Vender en Marbella: la documentación decide el precio, no el anuncio

Vender en Marbella es administrativamente más sencillo que comprar: usted ya sabe lo que tiene. Lo que decide el resultado no es el anuncio ni el número de portales, sino algo bastante menos glamuroso — si la documentación está completa antes de la primera visita o se busca durante la negociación.

Un comprador con buen abogado va a pedir lo mismo en los dos casos. La diferencia es si usted lo entrega en un día o en seis semanas. Y en seis semanas encuentra otra casa.

Si prefiere que alguien se ocupe en lugar de leer sobre ello: aceptamos un número reducido de encargos y llevamos la venta de su vivienda en Marbella de los papeles a la firma. La guía de abajo es el mismo conocimiento, gratis.

Los impuestos del vendedor

Ganancia patrimonial. Sobre la diferencia entre valor de adquisición y de transmisión. Son deducibles, en principio, los gastos e impuestos que usted pagó al comprar y las inversiones de mejora acreditadas — siempre que tenga las facturas. Una reforma sin factura es, fiscalmente, una reforma que no existió. Por eso conviene guardar una carpeta desde el primer día.

Si usted es residente fiscal en España, va en el IRPF. Si no lo es, en el IRNR.

Plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento y grava el suelo, no la vivienda. Normalmente corresponde al vendedor. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola fijan cada uno la suya. Le dedicamos una guía aparte, porque se puede elegir entre dos métodos de cálculo y elegir mal cuesta dinero.

Comisión de agencia, habitualmente a cargo del vendedor y ya incorporada al precio de oferta.

Gastos corrientes hasta la entrega: IBI, comunidad y suministros se prorratean, y el comprador querrá certificado de que no hay deudas.

Si usted no es residente fiscal en España

El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo directamente en Hacienda, a cuenta de su ganancia patrimonial.

No es una comisión ni una sanción: es un pago a cuenta. Si el impuesto real resulta menor, la diferencia se devuelve.

Tres cosas que se tuercen:

La devolución tarda. Cuente en meses, no en semanas, y más si hay algo que aclarar.

La devolución exige un expediente limpio. Cada año en que no se presentó el modelo 210 lo complica. Esas declaraciones anuales que parecen inútiles mientras se tiene el inmueble son exactamente lo que hace falta en orden al final.

También se aplica con pérdidas. La retención depende del precio, no de la ganancia: si vende perdiendo, se retiene igual y se solicita después la devolución íntegra.

Y conviene tener claro que la retención del 3 %, la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial son tres cosas distintas, ante dos administraciones diferentes. Se confunden constantemente.

La documentación, antes de la primera visita

• Nota simple actualizada
• Escritura de compra y justificante de los impuestos pagados entonces
• Licencia de obra y de primera ocupación, y —más importante de lo que parece— si lo construido coincide con lo autorizado y con lo inscrito
• Certificado energético, legalmente exigible para poder anunciar
• Estatutos, últimas dos actas y certificado de deudas de la comunidad
• Recibos del IBI y suministros del último año
• Facturas de reformas, para el cálculo de la ganancia
• Si alquila en turístico: el número de inscripción en el registro andaluz

Cuando lo construido no coincide con los papeles

En Marbella ocurre con más frecuencia que en otros municipios, por la historia urbanística del término: una ampliación no declarada, un sótano habilitado, un porche cerrado, una superficie que no cuadra con la descripción registral.

Para la venta no es un callejón sin salida, pero es algo que usted quiere descubrir antes que el abogado del comprador. Existen vías para regularizar una situación consolidada ante el ayuntamiento y en el Registro; cuestan tiempo y a veces dinero.

Descubierto en la semana uno, es una tarea. Descubierto en la semana seis, con una oferta encima de la mesa, es una negociación de precio que usted pierde.

El calendario de una venta, y dónde se atasca

Una venta ordenada en la costa sigue un ritmo reconocible. Saber dónde suele pararse permite adelantarse.

Antes de anunciar. Reunir la documentación, obtener el certificado energético y, si hay algo que regularizar, empezarlo. Este es el momento en que se gana o se pierde el proceso entero.

La comercialización. Aquí el cuello de botella no suele ser el interés sino la calidad del comprador. Un comprador extranjero con financiación por confirmar y sin NIE necesita semanas antes de poder firmar nada relevante.

La reserva y las arras. El comprador serio querrá que su abogado revise antes de poner arras. Si su documentación está lista, eso son días. Si no lo está, son semanas y la conversación se enfría.

Entre arras y escritura. El plazo típico ronda uno o dos meses, condicionado por la hipoteca del comprador. Aquí aparecen los atascos clásicos: la cancelación registral de su propia hipoteca, un NIE que no llega, una discrepancia entre Registro y realidad que nadie había mirado.

La escritura y después. Firma, entrega de llaves, lecturas de contadores, y para usted la liquidación de sus impuestos y, si no es residente, la solicitud de devolución del exceso retenido.

