Fastigheter i Marbella — råd från någon som inte behöver sälja dig något eget.
Vi har inget eget bestånd och ingen kvot från en byggherre. Därför kan svaret på ”ska jag ta det här huset” också bli nej. På köpsidan betyder det: klargöra vad bostaden får vara innan priset kommer på tal. På säljsidan: värdera efter lagfarna försäljningar i stället för utropspriser på portaler. Och för köpare utanför EU: säga rakt ut vad ett hus här ordnar och vad det inte ordnar.
I Marbella är den svåra frågan inte vad ett hus kostar. Utan vad det får vara.
MARNER ESTATES är en oberoende fastighetsrådgivning. På köpsidan företräder vi dina intressen, aldrig en byggherres kvot. Konkret betyder det här: vi klargör om det som står på tomten motsvarar det som är beviljat och inskrivet i registret, om slutbeviset finns och vad den gällande detaljplanen tillåter — innan någon talar om pris.
På säljsidan positionerar vi din bostad diskret hos rätt internationella köpare, värderad efter jämförbara lagfarna försäljningar i stället för utropspriser från portaler.
Om MARNER ESTATESTvå uppdrag. En rådgivningsstandard.
Köpa med öppna ögon.
- Lagfarna jämförelsevärden från samma urbanisation, inte kustgenomsnitt
- Tillståndsstatus: deklarerad boarea, bygglov, slutbevis
- Tomtens läge i den gällande planen
- Turistuthyrning — om bostaden är registrerad och om registrering är realistisk
- Hela kostnadsbilden: ITP eller moms plus stämpelskatt, notarie, register, jurist
- NIE, bankkonto och stegen i rätt ordning, fram till inskrivningen
- Väsentlig anknytning: vad bostaden gör med din svenska skattskyldighet
Sälja med diskretion.
- Värdering efter lagfarna försäljningar i din kommun, inte efter portalpriser
- Diskret, riktad marknadsföring i stället för breda annonser på alla portaler
- Ett kvalificerat urval köpare i stället för varje förfrågan en portal genererar
- Dina handlingar kompletta före första visningen, inte under budgivningen
- Energideklaration och innehållet vid försäljning av icke bosatta, ordnat med
Det knappa i Marbella är inte marken. Det knappa är vad papperen medger.
Bostäder saknas inte i Marbella, och nybyggnation längs kusten allra minst. Verkligt knapp är den bostad där tillstånd, inskrivning och planläge stämmer med varandra. Det är en fråga om handlingar, inte om geografi — och därför avgör kontrollen mer än sökandet.
En detaljplan i övergång
Högsta domstolen upphävde 2010 års plan år 2015; sedan dess gäller 1986 års plan i kommunen. Efterföljaren, PGOM, är den första i Andalusien enligt regionens nya plansystem; planen som slutgiltigt klargör en enskild tomts läge kommer senare. För vissa tomter kan säljaren helt enkelt inte svara på frågan.
Laglighet är en fråga, inte en formalitet
Domen talade själv om en generaliserad situation av stadsbyggnadsmässig oordning i kommunen. Det är historia — men historia som står i register, tillstånd och akter. Därför förtjänar slutbeviset här mer uppmärksamhet än säljprospektet.
Andalusien skriver egna regler
Överlåtelseskatten, registreringen för turistuthyrning och en stor del av förfarandet sätts av regionen, inte av Madrid. Siffror skrivna för Spanien som helhet eller för en annan region — även för Balearerna — gäller inte här. Vi övertar dem därför inte heller.
Självständiga delmarknader
Golden Mile, Nueva Andalucía, gamla stan, San Pedro, stränderna i öster och urbanisationerna i sluttningen beter sig olika — i utbud, i köparprofil och i vad planen tillåter. Ett genomsnitt för Costa del Sol beskriver ingen av dem.
Året runt, inte säsong
Málagas flygplats förbinder kusten med större delen av Europa även på vintern. Regionen fungerar som bostadsort, inte bara som sommaradress — det syns på hur bostäder används och hyrs ut.
