Köpa hus i Spanien: processen

Ett köp i Spanien följer en fast ordning. Den är inte komplicerad och den är densamma i hela landet. Det som skiljer är vad som bestäms regionalt: överlåtelseskatten sätts av den autonoma regionen, turistuthyrningen likaså, och detaljplanerna sätts av kommunen.

Den viktigaste skillnaden mot ett svenskt köp står allra först och förbises oftast.

Notarien kontrollerar handlingen, inte bostaden

I Sverige gör mäklaren en stor del av arbetet och har en lagstadgad omsorgsplikt mot båda parter. Många svenska köpare tar med sig den förväntningen till Spanien, och där håller den inte.

Den spanska notarien är opartisk och offentligt förordnad. Han fastställer parternas identitet, upplyser dem, upprättar överlåtelsen i en handling och skickar den till registret. Han har inte i uppdrag att i ditt intresse utreda om bostaden är beviljad, om tillbyggnaden någonsin deklarerats, om samfälligheten har reserver eller om turistuthyrning är tillåten.

Det gör din egen, oberoende jurist. Anlitad av dig, inte rekommenderad av säljaren och inte samma byrå som företräder byggherren. Den skillnaden är den mest följdrika i hela förfarandet.

En sak till som skiljer: den spanska mäklaren är säljarens. Det svenska systemet med en mäklare som ska vara opartisk mot båda parter finns inte här. Den som visar dig bostaden arbetar för den som säljer den.

Ordningen

1. Ansök om NIE

Utan NIE går inget vidare. Det är steget med längst och minst påverkbar väntetid, och därför står det först.

2. Reservation

Ett mindre belopp tar bostaden ur marknaden i några veckor. Läs under vilka villkor det kommer tillbaka. Vid vissa formuleringar inte alls. Ett reservationsavtal är redan ett avtal.

3. Kontroll, innan mer pengar går

Det som klaras ut i den här fasen avgör köpet:

Nota simple ur fastighetsregistret: ägare, belastningar, inskriven beskrivning. Ett aktuellt utdrag, inte det ur prospektet.
Fastighetsregistrets utdrag från kadastern, och om det stämmer med inskrivningen. Avvikelser mellan kadaster och register är inte ovanliga i Spanien.
Bygglov och slutbevis (licencia de primera ocupación). Om ett någonsin utfärdats, och om det byggda motsvarar det.
Tomtens planläge enligt gällande plan.
Samfällighetens handlingar: stadgar, de två senaste protokollen, intyg om skulder. Protokollen är den handling ingen begär och som avslöjar mest. Kommande renoveringar, tvister, en extra uttaxering på väg.
Referensvärdet (valor de referencia): det officiella värde som utgör golv för överlåtelseskattens underlag, oavsett avtalat pris.
Energideklaration, som säljaren enligt lag ska tillhandahålla.

4. Det privata köpekontraktet — arras

Det vanliga spanska förkontraktet är contrato de arras penitenciales, och det är asymmetriskt: drar köparen sig ur förfaller handpenningen. Drar säljaren sig ur betalar han som regel tillbaka det dubbla.

Vanligt är omkring tio procent av köpeskillingen. Något lånevillkor finns bara om din jurist förhandlar in det. Det är inte normalfallet.

Skriv inte under arras innan finansieringen verkligen är klar. Det är det dyraste undvikbara felet utländska köpare gör i Spanien.

5. Notarien

Handlingen (escritura pública) läses upp på spanska. Den som inte kan följa med behöver tolk; i vissa fall kräver notarien det. Med en fullmakt inställer sig din jurist i stället och du behöver inte resa.

Du får en bestyrkt kopia; originalet stannar hos notarien.

6. Skatter och inskrivning

Överlåtelseskatten ska deklareras och betalas inom en frist efter handlingen. ITP vid befintlig bostad, moms plus stämpelskatt vid nyproduktion. Först därefter går handlingen till fastighetsregistret, och inskrivningen tar veckor, inte minuter. Den gör din äganderätt verksam mot tredje man. Låt bekräfta att den är genomförd.

Reservationen, och den enda mening du bör låta ändra

Nästan varje köp börjar med ett reservationsavtal och ett mindre belopp, ofta några tusen euro. Det känns som en formalitet. Det är det inte.

Tre saker att läsa innan du skriver under:

På vilka villkor pengarna kommer tillbaka. Det finns formuleringar där de aldrig gör det, inte ens om kontrollen visar ett problem. Om du bara får ändra en mening, låt det bli den: beloppet återgår om den juridiska eller tekniska granskningen visar något.

Hur länge bostaden är av marknaden. Två veckor räcker inte för nota simple, kadasterutdrag, kommunala tillstånd och samfällighetens protokoll. Fyra till sex är realistiskt.

