Huis kopen in Spanje: de volgorde, en waar het misgaat

Een aankoop in Spanje volgt een vaste volgorde. Die is niet ingewikkeld en overal in het land gelijk. Wat verschilt is wat regionaal geregeld wordt: de overdrachtsbelasting zet de autonome regio, de toeristische verhuur ook, en het bestemmingsplan zet de gemeente.

Het belangrijkste verschil met Nederland staat helemaal aan het begin en wordt het vaakst over het hoofd gezien.

De notaris controleert de akte, niet de woning

In Nederland is de notaris de spil van een woningtransactie. Hij recherchert, bewaakt de gelden en heeft een zorgplicht die ver reikt. Veel Nederlandse kopers nemen die verwachting mee naar Spanje, en daar houdt zij geen stand.

De Spaanse notaris is onpartijdig en openbaar benoemd. Hij stelt de identiteit van partijen vast, licht hen voor, legt de overdracht vast in een akte en stuurt die naar het register. Hij heeft niet de opdracht om in uw belang te onderzoeken of de woning is vergund, of de aanbouw ooit is aangegeven, of de vereniging van eigenaren reserves heeft, of dat toeristische verhuur is toegestaan.

Dat doet uw eigen, onafhankelijke advocaat. In opdracht van u, niet aanbevolen door de verkoper en niet hetzelfde kantoor dat de ontwikkelaar bijstaat. Dat onderscheid is het meest ingrijpende van de hele procedure.

De volgorde

1. NIE aanvragen

Zonder NIE gaat niets verder. Het is de stap met de langste en minst beïnvloedbare wachttijd, en daarom staat hij vooraan.

2. Reservering

Een klein bedrag haalt de woning enkele weken van de markt. Lees onder welke voorwaarden het terugkomt. Bij sommige formuleringen helemaal niet. Een reserveringsovereenkomst is al een overeenkomst.

3. Controle, voordat er meer geld gaat

Wat in deze fase wordt uitgezocht, bepaalt de aankoop:

• Nota simple uit het eigendomsregister: eigenaar, lasten, ingeschreven omschrijving. Een actueel uittreksel, niet dat uit de brochure.
• Kadastraal uittreksel, en of dat overeenkomt met het register. Afwijkingen tussen kadaster en register zijn in Spanje niet zeldzaam.
• Bouwvergunning en bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación). Of die ooit is afgegeven, en of het gebouwde eraan voldoet.
• De planologische positie van het perceel onder het geldende plan.
• Stukken van de vereniging van eigenaren: statuten, de laatste twee notulen, een verklaring over achterstanden. De notulen zijn het document dat niemand opvraagt en dat het meeste verraadt. Aanstaand onderhoud, conflicten, een op handen zijnde extra bijdrage.
• Referentiewaarde (valor de referencia): de officiële waarde die de grondslag van de overdrachtsbelasting naar beneden begrenst, ongeacht de afgesproken prijs.
• Energielabel, dat de verkoper wettelijk moet aanleveren.

4. De onderhandse koopovereenkomst — het arras-contract

Het gebruikelijke Spaanse voorcontract is het contrato de arras penitenciales, en het is asymmetrisch: trekt de koper zich terug, dan vervalt de aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij in de regel het dubbele terug.

Gebruikelijk is ongeveer tien procent van de koopsom. Een financieringsvoorbehoud bestaat alleen als uw advocaat het erin onderhandelt — het is niet de norm, en dat is precies andersom dan in Nederland, waar het voorbehoud van financiering standaard in de koopakte staat.

Teken het arras-contract niet voordat de financiering echt rond is. Dit is de duurste vermijdbare fout die buitenlandse kopers in Spanje maken, en voor Nederlanders extra verraderlijk omdat het thuis wél vanzelf geregeld is.

5. De notaris

De akte (escritura pública) wordt in het Spaans voorgelezen. Wie dat niet kan volgen, heeft een tolk nodig; in bepaalde gevallen eist de notaris die. Met een volmacht verschijnt uw advocaat in uw plaats en hoeft u niet over te komen.

