Kupno domu w Hiszpanii: kolejność kroków i miejsca, w których się psuje

Zakup w Hiszpanii ma stałą kolejność. Nie jest skomplikowana i jest taka sama w całym kraju. Różni się to, co ustala region: podatek od przeniesienia własności ustala wspólnota autonomiczna, najem turystyczny również, a plany zagospodarowania — gmina.

Dwie różnice wobec polskiej praktyki ważą jednak więcej niż cała reszta razem.

Notariusz sprawdza akt, nie nieruchomość

W Polsce notariusz przy umowie sprzedaży nieruchomości bada księgę wieczystą, sprawdza zaświadczenia i odpowiada za treść aktu wobec obu stron. Wielu polskich kupujących przenosi to oczekiwanie do Hiszpanii, i tam ono nie działa.

Hiszpański notariusz jest bezstronny i powoływany przez państwo. Ustala tożsamość stron, poucza je, sporządza akt przeniesienia i przesyła go do rejestru. Nie ma zadania badać w pana interesie, czy budynek jest legalny, czy rozbudowa została kiedykolwiek zgłoszona, czy wspólnota ma rezerwy i czy najem turystyczny jest dopuszczalny.

To robi pana własny, niezależny prawnik. Zlecony przez pana, nie polecony przez sprzedającego i nie ta sama kancelaria, która obsługuje dewelopera. To rozróżnienie jest najbardziej brzemienne w skutki w całej procedurze.

Umowa arras nie ma warunku kredytowego

Typowa hiszpańska umowa przedwstępna to contrato de arras penitenciales, i jest asymetryczna: jeśli wycofa się kupujący, zadatek przepada. Jeśli wycofa się sprzedający, zwraca z reguły podwójnie.

Zwyczajowo chodzi o około dziesięć procent ceny.

Warunek uzależniający umowę od uzyskania kredytu istnieje tylko wtedy, gdy pana prawnik go wynegocjuje. Nie jest standardem. Proszę nie podpisywać umowy przedwstępnej, zanim finansowanie nie będzie naprawdę pewne. To najdroższy możliwy do uniknięcia błąd zagranicznych kupujących w Hiszpanii.

Kolejność

1. Wniosek o NIE

Bez numeru NIE nic nie ruszy dalej. To krok o najdłuższym i najmniej zależnym od pana czasie oczekiwania, dlatego stoi na początku.

2. Rezerwacja

Niewielka kwota zdejmuje nieruchomość z rynku na kilka tygodni. Proszę przeczytać, na jakich warunkach wraca. Przy niektórych sformułowaniach wcale. Umowa rezerwacyjna jest już umową.

3. Sprawdzenie, zanim pójdą większe pieniądze

• Nota simple z rejestru własności: właściciel, obciążenia, wpisany opis. Aktualna, nie ta z prospektu.
• Wypis z katastru i jego zgodność z rejestrem. Rozbieżności między katastrem a rejestrem nie są w Hiszpanii rzadkością.
• Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (licencia de primera ocupación). Czy zostało wydane i czy obejmuje to, co stoi.
• Sytuacja planistyczna działki według obowiązującego planu.
• Dokumenty wspólnoty: statut, dwa ostatnie protokoły, zaświadczenie o braku zaległości. Protokoły to dokument, o który nikt nie prosi i który mówi najwięcej.
• Wartość referencyjna (valor de referencia). Urzędowa wartość stanowiąca dolną granicę podstawy podatku od przeniesienia, niezależnie od ceny.
• Świadectwo energetyczne, które sprzedający ma obowiązek dostarczyć.

4. Umowa przedwstępna (arras)

Patrz wyżej. To etap, na którym rozstrzyga się większość ryzyka.

5. Notariusz

Akt (escritura pública) jest odczytywany po hiszpańsku. Kto nie nadąża, potrzebuje tłumacza; w niektórych sytuacjach notariusz go wymaga. Z pełnomocnictwem stawia się pana prawnik i nie musi pan przyjeżdżać.

6. Podatki i wpis

Podatek od przeniesienia własności trzeba zadeklarować i zapłacić w terminie od aktu. ITP przy rynku wtórnym, VAT plus opłata skarbowa przy nowym budownictwie. Dopiero potem akt idzie do rejestru własności, a wpis trwa tygodnie, nie minuty. To on czyni pana prawo skutecznym wobec osób trzecich. Proszę kazać sobie potwierdzić, że nastąpił.

Rezerwacja i jedno zdanie, które warto zmienić

Prawie każdy zakup zaczyna się od umowy rezerwacyjnej i niewielkiej kwoty, często kilku tysięcy euro. Wygląda to na formalność. Nią nie jest.

