Huis verkopen in Spanje: de 3 % die u niet meteen terugkrijgt

Verkopen in Spanje verloopt administratief eenvoudiger dan kopen. Er valt minder te onderzoeken, want u weet wat u heeft. Wat het wel doet, is geld vasthouden. Voor een niet-ingezeten verkoper gaat een deel van de opbrengst niet naar zijn rekening maar naar de Spaanse fiscus, en het duurt voordat het eventuele overschot terugkomt.

Dat is geen ramp, maar het hoort in de planning. Wie de opbrengst nodig heeft voor een aankoop elders, moet dit weten voordat hij twee transacties aan elkaar knoopt.

Wilt u dit liever laten regelen dan erover lezen: wij nemen een klein aantal opdrachten aan en begeleiden uw woning in Marbella of Estepona verkopen van papieren tot notaris. De gids hieronder is dezelfde kennis, gratis.

De 3 %-inhouding

Verkoopt een niet-ingezetene Spaans vastgoed, dan is de koper wettelijk verplicht 3 % van de koopsom in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse fiscus af te dragen. Als voorheffing op de winstbelasting van de verkoper.

Het is geen boete en geen kosten. Het is een voorschot. Ligt de werkelijke belasting lager dan het ingehouden bedrag, dan wordt het verschil terugbetaald.

Drie dingen die daarover misgaan:

De teruggaaf duurt. Reken op maanden, niet op weken, en op langer wanneer er iets te verduidelijken valt.

De teruggaaf veronderstelt een schoon dossier. Elk jaar waarin u de jaarlijkse niet-ingezetenenaangifte niet deed, maakt dit lastiger. Die kleine jaarlijkse aangiften die tijdens het bezit zinloos aanvoelen, zijn precies wat u aan het eind op orde moet hebben.

Bij verlies geldt hij evengoed. Verkoopt u met verlies, dan houdt de koper nog steeds 3 % in. U vraagt het volledige bedrag daarna terug. De inhouding hangt aan de prijs, niet aan de winst.

Wat u verder betaalt

Vermogenswinstbelasting over het verschil tussen aankoop- en verkoopwaarde. Aftrekbaar zijn in beginsel de destijds betaalde aankoopkosten en belastingen en aantoonbare waardevermeerderende investeringen. Mits u de facturen heeft. Dit is de reden om vanaf dag één een map bij te houden: een verbouwing zonder factuur is fiscaal een verbouwing die niet heeft plaatsgevonden.

Plusvalía municipal, een gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond, gezet door de gemeente waar de woning ligt en normaal gesproken voor rekening van de verkoper. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola zetten die elk zelf.

Makelaarscourtage, in Spanje gebruikelijk voor rekening van de verkoper en verwerkt in de vraagprijs.

Uw eigen advocaat, en een gestor voor de afhandeling.

Doorlopende lasten tot de overdracht: IBI, servicekosten en nutsvoorzieningen worden naar rato verrekend, en de koper zal een verklaring willen dat er geen achterstanden zijn.

Wat vóór de eerste bezichtiging klaar moet liggen

Dit is het punt waarop een verkoop snel of traag wordt, en het is volledig in uw hand.

• Nota simple, actueel
• Aankoopakte en bewijs van betaalde aankoopbelastingen
• Bewoningsvergunning en bouwvergunning, en. Belangrijker dan mensen denken, of het gebouwde overeenkomt met wat vergund en ingeschreven is
• Energielabel, wettelijk verplicht om te mogen aanbieden
• Statuten, laatste twee notulen en een verklaring over achterstanden van de vereniging van eigenaren
• IBI-aanslagen en nutsrekeningen van het laatste jaar
• Facturen van verbouwingen, voor de winstberekening
• Bij verhuur: het registratienummer bij het toerismeregister van Andalusië

Een koper met een goede advocaat vraagt hier hoe dan ook naar. Het verschil is of u het binnen een dag levert of binnen zes weken, en in die zes weken vindt hij een ander huis.

