Patrimonio en Andalucía: por qué «está bonificado» no es toda la respuesta

«En Andalucía el impuesto de patrimonio está bonificado» es la frase que más se repite sobre este tema, y es cierta a medias. La mitad que falta ha costado dinero a más de un comprador.

Las dos capas

La capa autonómica. El impuesto sobre el patrimonio está cedido a las comunidades autónomas, que pueden fijar mínimo exento, tipos y bonificaciones. Andalucía ha hecho uso de esa competencia de forma significativa.

La capa estatal. Existe además un gravamen estatal sobre grandes fortunas, concebido precisamente para patrimonios elevados y articulado con el impuesto autonómico, de modo que lo pagado en uno se tiene en cuenta en el otro.

El efecto conjunto es el que importa: una bonificación autonómica no equivale necesariamente a no pagar nada por encima de determinados patrimonios. Quien se quede con la primera frase y no con la segunda puede llevarse una sorpresa justo en el tramo en el que el importe es relevante.

Por eso aquí no encontrará ni mínimos exentos ni tipos: se fijan en dos niveles distintos, ambos han cambiado en los últimos años, y la combinación es precisamente lo que hay que verificar en el momento concreto.

Si usted no es residente fiscal en España

Este es el punto que más afecta a los propietarios extranjeros de Marbella.

Un no residente queda sujeto por obligación real: tributa por los bienes y derechos situados en España. Su vivienda de la Costa del Sol entra; su patrimonio en su país, no.

Dos matices prácticos:

La valoración del inmueble para este impuesto sigue reglas propias y no tiene por qué coincidir con el precio pagado ni con el valor de referencia. Conviene saber con qué valor se está computando antes de asumir que no hay obligación.

Una hipoteca sobre el inmueble puede reducir la base, con condiciones. Si financia la compra, es una pregunta que vale la pena hacer antes de firmar la estructura del préstamo, no después.

Lo que esto significa según de dónde venga usted

La comparación importa porque determina si hay doble imposición que articular:

• Francia tiene su propio impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, de modo que un residente fiscal francés puede encontrarse con dos gravámenes sobre el mismo inmueble y con un mecanismo convencional para evitar la doble carga.
• Alemania, Suecia y Países Bajos no tienen un impuesto de patrimonio equivalente en vigor, aunque los Países Bajos gravan el patrimonio por otra vía en su propia declaración. Para estos propietarios el impuesto español no encuentra un homólogo, lo que simplifica una parte y sorprende en otra: no esperaban que existiera.
• Un residente fiscal en España tributa por obligación personal, es decir por su patrimonio mundial, con las reglas autonómicas que le correspondan.

En todos los casos, la articulación entre países depende del convenio aplicable y de su situación personal. Es materia de asesor fiscal, no de agencia. Nosotros la señalamos porque es la pregunta que casi siempre se plantea después de comprar.

Lo que sí podemos decirle

Podemos decirle lo que cuesta el inmueble al comprar y lo que cuesta tenerlo cada año en términos de IBI, comunidad, suministros y la declaración anual del no residente.

No podemos calcular su impuesto de patrimonio, porque depende del conjunto de su patrimonio y no solo de esta vivienda. Esta página existe para que la pregunta se plantee antes de la compra, cuando todavía se pueden tomar decisiones — estructura de la titularidad, financiación, momento— y no después, cuando ya solo se puede declarar.

Cómo se compone la base, y dónde se equivocan los cálculos caseros

La discusión suele centrarse en el tipo, y el tipo casi nunca es el problema. El problema es la base.

El inmueble se computa por el mayor de varios valores, no por lo que usted pagó ni por lo que cree que vale. Entran en juego el valor catastral, el comprobado por la Administración y el de adquisición, y la regla general es que manda el mayor. Un comprador que calcula sobre el precio de escritura puede quedarse corto.

Las deudas se restan, pero no todas. La deuda ha de estar vinculada a los bienes y ser deducible conforme a la norma. Una hipoteca sobre el inmueble sí lo está; un préstamo personal contratado para otra cosa, no necesariamente.

El no residente tributa por obligación real, es decir por los bienes y derechos situados en España, mientras que el residente tributa por su patrimonio mundial. Ese cambio de perímetro es la diferencia más grande que provoca el traslado de residencia, mucho más que cualquier tipo.

Cada cónyuge declara lo suyo. No hay declaración conjunta. En un matrimonio con el inmueble al 50 % la base se parte, y esa partición decide a menudo si se supera o no el umbral.

