. Wichtiger als der Preis ist die Unabhängigkeit: nicht die Kanzlei des Verkäufers und nicht die des Bauträgers.

Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf?

IBI als kommunale Grundsteuer, Hausgeld in Anlagen mit Gemeinschaftseigentum, Versorgung einschließlich Grundgebühren auch bei Leerstand, Müllgebühr, und für nichtansässige Eigentümer eine jährliche Erklärungspflicht in Spanien, auch ohne Einnahmen.

Wer zahlt den Notar, Käufer oder Verkäufer?

Das Gesetz sieht eine Verteilung vor, an dieser Küste ist aber die Vereinbarung üblich, dass der Käufer die Urkunde trägt. Es ist verhandelbar und der Betrag ist bekannt, also lohnt es zu fragen statt anzunehmen.

Wie berechnen sich Notar- und Registergebühren?

Nach gesetzlichen Gebührenordnungen, gestaffelt nach dem Wert des Geschäfts, mit Zuschlägen für Bogenzahl, Ausfertigungen und Nebengeschäfte. Der Kern ist taxiert, weshalb ein Vergleich zwischen Notaren wenig bringt, und der Betrag wächst unterproportional zum Kaufpreis.

Wann fließt welches Geld?

Zuerst die Reservierung einige Wochen vorher, dann rund zehn Prozent im Arras-Vertrag, dann der Vorschuss an die Gestoría vor der Unterschrift, am Tag der Urkunde der Rest des Preises samt Notar, und danach die Steuer innerhalb ihrer Frist. Wer nur den Beurkundungstag plant, braucht die Liquidität früher.

Gelten in Andalusien Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer?

Für bestimmte Erwerber gibt es sie, und sie hängen an persönlichen Verhältnissen, nicht an der Immobilie. Ob eine davon auf Sie zutrifft, gehört zu Ihrem Steuerberater. Der Rechner auf dieser Seite unterstellt bewusst den allgemeinen Satz, damit das Ergebnis nicht zu günstig ausfällt.