Sprzedaż nieruchomości w Marbelli
Przyjmujemy niewiele nieruchomości — w Marbelli, Esteponie i Benahavís — i prowadzimy je porządnie. Co to dla Państwa oznacza, opisujemy na tej stronie — łącznie z tym, co przemawia przeciwko nam.
Dlaczego nie ma tu kalkulatora wyceny
Niemal każda strona biura oferuje dziś natychmiastową wycenę. Liczba powstaje z metrów kwadratowych razy cena strefowa i pomija wszystko, co na tym wybrzeżu naprawdę decyduje o wartości: stan, położenie wewnątrz urbanizacji, widok, zgodność powierzchni wybudowanej z wpisem w księdze oraz wysokość składki wspólnoty. Właściciel, który czyta w internecie 1,2 miliona, a w rozmowie słyszy 850 tysięcy, czuje się wprowadzony w błąd — i słusznie. Liczbę otrzymają Państwo od nas po obejrzeniu nieruchomości i przeczytaniu dokumentów.
Jak pracujemy
- 01
Rozmowa i oględziny
Najpierw telefon, potem wizyta. Oglądamy nieruchomość, słuchamy Państwa planów i mówimy wprost, czy jesteśmy właściwym partnerem.
- 02
Dokumenty i cena
Zestawiamy księgę wieczystą, kataster i to, co faktycznie stoi na działce. W Marbelli to nie formalność: rozbudowy i zaadaptowane kondygnacje podziemne są częste, a rozbieżność, której nikt nie zauważył przy własnym zakupie, wychodzi w najgorszym momencie — gdy kupujący jest już związany.
- 03
Sprzedaż
Fotografia, rzetelne materiały i bezpośredni kontakt z kupującymi, których już znamy. Dyskretnie, jeśli Państwo wolą, bez żadnego publicznego ogłoszenia.
Czego będziemy potrzebować
Komplet jest potrzebny dopiero do aktu notarialnego. Na pierwszą rozmowę wystarczy to, co mają Państwo pod ręką.
- Nota simple z rejestru nieruchomości
- Numer katastralny i ostatni nakaz IBI
- Pozwolenie na użytkowanie, jeśli zostało wydane
- Świadectwo charakterystyki energetycznej lub zlecenie na nie
- Statut wspólnoty, dwa ostatnie protokoły i zaświadczenie o zaległościach
- Rzuty i pozwolenia na późniejsze prace budowlane
- Numer rejestracyjny najmu turystycznego, jeśli nieruchomość jest wynajmowana
Co przemawia przeciwko nam
Jesteśmy małym biurem i nie przyjmujemy każdej nieruchomości. Gdy oczekiwana cena jest nierealna albo dokumenty nie są czyste, mówimy to i odmawiamy. Zlecenie, które biegnie rok bez rezultatu, nikomu nie służy. Jeśli zależy Państwu na maksymalnym zasięgu we wszystkich portalach, większe biuro będzie lepszym wyborem — i powiemy to raczej, niż przyjmiemy zlecenie.
O co właściciele pytają najpierw
Ile kosztuje mnie sprzedaż?
Prowizja biura, płacona przez sprzedającego procentowo przy akcie; gminna plusvalía od wzrostu wartości gruntu, od 2021 roku liczona jedną z dwóch metod z prawem wyboru korzystniejszej; podatek od zysku; oraz świadectwo energetyczne, jeśli go nie ma. Nierezydenta dotyczy dodatkowo zatrzymanie 3 %, patrz niżej. Pełne zestawienie znajduje się w poradniku sprzedaży.
Jak długo trwa sprzedaż?
Szczerze: to zależy od ceny, lokalizacji i dokumentów, a kto podaje średnią, ten zgaduje. Sprzedaż niezawodnie opóźniają braki w papierach — rozbudowa, która nigdy nie trafiła do rejestru, zaległe składki wspólnoty, niezakończona sprawa spadkowa. Dlatego nasza praca zaczyna się od dokumentów, nie od zdjęć.
Czy muszę przyjechać do Hiszpanii?
Nie. Akt można podpisać przez pełnomocnictwo notarialne, które trzyma ktoś na miejscu. Można je sporządzić u hiszpańskiego notariusza albo z Polski, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym — na tę drugą drogę trzeba liczyć tygodnie, najlepiej załatwić ją przy okazji zaplanowanego wyjazdu.
Czym jest zatrzymanie 3 %?
Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący musi zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek od zysku sprzedającego. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy, różnica wraca — ale zwrot zakłada uporządkowaną hiszpańską dokumentację podatkową, i właśnie tam wychodzą pominięte lata Modelo 210.
Czy można sprzedać dyskretnie, bez ogłoszenia?
Tak. Sprzedaż może przebiegać w całości przez bezpośredni kontakt z kupującymi, których znamy — bez portalu i bez tabliczki. Dyskrecja kosztuje zasięg, i powiemy wprost, czy Państwa nieruchomość nadaje się na tę drogę.
Skąd mam wiedzieć, ile warta jest moja nieruchomość?
Nie z kalkulatora w internecie — liczba z metrów razy cena strefowa pomija stan, położenie i dokumenty. Od nas otrzymają Państwo widełki po obejrzeniu nieruchomości, oparte na aktach notarialnych porównywalnych transakcji w tej samej okolicy — i te porównania pokażemy.