Immobilier à Marbella — le conseil de quelqu'un qui n'a rien à vous vendre.
Nous ne détenons aucun stock et ne remplissons aucun quota de promoteur. C'est pourquoi la réponse à « dois-je prendre cette maison » peut aussi être non. Côté acheteur : établir ce que le bien a le droit d'être avant de parler du prix. Côté vendeur : évaluer à partir des ventes authentifiées plutôt que des prix affichés sur les portails. Et pour les acquéreurs hors UE : dire clairement ce qu'un bien règle ici, et ce qu'il ne règle pas.
À Marbella, la question difficile n'est pas ce que coûte un bien. Mais ce qu'il a le droit d'être.
MARNER ESTATES est un cabinet de conseil immobilier indépendant. Côté acheteur, nous défendons vos intérêts, jamais le quota d'un promoteur. Concrètement, ici : nous établissons si ce qui est bâti correspond à ce qui a été autorisé et inscrit au registre, si le certificat de première occupation existe et ce que le plan d'urbanisme en vigueur permet — avant que quiconque parle de prix.
Côté vendeur, nous positionnons votre bien avec discrétion auprès des bons acquéreurs internationaux, évalué sur des ventes comparables authentifiées plutôt que sur des prix affichés.
À propos de MARNER ESTATESDeux mandats. Une seule exigence de conseil.
Acheter en connaissance de cause.
- Comparables authentifiés dans la même urbanisation, pas des moyennes de littoral
- Statut des autorisations : surface déclarée, permis de construire, certificat de première occupation
- Situation de la parcelle au regard du plan en vigueur
- Location touristique — si le bien est enregistré et si l'enregistrement est réaliste
- Le coût complet : ITP ou TVA plus droit de timbre, notaire, registre, avocat
- NIE, compte bancaire et les étapes dans le bon ordre, jusqu'à l'inscription
- IFI et impôt espagnol sur la fortune : ce que le bien déclenche des deux côtés
Vendre avec discrétion.
- Évaluation sur ventes authentifiées dans votre commune, pas sur les prix des portails
- Commercialisation discrète et ciblée plutôt qu'une diffusion sur tous les portails
- Une sélection qualifiée d'acquéreurs plutôt que chaque demande générée par un portail
- Votre dossier complet avant la première visite, pas pendant la négociation
- Diagnostic de performance énergétique et retenue applicable aux vendeurs non-résidents, pris en charge
Ce qui est rare à Marbella, ce n'est pas le terrain. C'est ce que les papiers permettent.
Marbella ne manque pas de biens, et la côte encore moins de constructions neuves. Ce qui est réellement rare, c'est le bien dont les autorisations, l'inscription au registre et la situation d'urbanisme concordent. C'est une question de documents, pas de géographie — et c'est pourquoi la vérification décide davantage que la recherche.
Un plan d'urbanisme en transition
Le Tribunal suprême a annulé en 2015 le plan de 2010 ; depuis, c'est celui de 1986 qui s'applique dans la commune. Son successeur, le PGOM, est le premier d'Andalousie sous le nouveau régime d'urbanisme régional ; le document qui tranche définitivement la situation d'une parcelle viendra plus tard. Pour certains terrains, le vendeur ne peut tout simplement pas répondre à la question.
La légalité est une question, pas une formalité
L'arrêt lui-même évoquait une situation généralisée d'irrégularité urbanistique dans la commune. C'est de l'histoire — mais une histoire inscrite dans les registres, les autorisations et les dossiers. C'est pourquoi le certificat de première occupation mérite ici plus d'attention que la plaquette de vente.
L'Andalousie écrit ses propres règles
Le droit de mutation, l'enregistrement pour la location touristique et une grande partie de la procédure sont fixés par la région, pas par Madrid. Des chiffres écrits pour l'Espagne dans son ensemble ou pour une autre région — y compris pour les Baléares — ne valent pas ici. Nous ne les reprenons donc pas.
Des sous-marchés autonomes
La Golden Mile, Nueva Andalucía, la vieille ville, San Pedro, les plages de l'est et les urbanisations de coteau se comportent différemment — en offre, en profil d'acquéreur et dans ce que le plan autorise. Une moyenne pour la Costa del Sol n'en décrit aucun.
