Acheter en Espagne : l'ordre des étapes, et où ça dérape

Un achat en Espagne suit un ordre fixe. Il n’est pas compliqué et il est le même dans tout le pays. Ce qui change, c’est ce qui relève du régional : le droit de mutation est fixé par la communauté autonome, la location touristique aussi, et les plans d’urbanisme par la commune.

Mais deux différences avec la France comptent bien plus que tout le reste, et elles sont toutes les deux en défaveur de l’acheteur français qui ne les connaît pas.

Les deux protections françaises qui n’existent pas ici

Il n’y a pas de délai de rétractation. En France, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai légal pour revenir sur sa signature du compromis, sans motif et sans frais. L’Espagne n’a pas d’équivalent. Ce que vous signez vous engage à l’instant où vous le signez.

Il n’y a pas de condition suspensive de prêt par défaut. En France, elle est la règle : si le financement est refusé, l’acquéreur récupère son dépôt. En Espagne, le contrat privé habituel, le contrato de arras penitenciales, n’en contient aucune, sauf si votre avocat la négocie expressément. Et il est asymétrique : si l’acheteur se retire, l’acompte est perdu. Si le vendeur se retire, il rembourse en principe le double.

L’acompte usuel tourne autour de dix pour cent du prix.

Conséquence pratique, et c’est la phrase la plus utile de cette page : ne signez pas le contrat privé avant que le financement soit réellement acquis. C’est l’erreur évitable la plus coûteuse que commettent les acquéreurs étrangers en Espagne, et elle est d’autant plus traître pour un Français que chez lui, tout cela est automatique.

Le notaire vérifie l’acte, pas le bien

Deuxième malentendu, aussi structurel. En France, le notaire mène les recherches, purge les droits de préemption, séquestre les fonds et engage sa responsabilité sur un périmètre large.

Le notaire espagnol est impartial et nommé par l’État. Il établit l’identité des parties, les informe, reçoit l’acte de transfert et l’adresse au registre. Il n’a pas pour mission d’enquêter dans votre intérêt sur la conformité du bâti, sur une extension jamais déclarée, sur les réserves de la copropriété ou sur la possibilité de louer en meublé touristique.

Cela, c’est votre propre avocat indépendant. Mandaté par vous, pas recommandé par le vendeur et pas le cabinet qui représente le promoteur. Cette distinction est la plus lourde de conséquences de toute la procédure.

L’ordre des étapes

1. Demander le NIE

Sans NIE, rien n’avance. C’est l’étape dont la durée dépend le moins de vous, et c’est pourquoi elle passe en premier.

2. Réservation

Une somme modeste retire le bien du marché pour quelques semaines. Lisez à quelles conditions elle revient. Avec certaines formulations, jamais. Un contrat de réservation est déjà un contrat.

3. Vérifier, avant que plus d’argent parte

• Nota simple du registre de la propriété : propriétaire, charges, description inscrite. Un extrait récent, pas celui de la plaquette.
• Extrait cadastral, et sa concordance avec le registre. Les écarts entre cadastre et registre ne sont pas rares en Espagne.
• Permis de construire et certificat de première occupation (licencia de primera ocupación). S’il a été délivré, et si le bâti y correspond.
• Situation d’urbanisme de la parcelle selon le plan en vigueur.
• Documents de la copropriété : statuts, deux derniers procès-verbaux, certificat d’absence d’arriérés. Les procès-verbaux sont le document que personne ne demande et qui en dit le plus.
• Valeur de référence (valor de referencia) : la valeur officielle qui constitue le plancher de l’assiette du droit de mutation, quel que soit le prix convenu.
• Certificat de performance énergétique, que le vendeur doit fournir.

4. Le contrat privé (arras)

Voir plus haut. C’est l’étape où se joue l’essentiel du risque français.

5. Le notaire

L’acte (escritura pública) est lu en espagnol. Qui ne peut pas suivre a besoin d’un interprète ; dans certains cas le notaire l’exige. Avec une procuration, votre avocat comparaît à votre place et vous n’avez pas à vous déplacer.

Vous repartez avec une copie authentique ; l’original reste chez le notaire.

6. Impôts et inscription

Le droit de mutation doit être déclaré et payé dans un délai après l’acte. ITP dans l’ancien, TVA plus droit de timbre dans le neuf. Ensuite seulement l’acte part au registre de la propriété, et l’inscription prend des semaines. C’est elle qui rend votre propriété opposable aux tiers. Faites-vous confirmer qu’elle a abouti.

