Nieruchomości w Marbelli — doradztwo kogoś, kto nie ma panu nic swojego do sprzedania.
Nie mamy własnej oferty ani limitów żadnego dewelopera. Dlatego odpowiedź na pytanie „czy brać ten dom” może brzmieć również nie. Po stronie kupującego oznacza to: ustalić, czym nieruchomość ma prawo być, zanim padnie cena. Po stronie sprzedającego: wyceniać na podstawie transakcji z aktów notarialnych, a nie cen z portali.
W Marbelli trudniejsze pytanie nie brzmi, ile kosztuje dom. Tylko czym ma prawo być.
MARNER ESTATES to niezależne doradztwo nieruchomościowe. Po stronie kupującego reprezentujemy pana interes, nigdy limit dewelopera. Konkretnie oznacza to tutaj: sprawdzamy, czy to, co stoi na działce, odpowiada temu, co zostało dopuszczone i wpisane do księgi, czy istnieje pozwolenie na użytkowanie i co dopuszcza obowiązujący plan — zanim ktokolwiek zacznie mówić o cenie.
Po stronie sprzedającego pozycjonujemy nieruchomość dyskretnie wśród właściwych kupujących z zagranicy, wyceniając ją na podstawie porównywalnych transakcji z aktów notarialnych, a nie cen ofertowych.
O MARNER ESTATESDwa zlecenia. Jeden standard doradztwa.
Kupować z otwartymi oczami.
- Porównania z aktów notarialnych z tej samej urbanizacji, nie średnie dla wybrzeża
- Stan pozwoleń: zadeklarowana powierzchnia, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie
- Sytuacja planistyczna działki według obowiązującego planu
- Najem turystyczny — czy nieruchomość jest zarejestrowana i czy rejestracja jest realna
- Pełny obraz kosztów: ITP albo VAT plus opłata skarbowa, notariusz, księga, prawnik
- Czy wartość referencyjna katastru przekracza uzgodnioną cenę
- Rezydencja podatkowa: co zakup zmienia po stronie polskiej
Sprzedawać dyskretnie.
- Wycena na podstawie transakcji z aktów notarialnych w danej gminie, nie cen z portali
- Dyskretny, ukierunkowany marketing zamiast ogłoszeń we wszystkich portalach
- Wyselekcjonowani kupujący zamiast każdego zapytania z portalu
- Komplet dokumentów przed pierwszym oglądaniem, nie w trakcie negocjacji
- Świadectwo energetyczne i 3-procentowe zatrzymanie przy sprzedaży przez nierezydenta
Deficytowa w Marbelli nie jest ziemia. Deficytowe jest to, na co pozwalają papiery.
Nieruchomości Marbelli nie brakuje, a nowego budownictwa na wybrzeżu tym bardziej. Naprawdę rzadka jest nieruchomość, w której pozwolenia, wpis do księgi i sytuacja planistyczna zgadzają się ze sobą. To kwestia dokumentów, nie geografii — i dlatego sprawdzenie decyduje bardziej niż szukanie.
Plan zagospodarowania w okresie przejściowym
Sąd Najwyższy uchylił w 2015 roku plan z 2010; od tego czasu w gminie obowiązuje plan z 1986. Jego następca, PGOM, przechodzi procedurę zatwierdzania i jest pierwszym w Andaluzji według nowych przepisów regionalnych; dokument rozstrzygający ostatecznie sytuację pojedynczej działki pojawi się później. W przypadku niektórych działek sprzedający po prostu nie potrafi odpowiedzieć na to pytanie.
Legalność to pytanie, nie formalność
Sam wyrok mówił o uogólnionej sytuacji nieprawidłowości urbanistycznych w gminie. To historia — ale historia zapisana w rejestrach, pozwoleniach i aktach. Dlatego pozwolenie na użytkowanie zasługuje tutaj na więcej uwagi niż prospekt sprzedażowy.
Andaluzja pisze własne reguły
Podatek od przeniesienia własności, rejestrację najmu turystycznego i dużą część procedury ustala region, a nie Madryt. Liczby napisane dla całej Hiszpanii albo dla innego regionu — również dla Balearów — tutaj nie obowiązują. Dlatego ich nie przenosimy.
Samodzielne podrynki
Golden Mile, Nueva Andalucía, stare miasto, San Pedro, plaże na wschodzie i urbanizacje na zboczu zachowują się różnie — w podaży, w profilu kupującego i w tym, co dopuszcza plan. Średnia dla Costa del Sol nie opisuje żadnego z nich.
Cały rok, nie sezonowo
Lotnisko w Maladze łączy wybrzeże z większością Europy również zimą. Region funkcjonuje jako miejsce życia, nie tylko jako letni adres — widać to po tym, jak nieruchomości są używane i wynajmowane.