Trzy rzeczy do przeczytania przed podpisem:

Na jakich warunkach pieniądze wracają. Istnieją sformułowania, przy których nie wracają nigdy, nawet gdy kontrola wykaże problem. Jeśli ma pan zmienić jedno zdanie, niech to będzie właśnie to: kwota wraca, gdy badanie prawne albo techniczne coś ujawni.

Jak długo nieruchomość jest zdjęta z rynku. Dwa tygodnie nie wystarczą na nota simple, wypis z katastru, pozwolenia gminne i protokoły wspólnoty. Cztery do sześciu to realny termin.

Kto trzyma pieniądze. Pośrednik, prawnik na rachunku powierniczym, albo sprzedający. To ma znaczenie, gdy coś pójdzie nie tak.

Czego polska zdolność kredytowa nie załatwia

Polscy kupujący przynoszą tu nawyk, który nie działa.

Polska zdolność kredytowa nic nie znaczy w Hiszpanii. Hiszpański bank przeprowadza własną ocenę, własną wycenę i własną analizę pana dochodu. To, że finansowanie jest gotowe w Polsce, nie mówi nic o tym, co zrobi bank tutaj.

Wycena banku, nie cena, wyznacza limit. Jeśli tasación wyjdzie poniżej ceny, różnicę dokłada pan z własnych środków.

Obowiązuje ustawowy okres do namysłu przed aktem. Hiszpańska ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, by bank wcześniej przekazał ustandaryzowaną informację i by odwiedził pan notariusza osobno, przed samym aktem. To ochrona, ale też dodatkowe spotkanie, którego nikt nie wpisał do kalendarza.

Dokumenty dochodowe z Polski trwają dłużej: zaświadczenia, PIT-y, tłumaczenia przysięgłe. Osoba prowadząca działalność składa zwykle więcej niż pracownik.

Co zabrać do notariusza

Akt jest odczytywany po hiszpańsku i podpisywany. Co ma tego dnia leżeć gotowe:

• Ważny paszport albo dowód osobisty, ten sam dokument, którym wnioskowano o NIE
• NIE każdego kupującego z osobna
• Środki: zwykle czek bankowy albo potwierdzony przelew, plus dowód pochodzenia pieniędzy
• Świadectwo energetyczne, które dostarcza sprzedający
• Zaświadczenie wspólnoty o braku zaległości
• Ostatnia decyzja IBI i ostatnie rachunki za media
• Pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, jeśli ktoś podpisuje za pana
• Tłumacz, jeśli nie nadąża pan za hiszpańskim

Pochodzenie środków nie jest formalnością. Notariusz odnotowuje sposób zapłaty, a hiszpański bank przy dużym przelewie z zagranicy poprosi o udokumentowanie. Proszę zachować ciągły ślad papierowy od polskiego rachunku do hiszpańskiego notariusza.

Po akcie: cztery rzeczy, które jeszcze muszą się zdarzyć

Podpisanie to nie koniec. To, co następuje, zwykle prowadzi gestor, ale warto wiedzieć, że się dzieje.

Zadeklarować i zapłacić podatek w terminie. Bez tego rejestr nic nie wpisze.

Wpis do rejestru własności, który trwa tygodnie. To on czyni pana prawo skutecznym wobec osób trzecich. Proszę kazać sobie potwierdzić, że nastąpił.

Zmiana w katastrze, żeby decyzja IBI przyszła na pana nazwisko.

Media i wspólnota: przepisanie umów, polecenie zapłaty, zgłoszenie się do wspólnoty mieszkaniowej.

A w roku zakupu zaczyna się pana roczny obowiązek deklaracyjny jako nierezydenta w Hiszpanii. Biegnie potem co roku, także bez przychodów.

Nowe budownictwo czy rynek wtórny

Rynek wtórny istnieje. Można obejrzeć, wycenić i zbadać; pozwolenia są albo ich nie ma, a protokoły wspólnoty opowiadają, jak się tam mieszka.

Nowe budownictwo często jeszcze nie istnieje. Kupuje pan obietnicę umowną według projektu, płaci w ratach w trakcie budowy i akceptuje termin, który może się przesunąć. Prawo hiszpańskie wymaga, by deweloper zabezpieczył raty kupujących gwarancją bankową albo ubezpieczeniem — proszę sprawdzić przed pierwszą wpłatą, że to zabezpieczenie istnieje i jest wystawione na pana nazwisko.

Kredyt jako nierezydent

• Poziom finansowania dla nierezydentów jest niższy. Proszę liczyć się ze znacznie wyższym wkładem własnym niż przy polskim kredycie i poprosić konkretny bank o konkretną liczbę.
• Limit wyznacza wycena banku, nie cena. Bank pożycza pod własną tasación. Jeśli jest niższa od uzgodnionej ceny, różnicę pokrywa pan.
• Polskie dokumenty dochodowe trwają dłużej: tłumaczenia, zaświadczenia, dopytywanie.