La réservation, et la seule phrase à faire modifier

Presque tout achat commence par un contrat de réservation et une somme modeste, souvent quelques milliers d’euros. Cela ressemble à une formalité. Ce n’en est pas une.

Trois points à lire avant de signer :

À quelles conditions la somme revient. Il existe des rédactions où elle ne revient jamais, même si les vérifications révèlent un problème. Si vous ne faites modifier qu’une phrase, que ce soit celle-là : la somme est restituée si l’audit juridique ou technique fait apparaître quelque chose.

Combien de temps le bien est retiré du marché. Deux semaines ne suffisent pas pour une nota simple, un extrait cadastral, les autorisations municipales et les procès-verbaux de la copropriété. Quatre à six est réaliste.

Qui détient les fonds. L’agence, un avocat sur compte client, ou le vendeur lui-même. Cela compte le jour où quelque chose se passe mal.

Financer depuis la France ou en Espagne

Trois voies, et elles ne coûtent pas la même chose en temps.

Une banque espagnole. Quotité plus faible pour les non-résidents, expertise réalisée par la banque, et surtout un délai légal de réflexion avant l’acte : depuis la loi espagnole sur le crédit immobilier, la banque doit vous remettre une information précontractuelle normalisée et vous devez passer chez le notaire séparément avant la signature. C’est une protection, et c’est aussi un rendez-vous supplémentaire que personne n’a mis à l’agenda.

Une banque française finançant un bien à l’étranger. Possible chez certains établissements, souvent avec une garantie prise sur un actif en France plutôt que sur le bien espagnol. Cela simplifie le calendrier et déplace le risque.

Un rachat ou une extension de prêt sur un bien détenu en France. La voie la plus rapide administrativement, mais elle engage votre patrimoine français. Cet arbitrage relève de votre banque et de votre conseil, pas de nous.

Ce qu’il faut retenir dans les trois cas : un accord de principe français ne vaut rien en Espagne. La banque espagnole refait son analyse entièrement.

Ce que vous apportez chez le notaire

L’acte est lu en espagnol puis signé. Ce qui doit être prêt ce jour-là :

• Passeport ou carte nationale d’identité en cours de validité, le même document que celui utilisé pour le NIE
• Le NIE, pour chaque acquéreur séparément
• Les fonds : généralement chèque de banque ou virement confirmé, avec le justificatif de leur origine
• Le certificat de performance énergétique, fourni par le vendeur
• L’attestation de la copropriété indiquant l’absence de dettes
• Le dernier avis d’IBI et les dernières factures d’eau et d’électricité
• La procuration avec apostille et traduction assermentée, si quelqu’un signe pour vous
• Un interprète, si vous ne suivez pas l’espagnol

L’origine des fonds n’est pas une formalité. Le notaire consigne le mode de paiement, et une banque espagnole demandera des justificatifs sur un virement important venu de l’étranger. Gardez la chaîne documentaire complète, du compte français jusqu’au notaire espagnol.

Après l’acte : quatre choses qui restent à faire

Signer n’est pas avoir fini. La suite est généralement pilotée par un gestor, mais vous voulez savoir qu’elle a lieu.

Déclarer et payer l’impôt dans le délai. Sans cela le registre n’inscrit rien.

L’inscription au registre de la propriété, qui prend des semaines. C’est elle qui rend votre propriété opposable aux tiers. Faites-vous confirmer qu’elle a abouti plutôt que de le supposer.

La mise à jour cadastrale, pour que l’avis d’IBI vienne à votre nom.

Les fournisseurs et la copropriété : contrats à transférer, prélèvement à mettre en place, déclaration auprès du syndic.

Et l’année de l’acquisition commence votre obligation déclarative annuelle de non-résident en Espagne. Elle court ensuite chaque année, même sans revenus.

Neuf ou ancien

L’ancien existe. Il se visite, s’expertise et s’enquête ; les autorisations sont là ou pas, et les procès-verbaux racontent la vie de la résidence.

Le neuf n’existe souvent pas encore. Vous achetez une promesse contractuelle sur plans, payez par tranches pendant la construction et acceptez une livraison qui peut glisser. Le droit espagnol impose au promoteur de garantir les versements des acquéreurs par une garantie bancaire ou une assurance — vérifiez avant le premier versement qu’elle existe et qu’elle est à votre nom. C’est le mécanisme qui récupère votre argent si le programme échoue.

Le financement en tant que non-résident

• La quotité de financement est plus faible pour un non-résident. Prévoyez un apport nettement supérieur à celui d’un prêt français, et faites donner le chiffre par la banque concernée.
• C’est l’expertise, pas le prix, qui fixe le plafond. La banque prête contre sa propre tasación. Si elle est inférieure au prix convenu, l’écart est pour vous.
• Les justificatifs français prennent plus de temps : traductions, attestations, allers-retours.