Als de bouw niet klopt met de papieren

Dit speelt in Marbella vaker dan elders, door de planologische geschiedenis van de gemeente: een aanbouw die nooit is aangegeven, een uitgebouwde kelder, een overkapping, een woonoppervlak dat afwijkt van de registeromschrijving.

Voor de verkoop is dat geen doodlopende weg, maar het is wel iets dat u zelf moet ontdekken en niet de advocaat van de koper. Er bestaan procedures om een bestaande situatie in het register en bij de gemeente recht te zetten; die kosten tijd en soms geld. Ontdekt in week één van de verkoop is het een taak. Ontdekt in week zes, nadat er een bod ligt, is het een prijsonderhandeling die u verliest.

En de Nederlandse kant

Voor Nederlandse fiscaal inwoners verdwijnt de woning na verkoop uit box 3 en komt de opbrengst er als vermogen voor terug. Met gevolgen voor de aangifte over het betreffende jaar. De vermogenswinst zelf wordt in Spanje belast; hoe dat in de Nederlandse aangifte doorwerkt, loopt via het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje en hoort bij uw eigen adviseur.

Voor wie in Spanje fiscaal inwoner is, gelden andere regels dan voor niet-ingezetenen, ook wat betreft de 3 %-inhouding. Dat verschil is het narekenen waard voordat u een verkoopdatum vastlegt.

Plusvalía: sinds 2021 twee rekenmethoden

De gemeentelijke plusvalía belast de waardestijging van de grond tussen aankoop en verkoop, en zij is de afgelopen jaren grondig veranderd.

Het Spaanse Constitutioneel Hof verklaarde in 2021 de tot dan gebruikte rekenwijze ongrondwettig. De wetgever reageerde met een nieuw stelsel waarin twee methoden naast elkaar bestaan:

De objectieve methode, die uitgaat van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren eigendom.

De reële methode, die uitgaat van het werkelijke verschil tussen aankoop- en verkoopprijs voor het grondaandeel.

De belastingplichtige mag de voor hem gunstigste kiezen. En eerder al had het Hof beslist dat er geen heffing kan zijn wanneer er geen waardestijging was.

Wat dat praktisch betekent: koopakte en verkoopakte moeten allebei op tafel om de tweede methode te kunnen aantonen. Verkoopt u met verlies of met een geringe winst, dan is het verschil tussen beide methoden vaak de grootste post op de afrekening. De gemeente rekent niet vanzelf de gunstigste variant voor u uit.

De heffing is gemeentelijk, dus Marbella, Estepona en Benahavís hebben elk hun eigen verordening. Wat verschuldigd is, bevestigt de gemeente waar het pand ligt.

Wanneer u er niet zelf bij kunt zijn

Twee situaties vertragen Spaanse verkopen door Nederlanders het vaakst, en beide zijn vooraf op te lossen.

De volmacht. Bij de notaris tekenen vereist aanwezigheid, of een notariële volmacht (poder notarial) voor iemand ter plaatse. Die kan bij een Spaanse notaris worden opgemaakt, of in Nederland met apostille en beëdigde vertaling. Het tweede duurt weken. Wie op een reis naar Spanje al een volmacht laat opmaken, koopt zichzelf later maanden speelruimte.

De woning staat nog op naam van een overledene. Wordt met een erfenis verkocht, dan moet de nalatenschap eerst zijn afgewikkeld, de successieaangifte gedaan en het pand op naam van de erfgenamen ingeschreven. Pas daarna kan er worden verkocht. Erfgenamen ontdekken dit vaak wanneer er al een koper is, en dan staat het proces maanden stil terwijl de koper afhaakt.

Meerdere eigenaren. Elke mede-eigenaar tekent, elk heeft een NIE nodig en op elk wordt de 3 % naar rato ingehouden. Bij een scheiding of een erfenis met meerdere erfgenamen is dat de eerste vraag, niet de laatste.

Veelgestelde vragen

Wat is de 3 %-inhouding bij verkoop in Spanje?