U krijgt een gewaarmerkt afschrift; het origineel blijft bij de notaris.

6. Belastingen en inschrijving

De overdrachtsbelasting moet binnen een termijn na de akte worden aangegeven en betaald. ITP bij bestaande bouw, btw plus zegelrecht bij nieuwbouw. Pas daarna gaat de akte naar het eigendomsregister, en die inschrijving duurt weken, geen minuten. Zij maakt uw eigendom werkzaam tegen derden. Laat u bevestigen dat zij is voltooid.

De reservering, en wat u tekent voordat u iets tekent

Bijna elke aankoop begint met een reserveringsovereenkomst en een klein bedrag, vaak een paar duizend euro. Het voelt als een formaliteit. Dat is het niet.

Drie dingen om te lezen voordat u ondertekent:

Onder welke voorwaarden komt het geld terug. Er bestaan formuleringen waarbij het nooit terugkomt, ook niet als uit de controle een probleem blijkt. Als u één zin wijzigt, laat het deze zijn: het bedrag komt terug als het juridisch of bouwkundig onderzoek iets aan het licht brengt.

Hoe lang de woning van de markt is. Twee weken is te kort om een nota simple, een kadastraal uittreksel, de gemeentelijke vergunningen en de notulen van de vereniging op te vragen. Vier tot zes is realistisch.

Wie het geld houdt. Bij de makelaar, bij een advocaat op derdengeldrekening, of bij de verkoper. Dat maakt uit als er iets misgaat.

Wat de bank echt doet, en wat niet

Nederlandse kopers verwachten van een hypotheekaanvraag een doorlooptijd die ze kennen. Spaanse banken werken anders, en op drie punten kost dat tijd.

De taxatie is van de bank, niet van u. De bank stuurt een eigen taxateur en leent tegen die waarde. Ligt die onder de koopprijs, dan legt u het verschil bij. Dit is de meest voorkomende reden dat een financiering op het laatste moment krap wordt.

Buitenlands inkomen wordt anders beoordeeld. Jaaropgaven, aangiften en soms vertalingen. Een zelfstandige uit Nederland levert doorgaans meer aan dan een werknemer, en het duurt langer.

Er geldt een wettelijke bedenkperiode vóór de akte. Sinds de Spaanse hypothekenwet moet de bank u vooraf een gestandaardiseerd informatieblad geven en moet u vóór het passeren bij de notaris langs voor een toelichting. Dat is bescherming, maar het is ook een extra afspraak in de agenda die mensen vergeten in te plannen.

Tel bij elkaar op: begin de financiering vóór u een reservering tekent, niet erna.

Wat u meeneemt naar de notaris

De akte wordt in het Spaans voorgelezen en daarna getekend. Wat er die dag klaar moet liggen:

• Geldig paspoort of identiteitskaart, hetzelfde document als waarmee de NIE is aangevraagd
• NIE, van elke koper afzonderlijk
• De middelen: doorgaans bankcheque of bevestigde overboeking, en het bewijs van de herkomst van het geld
• Het energielabel, dat de verkoper aanlevert
• Verklaring van de vereniging dat er geen achterstanden zijn
• Laatste aanslag IBI en de laatste nutsrekeningen
• Volmacht en beëdigde vertaling, als iemand namens u tekent
• Tolk, als u het Spaans niet voldoende volgt

Herkomst van de middelen is geen formaliteit. De notaris legt vast hoe het geld is betaald, en Spaanse banken vragen bij een grote inkomende overboeking uit het buitenland om onderbouwing. Houd de papieren keten van uw Nederlandse rekening tot de Spaanse notaris compleet.

Na de akte: de vier dingen die nog moeten gebeuren

Tekenen is niet klaar zijn. Wat erna komt, laat u meestal door een gestor doen, maar u wilt weten dat het gebeurt.

De belasting aangeven en betalen, binnen de termijn. Zonder dat schrijft het register niets in.

De inschrijving in het eigendomsregister. Dit duurt weken. Het is de stap die uw eigendom werkzaam maakt tegen derden. Laat u de inschrijving bevestigen in plaats van aan te nemen dat het goed komt.

