Los gastos de compra en Marbella: lo que se suma al precio

Casi todas las calculadoras de gastos de compra que circulan están hechas para la media española. Esta está hecha para Andalucía, y la diferencia no es cosmética: el impuesto más alto de la operación lo fija la comunidad autónoma, de modo que una cifra nacional o de otra región no sirve.

Quién fija qué

La Junta de Andalucía fija el ITP en segunda mano y el AJD en obra nueva. Es el mismo tipo en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola. El municipio no influye aquí.

El Estado fija el IVA de la obra nueva.

El ayuntamiento fija el IBI anual y la plusvalía municipal. No son gastos de compra, pero sí varían entre municipios y deben estar en su presupuesto.

Las partidas

Segunda mano:

• ITP — con diferencia la partida principal
• Notaría, con arancel regulado que sigue el valor
• Registro de la Propiedad, también regulado
• Su propio abogado
• Gestoría, si delega la tramitación
• Tasación, si financia

Obra nueva:

• IVA en lugar de ITP
• AJD, que en segunda mano no se aplica
• Las mismas partidas de notaría, Registro y abogado

Con hipoteca se añaden costes específicos; desde la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario su reparto entre banco y cliente cambió, y el banco debe entregarle información precontractual detallada.

Quién paga qué, partida por partida

En una compraventa española el reparto es en buena medida legal y en parte pactable. Conviene saber cuál es cuál antes de negociar.

A cargo del comprador, casi siempre:

• El impuesto de la operación: ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Su propio abogado y, si lo usa, la gestoría.
• La tasación, si financia.

A cargo del vendedor, casi siempre:

• La plusvalía municipal.
• El certificado energético.
• La comisión de agencia, ya incorporada al precio de oferta.
• La cancelación registral de una hipoteca anterior, si la hay.

El caso mixto: la notaría. La ley prevé un reparto por defecto, pero en la práctica el pacto de que el comprador asuma la escritura es habitual en la costa. Es un punto negociable y con importe conocido: pregúntelo en lugar de asumirlo.

Cuidado con dos supuestos que se salen de la regla. Si el vendedor no es residente fiscal en España, la plusvalía municipal puede reclamarse al comprador como sustituto del contribuyente, de modo que lo prudente es retenerla en la notaría. Y si hay hipoteca viva, la cancelación registral tiene coste y plazo propios que conviene pactar por escrito.

Cómo se calculan la notaría y el Registro

No son honorarios libres. Ambos siguen aranceles regulados que se calculan sobre el valor de la operación por tramos, con partidas adicionales por número de folios, copias autorizadas y actos complementarios.

Dos consecuencias prácticas:

Comparar presupuestos de notarios tiene un recorrido limitado. El grueso está tasado. Lo que varía son los extras y la agilidad.

El importe crece menos que proporcionalmente con el precio. En operaciones altas la notaría y el Registro pesan poco en el total; en las bajas, bastante más en términos relativos. Por eso una regla del tipo “cuente un porcentaje fijo del precio” funciona mal en los extremos.

Cuándo sale cada pago

El orden importa porque el dinero no sale todo el mismo día.

1. Reserva: unos miles de euros, semanas antes de todo lo demás.
2. Contrato de arras: en torno al diez por ciento del precio, típicamente semanas o un par de meses antes de la escritura.
3. Provisión de fondos a la gestoría: antes de la firma, para que pueda liquidar el impuesto sin esperar.
4. Día de la escritura: el resto del precio, más notaría.
5. Después de firmar: el impuesto dentro de su plazo, y la inscripción registral.

Quien planifica solo el día de la firma se encuentra con que necesitaba liquidez antes.

Con hipoteca: qué cambió y qué no

Desde la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de los gastos asociados al préstamo cambió respecto de lo que muchos recuerdan de compras anteriores. Buena parte pasó a la entidad.

Lo que sigue siendo suyo en la práctica:

• La tasación, que encarga la entidad y paga usted.
• Su copia de la escritura de préstamo, si la solicita.
• El seguro de daños exigido sobre el inmueble, aunque puede contratarlo donde quiera.

Y hay un elemento de calendario que sorprende: la ley exige información precontractual normalizada y una visita al notario previa a la firma, distinta del día de la escritura. Es una protección real, y también una cita más en la agenda.

El punto que más dinero cuesta: el valor de referencia

La base imponible del ITP no puede ser inferior al valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble.

En la práctica: si compra por debajo de ese valor, el impuesto se calcula igualmente sobre él. Negociar baja el precio, no el impuesto.

Consúltelo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral —es gratuito— antes de negociar, no después. Le dedicamos una guía aparte porque cambia el planteamiento de una oferta.

