Conseil indépendant à l'achat et à la vente à Marbella.
Une seule exigence de conseil, appliquée aux deux côtés de la transaction — guidée par les faits et vos objectifs, jamais par des quotas de promoteur ou des commissions.
Ce que nous sommes — et ce que nous ne sommes pas.
Un agent est mandaté par le vendeur et rémunéré sur la vente. Ce n'est pas un reproche, c'est la structure — et il faut la connaître avant de se fier à une recommandation.
- — Nous ne détenons aucun stock et aucun quota de promoteur. C'est pourquoi « ne prenez pas ce bien » est une réponse que nous pouvons donner
- — Nous ne sommes ni votre avocat ni votre conseil fiscal — nous travaillons avec les vôtres et le disons là où une question leur revient
- — La base de nos honoraires est écrite avant que le travail commence. En Espagne, la commission d'agence est habituellement à la charge du vendeur ; c'est distinct
- — Nous travaillons avec ce qui est sur le marché, pas avec la liste d'une agence
- — Là où nous ne pouvons pas répondre, nous le disons au lieu d'estimer
Acheter avec une stratégie, pas sous pression commerciale.
Nous aidons les acquéreurs internationaux à aborder le marché de Marbella avec clarté — les opportunités sont jugées sur leurs faits, pas sur qui verse la commission.
- — Des comparables issus du registre, dans la même urbanisation et non des moyennes côtières
- — Permis et situation urbanistique : ce qui a été autorisé, ce qui a été construit, ce que dit le registre
- — Location touristique : si le bien est enregistré et ce que le règlement de copropriété autorise
- — Neuf ou ancien, avec la fiscalité différente qui s'applique à chacun
- — Le coût complet avant de parler prix
- — Signature devant notaire coordonnée, jusqu'à l'inscription au registre foncier
Vendre avec discrétion et portée.
Nous positionnons votre bien auprès des bons acquéreurs internationaux — discrètement et précisément, et nous négocions dans votre seul intérêt.
- — Évaluation à partir de ventes enregistrées, non des prix affichés sur les portails
- — Commercialisation discrète et ciblée, sans diffusion de masse
- — Une liste restreinte d'acquéreurs qualifiés plutôt que chaque demande générée par un portail
- — Permis et documents réunis avant la première visite, pas au moment de l'offre
- — La retenue applicable aux non-résidents et la remise des clés, coordonnées
Pourquoi un achat à Marbella exige de regarder de plus près.
Le Tribunal suprême a annulé en 2015 le plan d'urbanisme de Marbella de 2010 ; depuis, celui de 1986 s'applique dans la commune. Son successeur suit la procédure d'approbation, et l'instrument qui tranche définitivement la situation d'une parcelle viendra plus tard. Les motifs de l'arrêt évoquaient une situation généralisée d'irrégularité urbanistique dans la commune.
Pour un appartement dans une résidence établie et entièrement autorisée, c'est du contexte. Pour une villa, une extension, un sous-sol aménagé ou un terrain vendu sur son potentiel constructible, ce n'en est pas — et c'est pourquoi le certificat de première occupation et la description au registre méritent ici une vraie vérification, pas un coup d'œil.
Du NIE à l'inscription, accompagné.
Un achat en Espagne suit un ordre fixe : NIE, réservation, vérification au registre de la propriété, contrat privé et acte devant notaire. À Marbella s'ajoute une vérification qui pèse moins ailleurs : si le bâti correspond à l'autorisation et si le certificat de première occupation existe. Nous coordonnons chaque étape avec votre avocat et votre conseil fiscal — rien n'est signé qui n'ait été vérifié.
Nous conseillons, nous ne vous représentons pas juridiquement. Les avis juridiques et fiscaux viennent de professionnels indépendants avec lesquels nous travaillons.
Parler du processus →Comment se déroule le conseil.
Premier échange
Nous comprenons votre objectif — acheter, vendre ou les deux.
Stratégie
D'abord le bon emplacement pour cet objectif, puis le bon bien dedans.
Vérification
Registre, autorisations, urbanisme et charges courantes, avant tout engagement.
Exécution
Exécution coordonnée, en acte authentique.
Ensuite
Toujours à vos côtés — conserver, louer, réinvestir, vendre.
Ce que les acheteurs nous demandent en premier.
Que fait un conseil à l'achat qu'un agent ne fait pas ?
Un agent est mandaté et payé par le vendeur ; son obligation va vers lui. Nous sommes mandatés par vous, ne détenons aucun stock et aucun quota de promoteur — c'est pourquoi nous pouvons déconseiller un bien, et nous le faisons régulièrement. Et nous vérifions avant qu'un acompte parte, pas après.
Qui vous rémunère — l'acheteur ou le vendeur ?
La base de nos honoraires est convenue par écrit avec vous avant tout travail. En Espagne, la commission d'agence est habituellement payée par le vendeur et déjà incluse dans le prix affiché ; c'est un autre accord que le nôtre. Si quelqu'un reste flou sur qui le paie et pour quoi, c'est déjà la réponse.
Êtes-vous liés à des agences ou des promoteurs ?
Non. Nous travaillons avec ce qui est sur le marché, quel qu'en soit le vendeur, et nous ne portons aucun stock de promoteur. Cette indépendance est la raison d'être du cabinet — et en même temps la raison pour laquelle nous ne pouvons pas vous promettre l'accès à ce qui n'est pas à vendre.
Que vérifiez-vous avant que je m'engage ?
L'inscription au registre et les charges, l'extrait cadastral, si le bâti correspond à l'autorisation, le certificat de première occupation, les arriérés de copropriété, la situation d'urbanisme de la parcelle et le coût complet, y compris la question de savoir si la valeur de référence dépasse le prix convenu. Tout ce qui est juridique et fiscal part avec nos constats vers votre avocat ou votre conseil.
Combien de temps prend un achat à Marbella ?
L'étape la moins maîtrisable est le NIE — nous commençons donc par là dès qu'un achat paraît réaliste. Ensuite, ce sont les vérifications qui donnent le rythme, et la question de savoir si le dossier du vendeur est complet. Nous préférons vous dire qu'un achat demande plus de temps que regarder un acompte entrer dans un contrat avant le retour des vérifications.
Dois-je être en Espagne pour acheter ?
Pas à chaque étape. Une procuration à un avocat en Espagne peut couvrir la demande de NIE et, si vous le souhaitez, l'acte lui-même. Le bien, vous devriez tout de même l'avoir vu — et de préférence pas seulement en août.
Conseillez-vous aussi à la vente ?
Oui, sur la même base. Côté vendeur, cela signifie : évaluer sur des ventes authentifiées plutôt que sur les prix des portails, avoir le dossier complet avant la première visite plutôt que pendant la négociation, et prendre en charge la retenue applicable aux vendeurs non-résidents.
Donnez-vous des conseils juridiques ou fiscaux ?
Non, et nous sommes nets sur cette limite. Nous expliquons les mécanismes, nommons l'administration qui fixe une règle et disons de quoi dépend une décision — mais l'avis sur lequel vous agissez doit venir d'un avocat indépendant et d'un conseil fiscal. Pour un Français, cela vaut des deux côtés : l'Espagne et l'administration fiscale française.
Prêt à acheter ou vendre à Marbella ?
Réservez un entretien gratuit et sans engagement — nous esquissons la bonne voie pour vos objectifs.