Uthyrning registreras, licensieras inte
Turistuthyrning sker i Andalusien genom en anmälan till regionens turistregister, som ger ett registreringsnummer; det numret måste stå i varje annons. Det är ett annat förfarande än de kvoterade licenserna på andra håll i Spanien — och vad samfälligheten tillåter är ännu en egen fråga.
”Varje råd bygger på analys, inte på säljtryck — inriktat enbart på dina mål, på båda sidor av bordet.”
I skärningspunkten mellan mäklarpraktik och strategisk rådgivning, med internationell klienterfarenhet av den spanska marknaden.
Mer om ossSå går rådgivningen till.
Första samtalet
Vi förstår ditt mål — köpa, sälja eller båda.
Strategi
Först rätt läge för det målet, sedan rätt bostad i det.
Kontroll
Register, tillstånd, planläge och löpande kostnader, innan du binder dig.
Genomförande
Samordnat genomförande, upprättat inför notarie.
Efteråt
Fortsatt vid din sida — behålla, hyra ut, återinvestera, sälja.
Det vi själva skulle vilja veta om vi köpte.
Skrivet för människor som binder pengar i ett främmande rättssystem — och medvetet utan siffrorna som tyst blir gamla.
Frågor, besvarade.
Kan utländska medborgare köpa fastighet i Marbella?
Ja. Spanien har ingen begränsning för utländskt ägande. Du behöver ett NIE-nummer; överlåtelsen upprättas inför notarie och skrivs in i fastighetsregistret.
Får jag hyra ut bostaden till turister?
I Andalusien sker turistuthyrning genom en anmälan till regionens turistregister, som ger ett registreringsnummer; det måste stå i varje annons. Om en viss bostad uppfyller villkoren och om samfälligheten tillåter det är två skilda frågor. Klara ut båda före köpet, inte efter.
Vilka kostnader tillkommer utöver priset?
Räkna med överlåtelseskatten — ITP vid befintlig bostad, moms plus stämpelskatt vid nyproduktion — och därtill notarie, fastighetsregister och jurist. Satserna sätts av Andalusien, inte av staten, och de skiljer sig mellan regioner. Vi räknar ut dem för just din bostad mot Agencia Tributaria de Andalucías aktuella läge.
Finns det löpande skatter på bostaden?
Ja. IBI tas ut årligen av kommunen, och i de flesta anläggningar tillkommer samfällighetsavgift. Ägare som inte är skattskyldiga i Spanien har dessutom en årlig deklarationsplikt där, även ett år utan intäkter. Vad som gäller dig bekräftar din rådgivare; skatterättslig hemvist följer av var du faktiskt bor, inte av ditt pass.
Vad händer med min svenska skattskyldighet om jag flyttar hit?
Det avgörs inte av utflyttningen ensam. Sverige kan fortsätta att behandla en utflyttad person som obegränsat skattskyldig så länge väsentlig anknytning till Sverige finns kvar, och en bostad kvar i Sverige är en av de omständigheter som vägs in. Vad som gäller i ditt fall avgör Skatteverket — vi nämner det eftersom det är frågan som oftast ställs för sent.
Vad bör jag kontrollera i Marbella som väger mindre på andra håll?
Om det som står på tomten motsvarar tillståndet och registrets beskrivning, och om ett slutbevis någonsin utfärdats. Med kommunens planhistoria är det ingen formalitet här. Den andra frågan är tomtens läge i den gällande planen — och det är för vissa tomter ännu inte slutgiltigt avgjort.
Finns golden visa genom fastighetsköp kvar?
Nej. Spanien har stängt fastighetsvägen till investerarens uppehållstillstånd. Den som erbjuder den i dag arbetar med en regel som inte längre gäller. Som svensk medborgare har du dessutom redan fri rörlighet inom EU — bostaden har inget med den saken att göra.
Låt oss tala om ditt nästa steg på marknaden i Marbella.
Marknadsläge, värdering eller strategi, rättslig ram och nästa steg — utifrån dina mål. Boka ett kostnadsfritt och förutsättningslöst samtal.