Deux impôts sur la fortune pour un seul bien : la question française

Voici la configuration qui n’existe que pour les acquéreurs français. Les acheteurs allemands, néerlandais et suédois ont leurs propres pièges, mais celui-ci ne les concerne pas : la France et l’Espagne imposent toutes les deux le patrimoine, et un bien à Marbella peut entrer dans les deux assiettes.

Ce n’est pas une double imposition au sens propre. Des mécanismes existent pour l’éviter. Mais c’est une double déclaration, une double évaluation et une question qu’on découvre presque toujours après l’achat.

Côté français : l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière vise le patrimoine immobilier, en France comme à l’étranger, pour un résident fiscal français.

Trois points structurels, sans chiffres :

Un bien à l’étranger n’échappe pas à l’IFI du simple fait qu’il est à l’étranger. Pour un résident fiscal français, l’assiette est mondiale.

Un non-résident, lui, n’est imposé à l’IFI que sur ses biens situés en France. Ce qui veut dire que le jour où vous transférez votre résidence fiscale en Espagne, l’assiette change de forme, et cela seul peut justifier de faire chiffrer l’opération avant le déménagement.

Le passif est déductible sous conditions. Un crédit adossé au bien réduit l’assiette, mais les règles encadrant les dettes déductibles sont détaillées, notamment pour les prêts entre personnes liées ou remboursables in fine.

Côté espagnol : l’impuesto sobre el patrimonio

L’Espagne a son propre impôt sur la fortune, et pour un non-résident il porte sur les biens situés en Espagne. Dont votre appartement.

Deux particularités que le regard français ne couvre pas :

Il est en grande partie régional. L’État fixe un cadre, les communautés autonomes aménagent abattements et barèmes. L’Andalousie a utilisé cette marge de façon significative. C’est précisément pourquoi nous n’écrivons ici aucun seuil ni aucun taux : ils sont régionaux et ils ont changé plusieurs fois ces dernières années.

Il a été complété au niveau national. L’Espagne a introduit un impôt de solidarité sur les grandes fortunes qui s’articule avec l’impôt régional. La combinaison des deux fait que la réponse « l’Andalousie a supprimé l’impôt sur la fortune », qu’on lit souvent, est trop simple pour être fiable. Faites vérifier la position applicable à votre patrimoine.

Comment les deux s’articulent

Le principe : la convention entre la France et l’Espagne organise l’élimination de la double imposition, en pratique par un mécanisme de crédit d’impôt du côté français au titre de l’impôt acquitté en Espagne.

Cela suppose deux choses, et ce sont elles qui posent problème en pratique :

• Vous devez déclarer des deux côtés. Ne pas déclarer en France ne vous fait pas économiser d’impôt, cela vous fait perdre le mécanisme.
• Les valeurs retenues ne sont pas forcément les mêmes. L’évaluation d’un bien pour l’IFI et son évaluation pour l’impôt espagnol ne suivent pas les mêmes règles, et l’Espagne dispose en outre d’une valeur de référence officielle. Un écart entre les deux n’est pas anormal, mais il doit être justifiable.

Les questions à poser avant d’acheter

Elles sont bon marché avant l’achat et coûteuses après :

• Le bien, à son prix, déclenche-t-il l’IFI ou l’impôt espagnol compte tenu du reste de votre patrimoine ?
• Un financement modifie-t-il l’assiette, et à quelles conditions la dette est-elle déductible de chaque côté ?
• La structure de détention — en direct, en indivision, via une société — change-t-elle quelque chose ? Attention : détenir de l’immobilier étranger via une société a des conséquences propres de chaque côté, et une structure conseillée sur des considérations purement espagnoles peut coûter cher côté français. Ne décidez pas sur un seul avis.
• Que se passe-t-il le jour où vous transférez votre résidence fiscale ?

Ce que nous pouvons dire, et ce que nous ne pouvons pas

Nous sommes conseil en immobilier. Nous pouvons vous dire ce qu’un bien coûte ici, ce qu’il a le droit d’être et ce qu’il coûte à détenir chaque année. IBI, charges, déclaration annuelle de non-résident.

Nous ne pouvons pas calculer votre IFI, et nous ne prétendons pas le faire : il dépend de l’ensemble de votre patrimoine, pas du seul bien. Cette page existe parce que la question est presque toujours posée après la signature, quand plusieurs choix sont déjà faits.

Comment l’assiette se construit, des deux côtés

Le débat porte presque toujours sur le taux, et le taux est rarement le problème. L’assiette l’est.

Côté espagnol, le bien entre pour la plus élevée de plusieurs valeurs : valeur cadastrale, valeur vérifiée par l’administration, ou valeur d’acquisition. Calculer sur le seul prix payé conduit souvent à sous-estimer.

Les dettes se déduisent, mais pas toutes. La dette doit se rattacher au bien et être déductible selon la règle applicable. Un prêt immobilier garanti par le bien l’est ; un prêt personnel contracté pour autre chose, pas nécessairement.

Le périmètre change avec la résidence. Un non-résident est imposé en Espagne sur les biens et droits situés en Espagne. Un résident fiscal espagnol l’est sur son patrimoine mondial. Ce changement de périmètre pèse bien davantage que n’importe quel taux, et c’est la conséquence la plus lourde d’un transfert de résidence.