El umbral no exime de mirar. Que no salga cuota no significa que no exista obligación de declarar en determinados supuestos. Las dos preguntas son distintas y conviene resolverlas por separado.

La titularidad no es un truco fiscal

Cada cierto tiempo alguien sugiere comprar a través de una sociedad, poner el inmueble a nombre de los hijos o repartir la titularidad para quedar por debajo de un umbral. Conviene decirlo claro.

La sociedad no hace desaparecer el inmueble. La participación en una entidad cuyo activo está compuesto principalmente por inmuebles situados en España puede quedar sujeta igualmente, y además aparecen obligaciones contables, mercantiles y de imputación que antes no existían. Para un patrimonio familiar corriente suele salir peor.

Poner el inmueble a nombre de los hijos es una donación, con su propio impuesto, sus propias reglas regionales y una consecuencia que casi nadie calcula: el hijo hereda también el valor y la fecha de adquisición a efectos de una futura ganancia patrimonial.

Repartir la titularidad tiene sentido cuando responde a la realidad, no cuando se construye para un umbral. La Administración mira el fondo, y una estructura sin sustancia se sostiene mal.

Lo que sí funciona es más aburrido: conocer la base antes de comprar, documentar bien el valor de adquisición y tener a un asesor fiscal que revise la posición cada año en lugar de cada diez.

Preguntas frecuentes

¿Hay impuesto de patrimonio en Andalucía?

El impuesto está cedido a las comunidades autónomas y Andalucía ha usado esa competencia de forma significativa. Pero existe además un gravamen estatal sobre grandes fortunas articulado con el autonómico, de modo que «está bonificado» no equivale automáticamente a no pagar nada por encima de determinados patrimonios.

¿Afecta a los no residentes?

Sí, por obligación real: un no residente tributa por los bienes y derechos situados en España, y su vivienda en la Costa del Sol entra. Su patrimonio fuera de España, no.

¿Con qué valor se computa la vivienda?

La valoración sigue reglas propias del impuesto y no tiene por qué coincidir con el precio pagado ni con el valor de referencia del Catastro. Conviene saber con qué valor se está computando antes de dar por hecho que no hay obligación.

¿Una hipoteca reduce la base?

Puede reducirla, con condiciones. Por eso es una pregunta que conviene hacer antes de definir la estructura del préstamo y no después de firmarla.

¿Es lo mismo que el IBI?

No. El IBI es un tributo municipal anual sobre el inmueble, basado en el valor catastral. El impuesto sobre el patrimonio grava el conjunto de bienes y derechos por encima de determinados umbrales y se articula entre nivel autonómico y estatal.

Vengo de Francia, ¿pago dos veces?

Francia tiene su propio impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, de modo que puede haber dos gravámenes sobre el mismo inmueble, con un mecanismo convencional para evitar la doble carga. Cómo funciona en su caso depende del convenio y de su situación: es materia de asesor fiscal.

¿Y si vengo de Alemania o Suecia?

Esos países no tienen hoy un impuesto de patrimonio equivalente en vigor, de modo que el español no encuentra un homólogo. Suele simplificar la articulación y a la vez sorprender: muchos propietarios no esperaban que existiera un impuesto así.

¿Pueden ustedes calcularlo?

No, y no fingimos que sí: depende del conjunto de su patrimonio y no solo de esta vivienda. Podemos calcular lo que cuesta comprar y lo que cuesta tener el inmueble cada año, y decirle qué preguntas llevar a su asesor antes de firmar.

¿Con qué valor entra el inmueble en la base?

Por el mayor de varios valores, no por el precio que usted pagó: intervienen el valor catastral, el comprobado por la Administración y el de adquisición. Calcular solo sobre el precio de escritura suele quedarse corto.

¿Se restan todas las deudas?

No. La deuda debe estar vinculada a los bienes y ser deducible conforme a la norma. Una hipoteca sobre el inmueble lo está; un préstamo personal contratado para otra finalidad, no necesariamente.

¿Compensa comprar a través de una sociedad?

Para un patrimonio familiar corriente, casi nunca. La participación en una entidad cuyo activo son principalmente inmuebles en España puede quedar sujeta igualmente, y aparecen obligaciones contables y mercantiles que antes no existían.

¿Puedo poner la vivienda a nombre de mis hijos para reducir el impuesto?

Eso es una donación, con su propio impuesto y sus propias reglas regionales. Además el hijo hereda el valor y la fecha de adquisición a efectos de una futura ganancia patrimonial, que es la parte que casi nadie calcula.