À l'année, pas à la saison
L'aéroport de Málaga relie la côte à la plus grande partie de l'Europe même en hiver. La région fonctionne comme lieu de vie, pas seulement comme adresse d'été — cela se voit à la façon dont les biens sont occupés et loués.
La location s'enregistre, elle ne se licencie pas
En Andalousie, la location touristique passe par une déclaration au registre régional du tourisme, qui délivre un numéro d'enregistrement ; ce numéro doit figurer dans chaque annonce. C'est une procédure différente des licences contingentées ailleurs en Espagne — et ce que la copropriété autorise est encore une autre question.
« Chaque recommandation repose sur l'analyse, pas sur la pression commerciale — alignée uniquement sur vos objectifs, des deux côtés de la table. »
À la croisée de l'exécution en agence et du conseil stratégique, avec une expérience internationale du marché espagnol.
En savoir plusComment se déroule le conseil.
Premier échange
Nous comprenons votre objectif — acheter, vendre ou les deux.
Stratégie
D'abord le bon emplacement pour cet objectif, puis le bon bien dedans.
Vérification
Registre, autorisations, urbanisme et charges courantes, avant tout engagement.
Exécution
Exécution coordonnée, en acte authentique.
Ensuite
Toujours à vos côtés — conserver, louer, réinvestir, vendre.
Ce que nous voudrions savoir si nous achetions nous-mêmes.
Écrit pour des gens qui engagent de l'argent dans un système juridique étranger — et volontairement sans les chiffres qui vieillissent en silence.
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Un étranger peut-il acheter un bien à Marbella ?
Oui. L'Espagne n'impose aucune restriction à la propriété étrangère. Il vous faut un numéro NIE ; le transfert est reçu par un notaire et inscrit au registre de la propriété.
Puis-je louer le bien à des vacanciers ?
En Andalousie, la location touristique passe par une déclaration au registre régional du tourisme, qui délivre un numéro d'enregistrement ; il doit figurer dans chaque annonce. Savoir si un bien précis remplit les conditions et si la copropriété l'autorise sont deux questions distinctes. Réglez les deux avant l'achat, pas après.
Quels frais s'ajoutent au prix ?
Comptez le droit de mutation — ITP dans l'ancien, TVA plus droit de timbre dans le neuf — auxquels s'ajoutent notaire, registre de la propriété et avocat. Les taux sont fixés par l'Andalousie, pas par l'État, et diffèrent d'une région à l'autre. Nous les calculons pour votre bien précis au regard de la position actuelle de l'Agencia Tributaria de Andalucía.
Y a-t-il des impôts récurrents sur le bien ?
Oui. L'IBI est perçu chaque année par la commune, et dans la plupart des résidences s'y ajoutent les charges de copropriété. Les propriétaires non-résidents ont en outre une déclaration annuelle à déposer en Espagne, même une année sans revenus. Ce qui s'applique à vous, votre conseil le confirmera ; la résidence fiscale découle de là où vous vivez réellement, pas de votre passeport.
Un bien en Espagne entre-t-il dans l'IFI ?
Pour un résident fiscal français, le patrimoine immobilier détenu à l'étranger entre en principe dans l'assiette de l'IFI. Et l'Espagne a de son côté son propre impôt sur la fortune, qui vise les biens espagnols des non-résidents. Deux impositions sur le patrimoine visant le même bien, c'est une configuration que ni les acheteurs allemands ni les néerlandais ne connaissent — la convention fiscale entre la France et l'Espagne organise l'articulation. C'est une question pour votre conseil, et nous la signalons parce qu'elle est presque toujours posée trop tard.
Que faut-il vérifier à Marbella qui compte moins ailleurs ?
Si ce qui est bâti correspond à l'autorisation et à la description du registre, et si un certificat de première occupation a un jour été délivré. Compte tenu de l'histoire urbanistique de la commune, ce n'est pas une formalité ici. La seconde question est la situation de la parcelle dans le plan en vigueur — et pour certains terrains elle n'est pas encore définitivement tranchée.
Le golden visa par l'achat immobilier existe-t-il encore ?
Non. L'Espagne a fermé la voie immobilière du titre de séjour investisseur. Qui la propose aujourd'hui travaille avec une règle qui ne s'applique plus. En tant que citoyen français, vous disposez de toute façon déjà de la libre circulation dans l'UE — le bien n'y change rien.
Parlons de votre prochaine étape sur le marché de Marbella.
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