Vendre en Espagne : les 3 % que vous ne récupérez pas tout de suite

Vendre en Espagne est administrativement plus simple qu’acheter. Il y a moins à instruire, puisque vous savez ce que vous détenez. Ce que cela fait en revanche, c’est immobiliser de l’argent. Pour un vendeur non-résident, une part du prix ne va pas sur son compte mais à l’administration fiscale espagnole, et il faut du temps avant qu’un éventuel excédent revienne.

Ce n’est pas dramatique, mais cela doit figurer dans le plan. Qui a besoin du produit de la vente pour une acquisition ailleurs doit le savoir avant d’enchaîner deux opérations.

Si vous préférez confier plutôt que lire : nous acceptons un petit nombre de mandats et menons la vente de votre bien à Marbella des documents à la signature. Le guide ci-dessous est le même savoir, gratuitement.

La retenue de 3 %

Lorsqu’un non-résident vend un bien espagnol, l’acquéreur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de les verser directement à l’administration fiscale espagnole. À titre d’acompte sur l’impôt de plus-value du vendeur.

Ce n’est ni une pénalité ni des frais. C’est un acompte. Si l’impôt réellement dû est inférieur au montant retenu, la différence est remboursée.

Trois choses qui se passent mal à ce sujet :

Le remboursement prend du temps. Comptez des mois plutôt que des semaines, et davantage s’il y a quelque chose à clarifier.

Le remboursement suppose un dossier propre. Chaque année où vous n’avez pas déposé la déclaration annuelle des non-résidents rend l’opération plus difficile. Ces petites déclarations annuelles qui paraissent inutiles pendant la détention sont exactement ce qu’il faut avoir en ordre à la fin.

Elle s’applique aussi en cas de perte. Si vous vendez à perte, l’acquéreur retient malgré tout 3 %. Vous demandez ensuite l’intégralité en remboursement. La retenue tient au prix, pas au gain.

Ce que vous payez en plus

L’impôt sur la plus-value, sur l’écart entre valeur d’acquisition et valeur de cession. Sont en principe déductibles les frais et impôts d’acquisition acquittés à l’époque et les travaux d’amélioration justifiés. À condition d’avoir les factures. C’est la raison de tenir un classeur dès le premier jour : des travaux sans facture sont fiscalement des travaux qui n’ont pas eu lieu.

La plusvalía municipal, taxe communale sur l’accroissement de valeur du terrain, fixée par la commune où se trouve le bien et normalement à la charge du vendeur. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas et Fuengirola fixent chacune la leur.

La commission d’agence, en Espagne habituellement à la charge du vendeur et incluse dans le prix affiché.

Votre propre avocat, et un gestor pour le suivi.

Les charges courantes jusqu’au transfert : IBI, charges de copropriété et énergie sont proratisées, et l’acquéreur voudra un certificat d’absence d’arriérés.

Ce qui doit être prêt avant la première visite

C’est ici qu’une vente devient rapide ou lente, et cela dépend entièrement de vous.

• Nota simple récente
• Acte d’acquisition et justificatif des impôts d’acquisition payés
• Certificat de première occupation et permis de construire, et — plus important qu’on ne croit — la concordance entre le bâti, l’autorisation et l’inscription
• Certificat de performance énergétique, légalement exigé pour commercialiser
• Statuts, deux derniers procès-verbaux et certificat d’arriérés de la copropriété
• Avis d’IBI et factures d’énergie de la dernière année
• Factures de travaux, pour le calcul de la plus-value
• En cas de location : le numéro d’enregistrement au registre du tourisme andalou

Un acquéreur bien conseillé demandera tout cela de toute façon. La différence est de le fournir en un jour ou en six semaines, et en six semaines il trouve une autre maison.

Quand le bâti ne correspond pas aux papiers

Cela arrive plus souvent à Marbella qu’ailleurs, du fait de l’histoire urbanistique de la commune : une extension jamais déclarée, un sous-sol aménagé, un auvent, une surface qui diverge de la description au registre.

Pour la vente ce n’est pas une impasse, mais c’est quelque chose que vous voulez découvrir vous-même et non l’avocat de l’acquéreur. Des procédures existent pour régulariser une situation existante auprès de la commune et au registre ; elles coûtent du temps et parfois de l’argent. Découvert en semaine un, c’est une tâche. Découvert en semaine six, après une offre, c’est une négociation de prix que vous perdez.

Et le côté français

Si vous êtes résident fiscal français, la plus-value est en principe à déclarer en France, et la convention entre la France et l’Espagne détermine la façon dont l’impôt espagnol est pris en compte. S’y ajoutent le cas échéant des prélèvements sociaux, dont le traitement dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE. Un point technique réel, à faire chiffrer plutôt qu’à supposer.

Si vous êtes résident fiscal espagnol, le tableau change, y compris pour la retenue de 3 %. Cette différence vaut d’être chiffrée avant de fixer une date de vente.

Notez enfin que la vente modifie votre assiette IFI de l’année : le bien en sort, le produit y entre sous une autre forme.

La plusvalía : deux modes de calcul depuis 2021

La plusvalía municipale taxe la hausse de valeur du terrain entre l’achat et la vente, et elle a profondément changé ces dernières années.

Le Tribunal constitutionnel espagnol a déclaré en 2021 inconstitutionnel le mode de calcul utilisé jusque-là. Le législateur a répondu par un système où deux méthodes coexistent :

La méthode objective, fondée sur la valeur cadastrale du terrain et le nombre d’années de détention.

