Inmuebles en Marbella — el criterio de quien no tiene nada suyo que venderle.
No tenemos cartera propia ni cumplimos cupos de ningún promotor. Por eso la respuesta a «¿me quedo con esta casa?» también puede ser no. Del lado del comprador: aclarar qué puede llegar a ser el inmueble antes de hablar de precio. Del lado del vendedor: valorar sobre compraventas elevadas a público, no sobre precios de portal.
En Marbella la pregunta difícil no es cuánto cuesta una vivienda. Es qué puede llegar a ser.
MARNER ESTATES es una asesoría inmobiliaria independiente. Del lado del comprador defendemos su interés, nunca el cupo de un promotor. En la práctica, aquí eso significa: comprobar si lo que está construido coincide con lo autorizado y con lo inscrito en el Registro, si existe la licencia de primera ocupación y qué permite el planeamiento vigente — antes de que nadie hable de precio.
Del lado del vendedor posicionamos su inmueble con discreción ante los compradores internacionales adecuados, valorado sobre compraventas comparables elevadas a público en lugar de precios de oferta.
Sobre MARNER ESTATESDos encargos. Un mismo criterio.
Comprar con los ojos abiertos.
- Comparables elevados a público de la misma urbanización, no medias de la costa
- Situación de licencias: superficie declarada, licencia de obra, licencia de primera ocupación
- Situación urbanística de la parcela según el planeamiento vigente
- Alquiler turístico — si la vivienda está inscrita en el registro y si inscribirla es realista
- El coste completo: ITP o IVA más AJD, notaría, registro, abogado
- Si el valor de referencia del Catastro supera el precio pactado
- Derramas pendientes y actas de la comunidad, antes de la señal
Vender con discreción.
- Valoración sobre compraventas elevadas a público en su municipio, no sobre precios de portal
- Comercialización discreta y dirigida en lugar de difusión en todos los portales
- Una selección cualificada de compradores en lugar de cada consulta que genera un portal
- Su documentación completa antes de la primera visita, no durante la negociación
- Certificado energético y la retención del 3 % en ventas de no residentes, gestionados
Lo escaso en Marbella no es el suelo. Lo escaso es lo que permiten los papeles.
Viviendas no le faltan a Marbella, y obra nueva en la costa menos aún. Realmente escaso es el inmueble en el que licencias, inscripción registral y situación urbanística coinciden entre sí. Es una cuestión de documentos, no de geografía — y por eso decide más la comprobación que la búsqueda.
Un planeamiento en transición
El Tribunal Supremo anuló en 2015 el PGOU de 2010; desde entonces rige en el municipio el plan de 1986. Su sucesor, el PGOM, es el primero de Andalucía bajo el nuevo marco urbanístico autonómico; el instrumento que resuelve definitivamente la situación de una parcela concreta llegará después. En algunas parcelas el vendedor sencillamente no puede responder a la pregunta.
La legalidad es una pregunta, no un trámite
La propia sentencia habló de una situación generalizada de irregularidad urbanística en el municipio. Eso es historia — pero historia que está en registros, licencias y expedientes. Por eso la licencia de primera ocupación merece aquí más atención que el dossier de venta.
Andalucía escribe sus propias reglas
El ITP, la inscripción para el alquiler turístico y buena parte del procedimiento los fija la comunidad autónoma, no Madrid. Cifras escritas para España en conjunto o para otra comunidad — también para Baleares — no valen aquí. Por eso tampoco las trasladamos.
Submercados con vida propia
La Milla de Oro, Nueva Andalucía, el casco antiguo, San Pedro, las playas del este y las urbanizaciones de ladera se comportan de forma distinta — en oferta, en perfil de comprador y en lo que permite el planeamiento. Una media de la Costa del Sol no describe ninguno.
Todo el año, no por temporada
El aeropuerto de Málaga conecta la costa con buena parte de Europa también en invierno. La zona funciona como lugar de residencia, no solo como dirección de verano — se nota en cómo se usan y se alquilan las viviendas.