Vem som håller pengarna. Mäklaren, en advokat på klientmedelskonto, eller säljaren själv. Det spelar roll om något går fel.

Vad ett svenskt lånelöfte inte gör

Svenska köpare tar ofta med sig en vana som inte fungerar här.

Ett svenskt lånelöfte gäller inte i Spanien. Den spanska banken gör sin egen prövning, sin egen värdering och sin egen bedömning av din inkomst. Att ha finansieringen klar hemma säger ingenting om vad en spansk bank gör.

Amorteringskravet finns inte, men belåningsgraden för icke bosatta är lägre än den du är van vid, vilket i praktiken ger samma effekt på kontantinsatsen.

Det finns en lagstadgad betänketid före tillträdet. Den spanska bolånelagen kräver att banken lämnar standardiserad förhandsinformation och att du besöker notarien separat före själva köpehandlingen. Det är ett skydd, men det är också ett extra möte som ingen har lagt in i kalendern.

Ett tredje spår finns: att i stället utöka lånet på en bostad i Sverige. Det ger en enklare process men flyttar säkerheten hem, och konsekvenserna av det hör till din svenska bank och rådgivare, inte till oss.

Vad du tar med till notarien

Handlingen läses upp på spanska och undertecknas därefter. Det som ska ligga klart den dagen:

Giltigt pass eller nationellt id-kort, samma handling som NIE:t söktes med
NIE, för varje köpare för sig
Pengarna: normalt bankcheck eller bekräftad överföring, plus underlag för medlens ursprung
Energideklarationen, som säljaren tillhandahåller
Intyg från samfälligheten om att inga skulder finns
Senaste IBI-avin och de senaste el- och vattenräkningarna
Fullmakt och auktoriserad översättning, om någon skriver under åt dig
Tolk, om du inte följer spanskan

Medlens ursprung är ingen formalitet. Notarien antecknar hur betalningen skett, och en spansk bank frågar vid en stor inkommande utlandsbetalning efter underlag. Håll pappersspåret från det svenska kontot till den spanska notarien obrutet.

Efter tillträdet: fyra saker som återstår

Att skriva under är inte att vara klar. Det som följer sköter normalt en gestor, men du vill veta att det görs.

Deklarera och betala skatten inom fristen. Utan det skriver registret inte in något.

Inskrivningen i fastighetsregistret, som tar veckor. Den gör din äganderätt verksam mot tredje man. Låt bekräfta att den är genomförd i stället för att anta det.

Ändringen i kadastern, så att IBI-avin kommer i ditt namn.

El, vatten och samfälligheten: avtal över, autogiro på plats, anmälan till samfälligheten.

Och köpåret börjar din årliga deklarationsplikt som icke bosatt i Spanien. Den löper sedan varje år, även utan intäkter.

Nyproduktion eller befintligt

Befintligt finns. Det går att besiktiga, värdera och utreda; tillstånden finns eller inte, och samfällighetens protokoll berättar hur det är att bo där.

Nyproduktion finns ofta inte ännu. Du köper ett avtalsmässigt löfte mot ritningar, betalar i etapper under byggtiden och accepterar ett färdigställande som kan förskjutas. Spansk rätt kräver att byggherren säkrar köparnas delbetalningar med bankgaranti eller försäkring — kontrollera före första betalningen att säkerheten finns och står i ditt namn. Den är mekanismen som hämtar hem pengarna om projektet havererar.

Skattemässigt skiljer de sig också: nyproduktion bär moms plus stämpelskatt, befintligt bär ITP.

Finansiering som icke bosatt

Spanska banker lånar även ut till köpare utan spansk hemvist. Tre skillnader mot ett svenskt bolån är viktiga:

Belåningsgraden är lägre för icke bosatta. Räkna med en betydligt större egen insats än hemma, och låt den enskilda banken ge dig den konkreta siffran.
Det är värderingen, inte priset, som sätter taket. Banken lånar mot sin egen tasación. Ligger den under avtalat pris bär du mellanskillnaden.
Svenska inkomstunderlag tar längre tid. Översättningar, intyg, kompletteringar. Räkna med mer tid än hemma.

Att i stället utöka bolånet på en bostad i Sverige är en annan väg, med följder på den svenska sidan som hör hemma hos din bank och din rådgivare.

Vad som tillkommer i Marbella

En punkt som inte gäller i hela landet: Högsta domstolen upphävde Marbella kommuns detaljplan från 2010 år 2015; sedan dess gäller 1986 års plan. Efterföljaren, PGOM, går genom godkännandeförfarandet, och instrumentet som slutgiltigt klargör en enskild tomts läge kommer senare.