La méthode réelle, fondée sur la différence effective entre prix d’achat et prix de vente pour la part du terrain.

Le contribuable peut retenir la plus favorable. Et le Tribunal avait déjà jugé qu’aucune imposition n’est due lorsqu’il n’y a pas eu de hausse de valeur.

Ce que cela implique : l’acte d’achat et l’acte de vente doivent tous deux être produits pour démontrer la seconde méthode. En cas de vente à perte ou de faible plus-value, l’écart entre les deux méthodes est souvent le plus gros poste du décompte. La mairie ne calcule pas d’office la variante la plus avantageuse.

La taxe étant municipale, Marbella, Estepona et Benahavís ont chacune leur règlement. Ce qui est dû se confirme auprès de la commune où se situe le bien.

Quand vous ne pouvez pas être présent

Deux situations retardent le plus souvent les ventes espagnoles par des Français, et les deux se règlent à l’avance.

La procuration. Signer chez le notaire suppose d’être présent, ou d’avoir donné une procuration notariée (poder notarial) à quelqu’un sur place. Elle peut être reçue par un notaire espagnol, ou établie en France avec apostille et traduction assermentée, ce qui prend des semaines. Faire établir la procuration lors d’un séjour déjà prévu fait gagner des mois plus tard.

Le bien est encore au nom d’un défunt. Si la vente intervient dans le cadre d’une succession, celle-ci doit d’abord être réglée, la déclaration de succession déposée et le bien inscrit au nom des héritiers. La vente ne vient qu’ensuite. Les héritiers le découvrent souvent quand un acquéreur est déjà là, et la procédure s’immobilise pendant des mois.

Plusieurs propriétaires. Chaque indivisaire signe, chacun a besoin d’un NIE, et la retenue de 3 % s’applique à chacun au prorata. En cas de divorce ou de succession à plusieurs héritiers, c’est la première question à traiter, pas la dernière.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la retenue de 3 % en Espagne ?

Lorsqu’un non-résident vend, l’acquéreur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale espagnole, à titre d’acompte sur l’impôt de plus-value du vendeur. Ce ne sont pas des frais mais une avance : si l’impôt dû est inférieur, la différence est remboursée.

Récupère-t-on les 3 % en cas de vente à perte ?

En principe l’intégralité, mais il faut la demander et cela prend du temps. La retenue tient au prix et non au gain, donc elle s’applique même à perte.

Combien de temps prend le remboursement ?

Comptez des mois plutôt que des semaines, et davantage s’il y a quelque chose à clarifier. Un dossier espagnol propre accélère les choses ; des déclarations annuelles manquantes le retardent nettement.

Qu’est-ce que la plusvalía municipal ?

Une taxe communale sur l’accroissement de valeur du terrain, fixée par la commune où se trouve le bien et normalement à la charge du vendeur. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas et Fuengirola fixent chacune la leur.

Quels frais sont déductibles de la plus-value ?

En principe les frais et impôts d’acquisition acquittés à l’époque et les travaux d’amélioration justifiés. À condition d’avoir les factures. Sans facture, des travaux ne comptent pas fiscalement, d’où l’intérêt de tenir un classeur dès l’achat.

Quelles pièces faut-il pour vendre ?

Nota simple récente, acte d’acquisition, justificatif des impôts payés, certificat de première occupation, certificat de performance énergétique, les documents de copropriété avec certificat d’arriérés, avis d’IBI et factures de travaux. Préparez-les avant la première visite.

Que faire si mon extension n’a jamais été déclarée ?

C’est quelque chose que vous voulez découvrir vous-même, pas l’avocat de l’acquéreur. Des procédures existent pour régulariser auprès de la commune et au registre ; elles coûtent du temps et parfois de l’argent. En semaine un c’est une tâche, après une offre c’est une négociation que vous perdez.

Dois-je déclarer la vente en France ?

Si vous êtes résident fiscal français, la plus-value est en principe à déclarer en France, et la convention détermine la prise en compte de l’impôt espagnol. Des prélèvements sociaux peuvent s’y ajouter selon votre affiliation. La vente modifie aussi votre assiette IFI de l’année.

Comment la plusvalía se calcule-t-elle depuis 2021 ?

Deux méthodes coexistent : une méthode objective fondée sur la valeur cadastrale du terrain et les années de détention, et une méthode réelle fondée sur l’écart effectif entre prix d’achat et prix de vente pour la part du terrain. Vous pouvez retenir la plus favorable, mais la mairie ne le fait pas d’office.

Dois-je la plusvalía si le terrain n’a pas pris de valeur ?

Le Tribunal constitutionnel a jugé qu’aucune imposition n’est due sans hausse de valeur. Pour le démontrer, il faut produire l’acte d’achat et l’acte de vente. En cas de vente à perte ou de faible plus-value, c’est souvent le plus gros poste du décompte.

Puis-je vendre sans me déplacer en Espagne ?

Oui, avec une procuration notariée donnée à quelqu’un sur place. Elle peut être reçue par un notaire espagnol, ou établie en France avec apostille et traduction assermentée, ce qui prend des semaines. Mieux vaut la faire établir lors d’un séjour déjà prévu.

Peut-on vendre un bien reçu en héritage tout de suite ?

Non. La succession doit d’abord être réglée, la déclaration déposée et le bien inscrit au nom des héritiers. Les héritiers le découvrent souvent quand un acquéreur est déjà là, et la procédure s’immobilise pendant des mois.