Su hipoteca, y por qué conviene mirarla pronto

Si sobre el inmueble pesa una hipoteca, aunque esté pagada, hay dos pasos distintos que la gente confunde:

La cancelación económica es haber terminado de pagar. No borra nada del Registro.

La cancelación registral es el asiento que retira la carga. Requiere certificado de deuda cero de la entidad, escritura de cancelación e inscripción, con sus costes y sus plazos.

Un comprador con buen abogado no firmará con una carga viva sin que quede resuelto en el mismo acto o con retención. Si su hipoteca sigue inscrita aunque esté pagada, empiece la cancelación cuando decida vender, no cuando aparezca el comprador.

Cuando la venta es de varios titulares o de una herencia

Dos situaciones frecuentes en la costa que alargan los plazos si se descubren tarde.

Proindiviso. Si el inmueble está a nombre de varios, todos deben concurrir a la venta o dar poder. Basta un titular ilocalizable o en desacuerdo para detenerlo todo.

Herencia no liquidada. Se ven inmuebles que se venden “de los padres” sin que la herencia se haya aceptado e inscrito. No se puede vender lo que no consta a su nombre: primero escritura de herencia, liquidación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal, e inscripción. Eso son meses, no semanas.

Si alguno de los dos casos es el suyo, empiece por ahí y no por el anuncio.

Cómo valoramos

No publicamos medias de precio por metro cuadrado de Marbella. Una media sobre el casco antiguo, Nueva Andalucía y Sierra Blanca no describe ningún inmueble que se pueda vender.

Trabajamos con compraventas comparables elevadas a público en la misma urbanización. Los precios de escritura son información registral, no una estimación de portal, y son la base con la que se puede defender un precio ante un comprador que trae a su propio asesor.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos paga el vendedor en España?

La ganancia patrimonial sobre la diferencia entre valor de adquisición y de transmisión —en el IRPF si es residente, en el IRNR si no lo es— y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento y que normalmente corresponde al vendedor. La comisión de agencia también suele ir a su cargo.

¿Qué es la retención del 3 %?

Cuando vende un no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. Es un pago a cuenta, no una comisión: si el impuesto real es menor, la diferencia se devuelve.

¿Me devuelven el 3 % si vendo con pérdidas?

En principio la totalidad, pero hay que solicitarlo y tarda. La retención depende del precio y no de la ganancia, de modo que se aplica también vendiendo en pérdidas.

¿Cuánto tarda la devolución?

Cuente en meses más que en semanas, y más si hay algo que aclarar. Un expediente español en orden acelera el trámite; las declaraciones anuales que faltan lo retrasan bastante.

¿Qué gastos puedo deducir de la ganancia?

En principio los gastos e impuestos que pagó al comprar y las inversiones de mejora acreditadas, siempre que conserve las facturas. Sin factura, una reforma no cuenta fiscalmente. De ahí la utilidad de guardar una carpeta desde la compra.

¿Qué documentación necesito para vender?

Nota simple actualizada, escritura de compra, justificante de los impuestos pagados, licencia de primera ocupación, certificado energético, documentación de la comunidad con certificado de deudas, recibos del IBI y facturas de reformas. Téngalo listo antes de la primera visita.

¿Qué hago si mi ampliación nunca se declaró?

Descúbralo usted antes que el abogado del comprador. Existen vías para regularizar una situación consolidada ante el ayuntamiento y en el Registro, con tiempo y a veces coste. En la semana uno es una tarea; tras una oferta, es una negociación de precio que usted pierde.

¿Cuánto tarda una venta en Marbella?

Depende menos del interés que de la documentación. Con el expediente listo, de la reserva a la escritura suelen pasar uno o dos meses, condicionados por la hipoteca del comprador. Sin él, cada paso se alarga y la conversación se enfría.

Tengo la hipoteca pagada pero sigue en el Registro, ¿es un problema?

Es frecuente. Cancelar económicamente no borra la carga: hace falta certificado de deuda cero, escritura de cancelación e inscripción, con coste y plazo propios. Empiece el trámite cuando decida vender, no cuando aparezca el comprador.

Somos varios propietarios, ¿qué cambia?

Todos deben concurrir a la venta o dar poder. Un solo titular ilocalizable o en desacuerdo detiene la operación, así que conviene resolverlo antes de anunciar.

Quiero vender una vivienda heredada, ¿puedo hacerlo directamente?

No mientras no conste a su nombre. Primero escritura de herencia, liquidación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal, e inscripción en el Registro. Eso son meses, de modo que si es su caso, empiece por ahí y no por el anuncio.

¿Cómo se fija el precio de salida?

Con compraventas comparables elevadas a público en la misma urbanización, no con medias de portal ni con precios de oferta. Los precios de escritura son información registral, y son la base con la que se puede defender un precio ante un comprador que viene con su propio asesor.