Najem się rejestruje, nie licencjonuje
W Andaluzji najem turystyczny odbywa się przez zgłoszenie do regionalnego rejestru turystycznego, który nadaje numer; numer musi znaleźć się w każdym ogłoszeniu. To inna procedura niż limitowane licencje gdzie indziej w Hiszpanii — a to, na co pozwala wspólnota mieszkaniowa, jest jeszcze osobnym pytaniem.
„Każda rekomendacja opiera się na analizie, nie na presji sprzedażowej — wyłącznie zgodnie z pana celami, po obu stronach stołu.”
Na styku praktyki pośrednictwa i doradztwa strategicznego, z międzynarodowym doświadczeniem na rynku hiszpańskim.
Więcej o nasTak wygląda doradztwo.
Pierwsza rozmowa
Rozumiemy pana cel — kupno, sprzedaż albo jedno i drugie.
Strategia
Najpierw właściwa lokalizacja dla tego celu, potem właściwa nieruchomość w niej.
Sprawdzenie
Księga, pozwolenia, plan i koszty bieżące, zanim się pan zwiąże.
Realizacja
Skoordynowana realizacja, w akcie notarialnym.
Potem
Nadal przy panu — trzymać, wynajmować, reinwestować, sprzedać.
To, co sami chcielibyśmy wiedzieć, gdybyśmy kupowali.
Napisane dla ludzi, którzy angażują pieniądze w obcym systemie prawnym — i świadomie bez liczb, które po cichu się starzeją.
Kupno domu w Hiszpanii: kolejność kroków i miejsca, w których się psuje
Przeczytaj poradnik → Dla polskojęzycznych kupującychPrzeprowadzka do Hiszpanii: co załatwić i w jakiej kolejności
Przeczytaj poradnik → Dla polskojęzycznych kupującychUbezpieczenie zdrowotne w Hiszpanii: która droga dla kogo
Przeczytaj poradnik →Pytania i odpowiedzi.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Marbelli?
Tak. Hiszpania nie ogranicza własności cudzoziemców. Potrzebny jest numer NIE; przeniesienie następuje przed notariuszem i zostaje wpisane do rejestru własności. Jako obywatel Polski ma pan ponadto prawo pobytu w Hiszpanii z tytułu swobody przepływu osób w UE — to niezależne od nieruchomości.
Czy mogę wynajmować nieruchomość turystom?
W Andaluzji najem turystyczny odbywa się przez zgłoszenie do regionalnego rejestru turystycznego, który nadaje numer widoczny w każdym ogłoszeniu. To, czy dana nieruchomość spełnia warunki i czy pozwala na to wspólnota, są dwoma osobnymi pytaniami. Proszę wyjaśnić oba przed zakupem, nie po.
Jakie koszty dochodzą do ceny?
Podatek od przeniesienia własności — ITP przy rynku wtórnym, VAT plus opłata skarbowa przy nowym budownictwie — a do tego notariusz, rejestr własności i prawnik. Stawki ustala Andaluzja, nie państwo, i różnią się między regionami. Liczymy je dla konkretnej nieruchomości według aktualnego stanu Agencia Tributaria de Andalucía.
Czy są podatki bieżące od nieruchomości?
Tak. IBI pobiera co roku gmina, a w większości urbanizacji dochodzą opłaty wspólnoty. Właściciele niebędący rezydentami mają dodatkowo roczny obowiązek deklaracyjny w Hiszpanii, także w roku bez przychodów. Co dotyczy pana, potwierdzi doradca; rezydencja podatkowa wynika z tego, gdzie pan faktycznie mieszka, nie z paszportu.
Co zakup zmienia po stronie polskiej?
Sam zakup nie przenosi rezydencji podatkowej — ta zależy od tego, gdzie znajduje się pana ośrodek interesów życiowych i ile dni pan tam spędza. Ale dochody z najmu i przyszła sprzedaż mają skutki również w Polsce, a sposób ich rozliczenia wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To pytanie do doradcy podatkowego — wskazujemy je, bo zwykle pada za późno.
Co sprawdzić w Marbelli, co gdzie indziej waży mniej?
Czy to, co stoi na działce, odpowiada pozwoleniu i opisowi w księdze, oraz czy kiedykolwiek wydano pozwolenie na użytkowanie. Przy historii planistycznej tej gminy to nie jest formalność. Drugie pytanie to sytuacja działki w obowiązującym planie — a ta dla części działek nie jest jeszcze ostatecznie rozstrzygnięta.
Czy istnieje jeszcze golden visa przez zakup nieruchomości?
Nie. Hiszpania zamknęła drogę nieruchomościową do pobytu inwestorskiego. Kto ją dziś oferuje, pracuje na regule, która już nie obowiązuje. Dla obywateli UE pytanie i tak nie powstaje — prawo pobytu wynika ze swobody przepływu osób.
Porozmawiajmy o pana następnym kroku na rynku Marbelli.
Sytuacja rynkowa, wycena albo strategia, ramy prawne i kolejne kroki — wychodząc od pana celów. Proszę umówić bezpłatną i niezobowiązującą rozmowę.