För en lägenhet i en etablerad, fullt beviljad anläggning är det bakgrund. För en villa, en tillbyggnad eller en tomt som säljs på sin byggpotential är det inte det.

Och den svenska sidan

En bostad i Spanien försvinner inte ur din svenska skattesituation. Två saker hör ihop med köpet och bör klaras ut innan, inte efter:

Väsentlig anknytning. Om du samtidigt planerar att flytta kan en kvarvarande bostad i Sverige, eller andra band. Göra att Sverige fortsätter att se dig som obegränsat skattskyldig. Det avgörs av Skatteverket och behandlas separat.

Uppskov. Säljer du en bostad i Sverige och köper i Spanien kan uppskov med kapitalvinsten vara möjligt, eftersom Spanien ligger inom EES. Villkoren är Skatteverkets och de är detaljerade, men frågan är värd att ställa före försäljningen hemma, inte efter.

Vanliga frågor

Kan en svensk köpa hus i Spanien?

Ja, utan begränsning och utan minimibelopp. Du behöver ett NIE-nummer, överlåtelsen sker inför notarie och skrivs in i fastighetsregistret. Som EU-medborgare har du dessutom redan rätt att bo här. Det har inget med bostaden att göra.

Gör den spanska notarien samma sak som en svensk mäklare?

Nej, och det är det största missförståndet. Den spanska notarien är opartisk, fastställer identiteter, upplyser parterna och upprättar överlåtelsen. Han utreder inte bostaden i ditt intresse. Till det behöver du en egen, oberoende jurist som inte är föreslagen av säljaren.

Är mäklaren opartisk i Spanien?

Nej. Den spanska mäklaren har sitt uppdrag från säljaren och betalas ur försäljningen. Det svenska systemet med en mäklare som ska vara opartisk mot båda parter finns inte här. Den som visar dig bostaden arbetar för den som säljer den.

Finns det lånevillkor i det spanska köpekontraktet?

Inte som standard. Det vanliga arras-kontraktet är asymmetriskt: drar du dig ur förfaller handpenningen, drar säljaren sig ur betalar han som regel tillbaka det dubbla. Ett lånevillkor finns bara om din jurist förhandlar in det.

Hur mycket egen insats krävs för ett spanskt bolån?

Mer än i Sverige. Spanska banker tillämpar lägre belåningsgrad för icke bosatta och lånar dessutom mot sin egen värdering i stället för mot köpeskillingen. Ligger värderingen lägre bär du mellanskillnaden. Be den enskilda banken om den konkreta siffran.

Måste jag resa till Spanien för att skriva under?

Inte nödvändigtvis. Med en fullmakt kan din jurist i Spanien sköta NIE-ansökan och om du vill även själva handlingen. Bostaden bör du ändå ha sett, och helst inte bara i augusti.

Vad är referensvärdet och varför kan det kosta mig pengar?

Det officiella värde som utgör golv för överlåtelseskattens underlag. Köper du under det beskattas ändå det högre värdet. Begär ut det före förhandlingen. Det påverkar vad du faktiskt betalar.

Får jag tillbaka reservationsbeloppet?

Det beror helt på formuleringen. Det finns varianter där det aldrig återgår, inte ens om granskningen visar ett problem. Om du bara får ändra en mening i avtalet, låt det bli den: beloppet återgår om den juridiska eller tekniska granskningen visar något.

Gäller mitt svenska lånelöfte i Spanien?

Nej. Den spanska banken gör sin egen prövning, sin egen värdering och sin egen bedömning av din inkomst. Att ha finansieringen klar hemma säger ingenting om vad en spansk bank kommer fram till.

Vad tar jag med till notarien?

Pass, NIE för varje köpare, pengarna med underlag för deras ursprung, energideklarationen, intyg från samfälligheten om att inga skulder finns, senaste IBI-avin och elräkningarna, samt vid behov fullmakt med auktoriserad översättning och tolk.

Vad händer efter att köpehandlingen är undertecknad?

Fyra saker: skatten ska deklareras och betalas inom fristen, inskrivningen i fastighetsregistret tar veckor, kadastern ska ändras så att IBI kommer i ditt namn, och el, vatten och samfällighet ska skrivas över. Köpåret börjar dessutom din årliga deklarationsplikt som icke bosatt.

Kan jag få uppskov om jag säljer i Sverige och köper i Spanien?

Uppskov med kapitalvinsten kan vara möjligt eftersom Spanien ligger inom EES, men villkoren är detaljerade och sätts av Skatteverket. Ställ frågan före försäljningen i Sverige. Efteråt är den svårare att göra något åt.

Köpa hus i Spanien: ordningen, och var det går fel