Chaque conjoint déclare sa part. Il n’y a pas de déclaration commune côté espagnol. Sur un bien détenu à parts égales, l’assiette se partage, et ce partage décide souvent du franchissement ou non d’un seuil.

Ne pas devoir n’est pas ne pas déclarer. Dans certains cas l’obligation déclarative existe même sans imposition. Deux questions séparées, à traiter séparément.

Ce qui ne fonctionne pas, et ce qui fonctionne

Trois montages reviennent régulièrement dans les conversations, et méritent une réponse nette.

La société civile ou commerciale ne fait pas disparaître le bien. Les parts d’une entité dont l’actif est principalement composé d’immeubles situés en Espagne peuvent rester dans le champ, et s’ajoutent des obligations comptables et déclaratives qui n’existaient pas. Pour un patrimoine familial ordinaire, le résultat est généralement moins bon que la détention directe.

Mettre le bien au nom des enfants est une donation, avec son propre impôt et ses propres règles régionales. Et l’enfant reprend la valeur et la date d’acquisition pour le calcul d’une plus-value future, ce que presque personne n’anticipe.

Le démembrement mérite un examen sérieux, pas une décision rapide. Usufruit et nue-propriété sont traités par le droit espagnol selon des règles propres, qui ne recoupent pas exactement le raisonnement français.

Ce qui fonctionne est plus terne : connaître l’assiette avant d’acheter, conserver la preuve de la valeur d’acquisition et des travaux, et faire revoir la position chaque année plutôt que tous les dix ans.

Questions fréquentes

Un bien en Espagne entre-t-il dans l’IFI ?

Pour un résident fiscal français, l’assiette de l’IFI est mondiale : un bien immobilier situé à l’étranger y entre en principe. Un non-résident, lui, n’est imposé à l’IFI que sur ses biens situés en France.

L’Espagne a-t-elle aussi un impôt sur la fortune ?

Oui, et pour un non-résident il porte sur les biens situés en Espagne. Il est en grande partie régional — l’Andalousie a utilisé cette marge de façon significative, et il est complété au niveau national par un impôt de solidarité sur les grandes fortunes. La combinaison rend l’affirmation « l’Andalousie a supprimé l’impôt sur la fortune » trop simple pour être fiable.

Vais-je payer deux fois sur le même bien ?

Pas au sens de payer deux fois le montant plein : la convention organise l’élimination de la double imposition, en pratique par un crédit d’impôt côté français. Mais cela suppose de déclarer des deux côtés. Ne pas déclarer en France fait perdre le mécanisme, pas gagner de l’impôt.

Un crédit immobilier réduit-il l’assiette ?

Le passif est déductible sous conditions, mais les règles encadrant les dettes déductibles sont détaillées, notamment pour les prêts entre personnes liées ou remboursables in fine. C’est une question à poser avant de monter le financement, pas après.

Faut-il acheter via une société ?

Pas sans un avis portant sur les deux pays. Détenir de l’immobilier étranger via une société a des conséquences propres de chaque côté, et une structure conseillée sur des considérations purement espagnoles peut se révéler coûteuse côté français. Faites valider par les deux conseils avant de décider.

Que se passe-t-il si je deviens résident fiscal espagnol ?

L’assiette change de forme : vous sortez de l’IFI mondial et n’y restez imposé que sur vos biens situés en France, tandis que l’Espagne vous impose selon ses propres règles de résident. Cela seul peut justifier de faire chiffrer l’opération avant le déménagement.

Pourquoi n’y a-t-il aucun seuil ni taux sur cette page ?

Parce qu’ils bougent des deux côtés : l’impôt espagnol est en grande partie régional et a changé plusieurs fois ces dernières années, et le cadre français évolue également. Un chiffre qui vieillit en silence sur une page web est pire qu’une absence de chiffre.

Pouvez-vous calculer mon IFI ?

Non, et nous ne prétendons pas le faire : il dépend de l’ensemble de votre patrimoine, pas du seul bien espagnol. Nous pouvons chiffrer ce que le bien coûte à l’acquisition et à la détention, et dire quelles questions poser à votre conseil.

Pour quelle valeur le bien espagnol entre-t-il dans l’assiette ?

Pour la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur vérifiée par l’administration et la valeur d’acquisition. Calculer sur le seul prix payé conduit souvent à sous-estimer l’assiette.

Toutes mes dettes sont-elles déductibles ?

Non. La dette doit se rattacher au bien et être déductible selon la règle applicable. Un prêt immobilier garanti par le bien l’est ; un prêt personnel contracté pour autre chose, pas nécessairement.

Détenir via une société règle-t-il le problème ?

Pour un patrimoine familial ordinaire, généralement non. Les parts d’une entité dont l’actif est principalement composé d’immeubles situés en Espagne peuvent rester dans le champ, et s’y ajoutent des obligations comptables et déclaratives nouvelles.

Puis-je mettre le bien au nom de mes enfants ?

C’est une donation, avec son propre impôt et ses propres règles régionales. L’enfant reprend en outre la valeur et la date d’acquisition pour le calcul d’une plus-value future, ce que presque personne n’anticipe.