Et le côté français

Un bien en Espagne ne disparaît pas de votre situation fiscale française. Pour un résident fiscal français, il entre en principe dans l’assiette de l’IFI, et l’Espagne a de son côté son propre impôt sur la fortune visant les biens espagnols des non-résidents. La convention entre les deux États organise l’articulation. Nous traitons cela séparément parce que c’est la question posée le plus souvent trop tard.

S’y ajoute en Espagne une déclaration annuelle de non-résident, même une année sans revenus tirés du bien.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter une maison en Espagne ?

Oui, sans restriction et sans montant minimum. Il vous faut un NIE, l’acte est reçu par un notaire et inscrit au registre de la propriété. En tant que citoyen de l’UE, vous avez de toute façon déjà le droit de résider en Espagne. C’est indépendant du bien.

Y a-t-il un délai de rétractation en Espagne ?

Non. Le délai légal de rétractation dont bénéficie l’acquéreur en France n’a pas d’équivalent espagnol. Ce que vous signez vous engage immédiatement, ce qui rend la vérification préalable bien plus déterminante qu’en France.

La condition suspensive de prêt existe-t-elle en Espagne ?

Pas par défaut. Le contrat d’arras habituel n’en contient aucune, sauf si votre avocat la négocie. Il est de surcroît asymétrique : si vous vous retirez, l’acompte est perdu ; si le vendeur se retire, il rembourse en principe le double. Ne signez pas avant que le financement soit acquis.

Le notaire espagnol fait-il la même chose que le notaire français ?

Non, et c’est le plus gros malentendu. Le notaire espagnol est impartial, établit les identités, informe les parties et reçoit l’acte. Il n’enquête pas sur le bien dans votre intérêt. Pour cela il vous faut un avocat indépendant, qui ne soit pas proposé par le vendeur.

Quel apport faut-il pour un crédit immobilier en Espagne ?

Davantage qu’en France. Les banques espagnoles appliquent une quotité plus faible aux non-résidents et prêtent contre leur propre expertise plutôt que contre le prix d’achat. Si l’expertise est inférieure, l’écart est pour vous. Demandez le chiffre à la banque concernée.

Dois-je me déplacer en Espagne pour signer ?

Pas nécessairement. Une procuration permet à votre avocat en Espagne de traiter la demande de NIE et, si vous le souhaitez, l’acte lui-même. Le bien, vous devriez tout de même l’avoir vu, et de préférence pas seulement en août.

Qu’est-ce que la valeur de référence et pourquoi peut-elle me coûter ?

La valeur officielle qui constitue le plancher de l’assiette du droit de mutation. Si vous achetez en dessous, l’impôt est calculé sur cette valeur plus élevée. Demandez-la avant la négociation — elle détermine ce que vous payez réellement.

Vais-je récupérer le dépôt de réservation ?

Cela dépend entièrement de la rédaction. Il existe des versions où il ne revient jamais, même si les vérifications révèlent un problème. Si vous ne faites modifier qu’une phrase, que ce soit celle-là : la somme est restituée si l’audit juridique ou technique fait apparaître quelque chose.

Mon accord de principe français vaut-il en Espagne ?

Non. La banque espagnole refait entièrement son analyse, sa propre expertise et sa propre appréciation de vos revenus. S’y ajoute un délai légal de réflexion avec un passage chez le notaire distinct de la signature de l’acte.

Que dois-je apporter chez le notaire ?

Passeport, NIE de chaque acquéreur, les fonds avec le justificatif de leur origine, le certificat de performance énergétique, l’attestation d’absence de dettes de copropriété, le dernier avis d’IBI et les factures récentes, et le cas échéant procuration apostillée avec traduction assermentée et un interprète.

Que se passe-t-il après la signature ?

Quatre choses : déclarer et payer l’impôt dans le délai, l’inscription au registre de la propriété qui prend des semaines, la mise à jour cadastrale pour que l’IBI vienne à votre nom, et le transfert des contrats de fourniture. L’année de l’acquisition commence aussi votre déclaration annuelle de non-résident.

Le neuf est-il plus sûr que l’ancien pour un acheteur à distance ?

Plutôt l’inverse. L’ancien se visite, s’expertise et s’enquête ; le neuf est une promesse payée par tranches sur une date qui peut glisser. Vérifiez que la garantie bancaire ou l’assurance imposée au promoteur existe et est à votre nom avant tout versement.