De kadastrale wijziging, zodat de aanslag IBI op uw naam komt.

Nutsvoorzieningen en de vereniging: contracten overzetten, incasso inrichten, uzelf melden bij de vereniging van eigenaren.

En in het jaar van aankoop begint uw Spaanse aangifteplicht als niet-ingezetene. Die loopt daarna elk jaar door, ook zonder inkomsten.

Nieuwbouw of bestaande bouw

Bestaande bouw bestaat. Die kunt u bezichtigen, laten taxeren en laten onderzoeken; de vergunningen zijn er of niet, en de notulen van de vereniging vertellen hoe het er woont.

Nieuwbouw bestaat vaak nog niet. U koopt een contractuele belofte tegen tekeningen, betaalt in termijnen tijdens de bouw en accepteert een opleverdatum die kan opschuiven. Het Spaanse recht verlangt dat de ontwikkelaar de termijnbetalingen van kopers dekt met een bankgarantie of verzekering — controleer vóór de eerste betaling dat die zekerheid bestaat en op uw naam staat. Zij is het mechanisme dat uw geld terughaalt als het project strandt.

Fiscaal verschillen ze eveneens: nieuwbouw draagt btw plus zegelrecht, bestaande bouw de ITP.

Financiering als niet-ingezetene

Spaanse banken financieren ook kopers zonder Spaanse woonplaats. Drie verschillen met een Nederlandse hypotheek zijn belangrijk:

• Het financieringspercentage ligt voor niet-ingezetenen lager. Reken op een aanzienlijk hoger eigen aandeel dan u thuis gewend bent, en laat u het concrete getal door de concrete bank geven.
• Niet de prijs maar de taxatie bepaalt het plafond. De bank leent tegen haar eigen tasación. Ligt die onder de afgesproken prijs, dan draagt u het verschil.
• Nederlandse inkomensstukken kosten meer tijd. Vertalingen, bewijzen, navragen. Reken op langer dan thuis.

Een Nederlandse hypotheek op uw woning in Nederland gebruiken om de aankoop in Spanje te financieren is een tweede route; die keuze heeft gevolgen aan de Nederlandse kant en hoort bij uw eigen adviseur, niet bij ons.

Wat er in Marbella extra speelt

Eén punt dat niet landelijk geldt: het Hooggerechtshof vernietigde het bestemmingsplan van de gemeente Marbella uit 2010 in 2015; sindsdien geldt het plan uit 1986. De opvolger, het PGOM, doorloopt de goedkeuringsprocedure, en het instrument dat de positie van een afzonderlijk perceel definitief vastlegt, volgt later.

Voor een appartement in een gevestigd, volledig vergund complex is dat achtergrond. Voor een villa, een aanbouw of een perceel dat om zijn bouwpotentieel wordt verkocht, is het dat niet.

En dan de Nederlandse kant

Een woning in Spanje verdwijnt niet uit uw Nederlandse aangifte. Voor Nederlandse fiscaal inwoners hoort een tweede woning in het buitenland in de aangifte thuis, ook wanneer Spanje de woning zelf al belast; om dubbele heffing te voorkomen bestaat het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje.

Daarnaast krijgt u in Spanje een jaarlijkse aangifteplicht als niet-ingezeten eigenaar, ook in een jaar zonder inkomsten uit de woning. Dat is de verplichting die Nederlandse eigenaren het vaakst pas jaren later ontdekken.

Veelgestelde vragen

Kan een Nederlander zomaar een huis kopen in Spanje?

Ja. Spanje kent geen beperking op buitenlands eigendom en geen minimumbedrag. U heeft een NIE nodig, de overdracht gaat via een notaris en wordt in het eigendomsregister ingeschreven. Kopen geeft overigens geen verblijfsrecht. Als EU-burger heeft u dat al, los van de woning.

Doet de Spaanse notaris hetzelfde als de Nederlandse?

Nee, en dat is het grootste misverstand. De Spaanse notaris is onpartijdig, stelt identiteiten vast, licht partijen voor en legt de overdracht vast. Hij onderzoekt de woning niet in uw belang. Daarvoor heeft u een eigen, onafhankelijke advocaat nodig die niet door de verkoper is aangedragen.