Por qué no escribimos porcentajes en el texto

Los encontrará en otros sitios. Aquí no están en el texto corrido, y es deliberado: los fija Andalucía, se han modificado varias veces en los últimos años, y existen tipos reducidos que dependen de la situación personal del comprador y no del inmueble. De modo que una lista genérica induce a error justo en el caso concreto.

Lo que sí hacemos: la calculadora de arriba trabaja con tipos que llevan fecha y fecha de revisión, para que vea sobre qué se apoya.

Una advertencia honesta sobre la calculadora

Los tipos con los que calcula proceden de fuentes secundarias y no han sido validados por un asesor fiscal. Lo decimos expresamente porque la diferencia importa: use el resultado para entender la mecánica y el orden de magnitud que debe provisionar, no como cifra sobre la que basar una oferta. Para eso lo recalculamos sobre su inmueble concreto.

Lo que los compradores olvidan

• Los gastos se suman al precio y no se financian. Los bancos españoles financian el inmueble, no los gastos, y además prestan contra su propia tasación.
• La señal del contrato privado sale semanas antes de la escritura.
• Los gastos de comunidad corren desde la entrega, y las deudas del vendedor pueden afectar al inmueble en lugar de a él.
• La declaración anual del no residente, si usted no es residente fiscal en España, empieza el mismo año de la compra.
• El plazo del ITP: hasta que no está liquidado, la escritura no se inscribe.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Andalucía además del precio?

Depende de si es segunda mano u obra nueva. En segunda mano el ITP autonómico es con diferencia la partida principal, más notaría, Registro y su abogado; en obra nueva, IVA más AJD en lugar del ITP. La calculadora de arriba plantea el cálculo e indica la fecha de los tipos utilizados.

¿Quién fija el ITP en Marbella?

La Junta de Andalucía, no el Estado ni el ayuntamiento. Por eso es el mismo en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola. Lo que varía por municipio es el IBI y la plusvalía municipal.

¿Sirve una calculadora hecha para la media española?

Para el ITP no, porque lo fija cada comunidad autónoma y varía tanto en el tipo como a veces en la estructura. Aplicar una media nacional es equivocarse en la partida más alta de la compra.

¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia?

Tributa igualmente sobre el valor de referencia, porque actúa como suelo de la base imponible del ITP. Consúltelo en la Sede Electrónica del Catastro antes de negociar: cambia lo que realmente le cuesta la operación.

¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca?

Por lo general no. Los bancos españoles financian el inmueble y no los gastos de compra, y prestan contra su propia tasación: si esta queda por debajo del precio pactado, la diferencia la pone usted.

¿Hay tipos reducidos de ITP en Andalucía?

Existen para determinados supuestos, pero dependen de circunstancias personales del comprador y del destino del inmueble, y cambian. Por eso no los listamos aquí: confírmelo con la Agencia Tributaria de Andalucía o con su gestor.

¿Cambian los gastos si compro en una urbanización?

Los impuestos no, pero hereda gastos corrientes: las cuotas de comunidad. Pida el importe actual, un certificado de deudas y las dos últimas actas. Las deudas del vendedor pueden afectar al inmueble.

¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?

La ley prevé un reparto por defecto, pero en la costa es habitual pactar que la escritura la asuma el comprador. Es negociable y con importe conocido, así que conviene preguntarlo en lugar de darlo por hecho.

¿Cómo se calculan los honorarios de notaría y Registro?

Siguen aranceles regulados que se calculan sobre el valor de la operación por tramos, con partidas por folios, copias y actos complementarios. El grueso está tasado, de modo que comparar presupuestos tiene un recorrido limitado, y el importe crece menos que proporcionalmente con el precio.

¿En qué momento sale cada pago?

Primero la reserva unas semanas antes, después alrededor del diez por ciento en el contrato de arras, luego la provisión de fondos a la gestoría antes de firmar, el resto del precio el día de la escritura, y por último el impuesto dentro de su plazo. Quien planifica solo el día de la firma descubre que necesitaba liquidez antes.

Con hipoteca, ¿qué gastos me corresponden?

Tras la ley de crédito inmobiliario buena parte pasó a la entidad. En la práctica quedan a su cargo la tasación, su copia de la escritura de préstamo si la pide y el seguro de daños, que puede contratar donde quiera. Añada al calendario la visita previa al notario, distinta del día de la firma.

¿Pago más impuestos si no soy residente?

En la compra no: el ITP y el IVA dependen del inmueble, no de su residencia. La diferencia llega después: como propietario no residente tendrá una declaración anual en España, y al vender el comprador retendrá el 3 % del precio a cuenta.