A strona polska

Nieruchomość w Hiszpanii nie znika z pana sytuacji podatkowej w Polsce. Sam zakup nie przenosi rezydencji podatkowej, ale dochody z najmu i przyszła sprzedaż mają skutki również w Polsce, a sposób ich rozliczenia wynika z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Dodatkowo w Hiszpanii pojawia się roczna deklaracja nierezydenta, także w roku bez żadnych przychodów z nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Czy Polak może kupić dom w Hiszpanii?

Tak, bez ograniczeń i bez kwoty minimalnej. Potrzebny jest numer NIE, akt sporządza notariusz, a przeniesienie wpisuje się do rejestru własności. Jako obywatel UE ma pan ponadto prawo pobytu w Hiszpanii. To niezależne od nieruchomości.

Czy hiszpański notariusz robi to samo co polski?

Nie, i to największe nieporozumienie. Hiszpański notariusz jest bezstronny, ustala tożsamość, poucza strony i sporządza akt. Nie bada nieruchomości w pana interesie. Do tego potrzebny jest własny, niezależny prawnik, którego nie zaproponował sprzedający.

Czy w hiszpańskiej umowie jest warunek uzyskania kredytu?

Nie standardowo. Typowa umowa arras jest asymetryczna: jeśli wycofa się kupujący, zadatek przepada; jeśli sprzedający, zwraca zwykle podwójnie. Warunek kredytowy istnieje tylko wtedy, gdy wynegocjuje go pana prawnik.

Jaki wkład własny przy hiszpańskim kredycie?

Wyższy niż w Polsce. Banki hiszpańskie stosują niższy poziom finansowania dla nierezydentów i pożyczają pod własną wycenę zamiast pod cenę zakupu. Jeśli wycena jest niższa, różnicę pokrywa pan. Proszę poprosić konkretny bank o konkretną liczbę.

Czy muszę przyjechać do Hiszpanii, żeby podpisać?

Niekoniecznie. Z pełnomocnictwem pana prawnik w Hiszpanii może załatwić wniosek o NIE i, jeśli pan chce, sam akt. Nieruchomość warto jednak zobaczyć — najlepiej nie tylko w sierpniu.

Czym jest wartość referencyjna i dlaczego może mnie kosztować?

To urzędowa wartość stanowiąca dolną granicę podstawy podatku od przeniesienia własności. Jeśli kupi pan poniżej niej, podatek i tak liczy się od tej wartości. Proszę sprawdzić ją przed negocjacją, nie po.

Czy nowe budownictwo jest bezpieczniejsze?

Dla kupującego z zagranicy raczej odwrotnie. Rynek wtórny można obejrzeć, wycenić i zbadać; nowe budownictwo to obietnica opłacana w ratach z terminem, który może się przesunąć. Proszę sprawdzić, czy wymagana prawem gwarancja bankowa albo ubezpieczenie rat istnieje i jest na pana nazwisko.

Czy odzyskam kwotę rezerwacji?

To zależy wyłącznie od sformułowania. Istnieją warianty, przy których nie wraca nigdy, nawet gdy kontrola wykaże problem. Jeśli ma pan zmienić jedno zdanie w umowie, niech to będzie właśnie to: kwota wraca, gdy badanie prawne albo techniczne coś ujawni.

Czy polska zdolność kredytowa coś tu znaczy?

Nie. Hiszpański bank przeprowadza własną ocenę, własną wycenę i własną analizę dochodu, a limit wyznacza jego wycena, nie cena zakupu. Obowiązuje też ustawowy okres do namysłu i osobna wizyta u notariusza przed samym aktem.

Co zabrać do notariusza?

Paszport, NIE każdego kupującego, środki wraz z dowodem ich pochodzenia, świadectwo energetyczne, zaświadczenie wspólnoty o braku zaległości, ostatnią decyzję IBI i rachunki za media, a w razie potrzeby pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem przysięgłym oraz tłumacza.

Co dzieje się po podpisaniu aktu?

Cztery rzeczy: podatek do zadeklarowania i zapłaty w terminie, wpis do rejestru własności trwający tygodnie, zmiana w katastrze, żeby IBI przyszło na pana nazwisko, oraz przepisanie mediów i zgłoszenie do wspólnoty. W roku zakupu zaczyna się dodatkowo roczny obowiązek deklaracyjny nierezydenta.

Czy muszę zgłosić zakup w Polsce?

Sam zakup nie przenosi rezydencji podatkowej, ale dochody z najmu i przyszła sprzedaż mają skutki również w Polsce, rozliczane według umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. To pytanie do doradcy podatkowego. Wskazujemy je, bo zwykle pada za późno.