Zit er een financieringsvoorbehoud in de Spaanse koopovereenkomst?

Niet standaard, anders dan in Nederland. Het gebruikelijke arras-contract is asymmetrisch: trekt u zich terug, dan vervalt de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij in de regel het dubbele. Een voorbehoud bestaat alleen als uw advocaat het erin onderhandelt.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig bij een Spaanse hypotheek?

Meer dan in Nederland. Spaanse banken hanteren voor niet-ingezetenen een lager financieringspercentage, en zij lenen tegen hun eigen taxatie in plaats van tegen de koopprijs. Ligt de taxatie lager, dan draagt u het verschil. Vraag het concrete getal bij de concrete bank op.

Moet ik naar Spanje komen om te tekenen?

Niet per se. Met een volmacht kan uw advocaat in Spanje de NIE-aanvraag en zo gewenst de akte zelf afhandelen. De woning zou u wel gezien moeten hebben, en liefst niet alleen in augustus.

Wat is de nota simple en waarom is die belangrijk?

Een uittreksel uit het eigendomsregister met de eigenaar, de lasten en de ingeschreven omschrijving van de woning. Vraag een actueel exemplaar op, niet het exemplaar uit de verkoopbrochure, en vergelijk de omschrijving met wat er feitelijk staat.

Wat is de referentiewaarde en waarom kan die mij geld kosten?

De officiële waarde die de grondslag voor de overdrachtsbelasting naar beneden begrenst. Ligt zij boven de afgesproken prijs, dan wordt over die hogere waarde geheven. Ook als u minder betaalt. Controleer haar vóór de onderhandeling, niet erna.

Is nieuwbouw veiliger dan bestaande bouw?

Meestal juist andersom voor een koper op afstand. Bestaande bouw kunt u zien, taxeren en onderzoeken; nieuwbouw is een belofte, betaald in termijnen, met een datum die kan opschuiven. Controleer dat de wettelijk vereiste bankgarantie of verzekering voor uw termijnbetalingen bestaat en op uw naam staat vóór u iets betaalt.

Krijg ik mijn reserveringsbedrag terug?

Dat hangt volledig af van de formulering. Er bestaan varianten waarbij het nooit terugkomt, ook niet als uit het onderzoek een probleem blijkt. Als u één zin laat aanpassen, laat het deze zijn: het bedrag komt terug wanneer het juridisch of bouwkundig onderzoek iets aan het licht brengt.

Hoe lang duurt een Spaanse hypotheekaanvraag?

Langer dan u gewend bent, om drie redenen: de bank stuurt een eigen taxateur en leent tegen díé waarde, buitenlands inkomen wordt uitgebreider beoordeeld, en er geldt een wettelijke bedenkperiode met een aparte gang naar de notaris vóór het passeren. Begin daarom vóór u een reservering tekent.

Wat moet ik meenemen naar de notaris?

Paspoort, NIE van elke koper, de middelen met bewijs van herkomst, het energielabel, een verklaring van de vereniging dat er geen achterstanden zijn, de laatste IBI-aanslag en nutsrekeningen, en zo nodig volmacht met beëdigde vertaling en een tolk.

Wat gebeurt er na het tekenen van de akte?

Vier dingen: de belasting aangeven en betalen binnen de termijn, de inschrijving in het eigendomsregister die weken duurt, de kadastrale wijziging zodat de IBI op uw naam komt, en het overzetten van nutsvoorzieningen en de aanmelding bij de vereniging. In het jaar van aankoop begint bovendien uw jaarlijkse Spaanse aangifteplicht.

Moet ik de woning ook in Nederland opgeven?

Voor Nederlandse fiscaal inwoners hoort een tweede woning in het buitenland in de aangifte thuis, ook wanneer Spanje haar al belast; het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele heffing. Hoe dat voor u uitpakt, hoort bij uw eigen adviseur. Wij noemen het omdat het de vraag is die het vaakst pas achteraf wordt gesteld.