Verkoopt een niet-ingezetene, dan moet de koper 3 % van de koopsom inhouden en afdragen aan de Spaanse fiscus, als voorheffing op de winstbelasting van de verkoper. Geen kosten maar een voorschot: ligt de werkelijke belasting lager, dan wordt het verschil terugbetaald.

Krijg ik die 3 % terug als ik met verlies verkoop?

In beginsel het volledige bedrag, maar u moet het terugvragen en dat duurt. De inhouding hangt aan de prijs, niet aan de winst. Bij verlies wordt dus evengoed ingehouden.

Hoe lang duurt de teruggaaf?

Reken op maanden in plaats van weken, en op langer wanneer er iets te verduidelijken valt. Een schoon Spaans dossier versnelt het; ontbrekende jaarlijkse aangiften vertragen het aanzienlijk.

Wat is plusvalía municipal?

Een gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond, gezet door de gemeente waar de woning ligt en normaal gesproken voor rekening van de verkoper. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola zetten die elk zelf, dus het bedrag hangt af van welke gemeente.

Welke kosten mag ik aftrekken van de verkoopwinst?

In beginsel de destijds betaalde aankoopkosten en -belastingen en aantoonbare waardevermeerderende investeringen. Mits u de facturen heeft. Zonder factuur telt een verbouwing fiscaal niet mee, en dat is de reden om vanaf de aankoop een map bij te houden.

Welke stukken heb ik nodig om te verkopen?

Actuele nota simple, aankoopakte, bewijs van betaalde aankoopbelastingen, bewoningsvergunning, energielabel, de stukken van de vereniging van eigenaren inclusief een verklaring over achterstanden, IBI-aanslagen en facturen van verbouwingen. Leg ze klaar vóór de eerste bezichtiging.

Wat als mijn aanbouw nooit is aangegeven?

Dan is dat iets wat u zelf wilt ontdekken, niet de advocaat van de koper. Er bestaan procedures om een bestaande situatie recht te zetten bij de gemeente en in het register; die kosten tijd en soms geld. In week één van de verkoop is het een taak, na een uitgebracht bod is het een prijsonderhandeling die u verliest.

Moet ik de verkoop in Nederland opgeven?

Voor Nederlandse fiscaal inwoners verandert de verkoop uw box 3-positie: de woning gaat eruit, de opbrengst komt er als vermogen voor terug. De vermogenswinst wordt in Spanje belast; hoe dat in uw Nederlandse aangifte doorwerkt, loopt via het belastingverdrag en hoort bij uw eigen adviseur.

Hoe wordt plusvalía sinds 2021 berekend?

Er bestaan twee methoden naast elkaar: een objectieve, op basis van de kadastrale grondwaarde en de jaren eigendom, en een reële, op basis van het werkelijke verschil tussen aankoop- en verkoopprijs voor het grondaandeel. U mag de gunstigste kiezen, maar de gemeente rekent dat niet vanzelf voor u uit.

Betaal ik plusvalía als de grond niet in waarde is gestegen?

Het Constitutioneel Hof heeft beslist dat er geen heffing kan zijn zonder waardestijging. Om dat aan te tonen heeft u koopakte én verkoopakte nodig. Bij verkoop met verlies of geringe winst is dit vaak de grootste post op de afrekening.

Kan ik verkopen zonder zelf naar Spanje te reizen?

Ja, met een notariële volmacht voor iemand ter plaatse. Die kan bij een Spaanse notaris worden opgemaakt, of in Nederland met apostille en beëdigde vertaling, wat weken duurt. Laat er een opmaken tijdens een reis die u toch al maakt.

Kan ik een geërfde woning meteen verkopen?

Nee. Eerst moet de nalatenschap zijn afgewikkeld, de successieaangifte gedaan en het pand op naam van de erfgenamen ingeschreven. Erfgenamen ontdekken dit vaak pas wanneer er al een koper is, en dan staat het proces maanden stil.