El alquiler turístico se inscribe, no se licencia por cupo
En Andalucía el alquiler turístico se tramita mediante declaración responsable ante el registro de turismo autonómico, que asigna un número de inscripción; ese número debe figurar en cada anuncio. Es un procedimiento distinto de los cupos de licencias de otras comunidades — y lo que permitan los estatutos de la comunidad de propietarios es otra pregunta aparte.
«Cada recomendación se apoya en el análisis, no en la presión comercial — alineada únicamente con sus objetivos, a ambos lados de la mesa.»
En la intersección entre la práctica de agencia y el asesoramiento estratégico, con experiencia internacional en el mercado español.
Más sobre nosotrosAsí funciona el asesoramiento.
Primera conversación
Entendemos su objetivo — comprar, vender o ambas cosas.
Estrategia
Primero la zona adecuada para ese objetivo, después la vivienda adecuada dentro de ella.
Comprobación
Registro, licencias, situación urbanística y gastos corrientes, antes de que se comprometa.
Ejecución
Ejecución coordinada, en escritura pública.
Después
Seguimos a su lado — mantener, alquilar, reinvertir, vender.
Lo que querríamos saber si compráramos nosotros.
Escrito para quien compromete dinero en un expediente que no ha visto — y deliberadamente sin las cifras que envejecen en silencio.
Preguntas, respondidas.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en Marbella?
Sí. España no impone restricciones a la propiedad extranjera. Hace falta un NIE; la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo alquilar la vivienda a turistas?
En Andalucía el alquiler turístico se tramita mediante declaración responsable ante el registro de turismo autonómico, que asigna un número de inscripción; debe figurar en cada anuncio. Si una vivienda concreta cumple los requisitos y si la comunidad de propietarios lo permite son dos preguntas distintas. Resuelva las dos antes de comprar, no después.
¿Qué gastos se suman al precio?
Cuente con el impuesto de transmisiones — ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva — y además notaría, Registro de la Propiedad y abogado. Los tipos los fija Andalucía, no el Estado, y varían entre comunidades. Los calculamos para su vivienda concreta contra la situación actual de la Agencia Tributaria de Andalucía.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
Es el valor que fija el Catastro por inmueble y que actúa como suelo de la base imponible del ITP. Si compra por debajo, el impuesto se calcula igualmente sobre ese valor: negociar baja el precio, no el impuesto. Conviene consultarlo antes de negociar, no después.
¿Hay impuestos recurrentes sobre la vivienda?
Sí. El IBI lo gira anualmente el ayuntamiento y en la mayoría de urbanizaciones se suman los gastos de comunidad. Los propietarios no residentes tienen además una declaración anual en España, incluso en un año sin ingresos. Lo que se aplica a usted lo confirma su asesor; la residencia fiscal depende de dónde viva realmente, no de su pasaporte.
¿Qué hay que comprobar en Marbella que pesa menos en otros sitios?
Si lo construido coincide con la licencia y con la descripción registral, y si llegó a expedirse licencia de primera ocupación. Con la historia urbanística del municipio, aquí no es un trámite. La segunda pregunta es la situación de la parcela en el planeamiento vigente — y en algunas parcelas todavía no está resuelta de forma definitiva.
¿Sigue existiendo la golden visa por compra de vivienda?
No. España cerró la vía inmobiliaria del permiso de residencia por inversión. Quien la ofrezca hoy trabaja con una norma que ya no está vigente. Para ciudadanos de la UE la cuestión no se plantea; para el resto, la residencia va por otras vías y corresponde a un abogado de extranjería.
Hablemos de su siguiente paso en el mercado de Marbella.
Situación de mercado, valoración o estrategia, marco legal y siguientes pasos — partiendo de sus objetivos. Reserve una conversación gratuita y sin compromiso.