Sprzedaż w Hiszpanii: te 3 %, których nie dostanie pan od razu

Sprzedaż w Hiszpanii jest administracyjnie prostsza niż zakup. Wie pan, co ma. To, co robi natomiast, to blokuje pieniądze. Przy sprzedającym niebędącym rezydentem część ceny nie trafia na jego konto, tylko do hiszpańskiego urzędu skarbowego, i mija czas, zanim ewentualna nadwyżka wróci.

To nie katastrofa, ale musi być w planie. Kto potrzebuje wpływu ze sprzedaży na zakup gdzie indziej, powinien wiedzieć o tym, zanim zwiąże dwie transakcje.

Jeśli wolą Państwo to powierzyć, zamiast o tym czytać: przyjmujemy niewielką liczbę zleceń i prowadzimy sprzedaż nieruchomości w Marbelli od dokumentów po akt notarialny. Poniższy poradnik to ta sama wiedza, za darmo.

Zatrzymanie 3 %

Gdy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący ma ustawowy obowiązek zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu. Na poczet podatku od zysku sprzedającego.

To nie opłata i nie kara, tylko zaliczka. Jeśli rzeczywisty podatek okaże się niższy, różnicę się zwraca.

Trzy rzeczy, które idą źle:

Zwrot trwa. Proszę liczyć w miesiącach, nie tygodniach, i dłużej, gdy coś wymaga wyjaśnienia.

Zwrot zakłada czyste akta. Każdy rok, w którym nie złożono modelo 210, utrudnia sprawę. Te drobne roczne deklaracje, które w trakcie posiadania wydają się bezcelowe, to dokładnie to, co musi być w porządku na końcu.

Obowiązuje także przy stracie. Zatrzymanie zależy od ceny, nie od zysku: sprzedając ze stratą, zatrzymuje się tak samo, a całość odzyskuje się potem.

Co jeszcze pan płaci

Podatek od zysku — od różnicy między wartością nabycia a zbycia. Odliczalne są co do zasady koszty i podatki zapłacone przy zakupie oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość, pod warunkiem posiadania faktur. Remont bez faktury to podatkowo remont, którego nie było. Stąd sens teczki od pierwszego dnia.

Plusvalía municipal — opłata gminna od wzrostu wartości gruntu, ustalana przez gminę i normalnie po stronie sprzedającego. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas i Fuengirola ustalają każda swoją.

Prowizja pośrednika, w Hiszpanii zwyczajowo po stronie sprzedającego i już wliczona w cenę ofertową.

Własny prawnik i gestor do obsługi.

Koszty bieżące do przekazania: IBI, wspólnota i media rozlicza się proporcjonalnie, a kupujący zażąda zaświadczenia o braku zaległości.

Dokumenty przed pierwszym oglądaniem

• Aktualna nota simple
• Akt zakupu i dowód zapłaconych wtedy podatków
• Pozwolenie na budowę i na użytkowanie, oraz — ważniejsze, niż się wydaje — czy zbudowane odpowiada dopuszczonemu i wpisanemu
• Świadectwo energetyczne, wymagane prawnie do ogłaszania
• Statut, dwa ostatnie protokoły i zaświadczenie o zaległościach wspólnoty
• Rachunki IBI i media z ostatniego roku
• Faktury za remonty, do obliczenia zysku
• Przy najmie turystycznym: numer wpisu w rejestrze andaluzyjskim

Kupujący z dobrym prawnikiem i tak o to poprosi. Różnica polega na tym, czy dostarczy pan to w jeden dzień, czy w sześć tygodni, a w sześć tygodni znajdzie inny dom.

Gdy budowa nie zgadza się z papierami

W Marbelli zdarza się to częściej niż gdzie indziej, przez historię planistyczną gminy: niezgłoszona rozbudowa, zaadaptowana piwnica, zadaszenie, powierzchnia odbiegająca od opisu w rejestrze.

Dla sprzedaży to nie ślepy zaułek, ale coś, co chce pan odkryć wcześniej niż prawnik kupującego. Istnieją drogi uregulowania stanu istniejącego wobec gminy i w rejestrze; kosztują czas i czasem pieniądze. Odkryte w pierwszym tygodniu to zadanie. Odkryte w szóstym, po złożonej ofercie, to negocjacja ceny, którą pan przegrywa.

A strona polska

Jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym, zysk ze sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości podlega zgłoszeniu również w Polsce, a sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią.

Warto też wiedzieć, że polskie i hiszpańskie zasady liczenia okresu posiadania i kosztów nabycia nie są identyczne. Co oznacza, że wynik po obu stronach może się różnić. To pytanie do doradcy przed ustaleniem daty sprzedaży, a nie po.

Plusvalía: od 2021 roku dwie metody

Gminna plusvalía opodatkowuje wzrost wartości gruntu między zakupem a sprzedażą i w ostatnich latach mocno się zmieniła.

Hiszpański Trybunał Konstytucyjny uznał w 2021 roku dotychczasowy sposób obliczania za niezgodny z konstytucją. Ustawodawca odpowiedział systemem, w którym istnieją obok siebie dwie metody:

Metoda obiektywna, oparta na katastralnej wartości gruntu i liczbie lat posiadania.

Metoda rzeczywista, oparta na faktycznej różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży w części przypadającej na grunt.

Podatnik może wybrać korzystniejszą. Wcześniej Trybunał orzekł też, że przy braku wzrostu wartości podatek się nie należy.

Co to oznacza w praktyce: trzeba mieć oba akty notarialne, zakupu i sprzedaży, żeby wykazać drugą metodę. Przy sprzedaży ze stratą albo z niewielkim zyskiem różnica między metodami bywa największą pozycją rozliczenia. Gmina nie policzy z urzędu wariantu korzystniejszego dla pana.

Podatek jest gminny, więc Marbella, Estepona i Benahavís mają własne uchwały. To, co się należy, potwierdza gmina, w której leży nieruchomość.

Kiedy nie może pan być na miejscu

Dwie sytuacje najczęściej opóźniają sprzedaż przez Polaków, i obie da się załatwić wcześniej.

Pełnomocnictwo. Podpis u notariusza wymaga obecności albo pełnomocnictwa notarialnego (poder notarial) dla kogoś na miejscu. Można je sporządzić u notariusza w Hiszpanii albo w Polsce, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, co zajmuje tygodnie. Kto sporządzi je przy okazji wyjazdu, który i tak planował, kupuje sobie później miesiące swobody.

Nieruchomość wciąż figuruje na zmarłego. Jeśli sprzedaż następuje w ramach spadku, najpierw trzeba zamknąć postępowanie spadkowe, złożyć deklarację podatku od spadków i wpisać nieruchomość na spadkobierców. Dopiero potem można sprzedać. Spadkobiercy odkrywają to zwykle wtedy, gdy kupujący już czeka, i sprawa stoi miesiącami.

Kilku właścicieli. Każdy współwłaściciel podpisuje, każdy potrzebuje NIE, a zatrzymanie 3 % dotyczy każdego proporcjonalnie. Przy rozwodzie albo spadku z kilkoma spadkobiercami to pierwsze pytanie, a nie ostatnie.

Najczęstsze pytania

Czym jest zatrzymanie 3 % przy sprzedaży w Hiszpanii?

Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący musi zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu na poczet podatku od zysku sprzedającego. To zaliczka, nie opłata: jeśli rzeczywisty podatek jest niższy, różnicę się zwraca.

Czy odzyskam 3 %, sprzedając ze stratą?

Co do zasady całość, ale trzeba o to wystąpić i to trwa. Zatrzymanie zależy od ceny, a nie od zysku, więc przy stracie stosuje się tak samo.

Jak długo trwa zwrot?

Proszę liczyć w miesiącach, nie tygodniach, i dłużej, gdy coś wymaga wyjaśnienia. Czyste hiszpańskie akta przyspieszają sprawę; brakujące roczne deklaracje wyraźnie ją opóźniają.

Czym jest plusvalía municipal?

Opłatą gminną od wzrostu wartości gruntu, ustalaną przez gminę, w której leży nieruchomość, i normalnie obciążającą sprzedającego. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas i Fuengirola ustalają każda swoją.

Jakie koszty odliczę od zysku?

Co do zasady koszty i podatki zapłacone przy zakupie oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość, pod warunkiem posiadania faktur. Bez faktury remont nie liczy się podatkowo. Dlatego warto prowadzić teczkę od zakupu.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży?

Aktualna nota simple, akt zakupu, dowód zapłaconych podatków, pozwolenie na użytkowanie, świadectwo energetyczne, dokumenty wspólnoty z zaświadczeniem o zaległościach, rachunki IBI i faktury za remonty. Proszę przygotować je przed pierwszym oglądaniem.

Co, jeśli moja rozbudowa nigdy nie została zgłoszona?

To coś, co chce pan odkryć wcześniej niż prawnik kupującego. Istnieją drogi uregulowania wobec gminy i w rejestrze, kosztujące czas i czasem pieniądze. W pierwszym tygodniu to zadanie; po złożonej ofercie. Przegrana negocjacja ceny.

Czy muszę rozliczyć sprzedaż w Polsce?

Jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym, zysk podlega zgłoszeniu również w Polsce, a podwójnemu opodatkowaniu zapobiega umowa między oboma państwami. Zasady liczenia okresu posiadania i kosztów nabycia nie są po obu stronach identyczne. To pytanie do doradcy przed ustaleniem daty sprzedaży.

Jak liczy się plusvalía od 2021 roku?

Istnieją dwie metody: obiektywna, oparta na katastralnej wartości gruntu i latach posiadania, oraz rzeczywista, oparta na faktycznej różnicy cen w części przypadającej na grunt. Można wybrać korzystniejszą, ale gmina nie policzy jej z urzędu.

Czy zapłacę plusvalíę, jeśli grunt nie zyskał na wartości?

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przy braku wzrostu wartości podatek się nie należy. Żeby to wykazać, potrzebne są oba akty: zakupu i sprzedaży. Przy sprzedaży ze stratą to zwykle największa pozycja rozliczenia.

Czy mogę sprzedać bez przyjazdu do Hiszpanii?

Tak, przez pełnomocnictwo notarialne dla kogoś na miejscu. Można je sporządzić u notariusza w Hiszpanii albo w Polsce, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, co zajmuje tygodnie. Najlepiej załatwić je przy okazji wyjazdu, który i tak jest planowany.

Czy mogę od razu sprzedać odziedziczoną nieruchomość?

Nie. Najpierw trzeba zamknąć postępowanie spadkowe, złożyć deklarację podatku od spadków i wpisać nieruchomość na spadkobierców. Spadkobiercy odkrywają to zwykle wtedy, gdy kupujący już czeka.