Vender su vivienda en Marbella
Aceptamos pocos inmuebles — en Marbella, Estepona y Benahavís — y los trabajamos bien. Lo que eso significa para usted está en esta página, incluida la parte que juega en nuestra contra.
Por qué aquí no hay calculadora de valoración
Casi todas las webs de agencia ofrecen ya una valoración instantánea. La cifra sale de metros cuadrados por precio de zona, y en esta costa eso ignora todo lo que de verdad decide el número: el estado, la posición dentro de la urbanización, las vistas, si la superficie construida coincide con la registral y cuánto pesa la cuota de comunidad. Un propietario que lee 1,2 millones en internet y escucha 850.000 en una conversación se siente engañado, y con razón. La cifra se la damos después de ver el inmueble y leer los papeles.
Cómo trabajamos
- 01
Conversación y visita
Primero una llamada, después una visita. Vemos el inmueble, escuchamos qué tiene en mente y le decimos con franqueza si somos el interlocutor adecuado.
- 02
Documentación y precio
Contrastamos Registro, Catastro y lo que realmente está construido. En Marbella no es un trámite: las ampliaciones y los sótanos acondicionados son frecuentes, y una discrepancia que nadie vio al comprar aparece en el peor momento, cuando ya hay un comprador comprometido.
- 03
Comercialización
Fotografía, un dossier serio y contacto directo con compradores que ya conocemos. Con discreción si lo prefiere, sin ningún anuncio público.
Lo que vamos a necesitar
Todo esto solo tiene que estar completo para la firma. Para una primera conversación basta con lo que tenga a mano.
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Referencia catastral y el último recibo del IBI
- Licencia de primera ocupación, si llegó a concederse
- Certificado de eficiencia energética, o el encargo de uno
- Estatutos de la comunidad, las dos últimas actas y certificado de deudas
- Planos y licencias de obra de reformas posteriores
- Número de registro turístico, si la vivienda se alquila
Lo que juega en nuestra contra
Somos una casa pequeña y no aceptamos cualquier inmueble. Cuando el precio de partida no es realista o la documentación no está limpia, lo decimos y declinamos. Un encargo que dura un año sin resultado no ayuda a nadie. Si lo que busca es la máxima difusión en todos los portales, una agencia grande es mejor opción, y se lo diremos en lugar de aceptar el encargo.
Lo primero que preguntan los propietarios
¿Cuánto me cuesta vender?
Los honorarios de la agencia, que paga el vendedor como porcentaje al firmar; la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo, que desde 2021 admite dos métodos de cálculo con derecho a elegir el más favorable; el impuesto sobre la ganancia; y el certificado energético si no existe. Al no residente le afecta además la retención del 3 %, véase abajo. El desglose completo está en la guía de venta.
¿Cuánto tarda una venta?
Con franqueza: depende del precio, la zona y los papeles, y quien cite una media está adivinando. Lo que retrasa una venta de forma fiable es la documentación — una ampliación que nunca llegó al Registro, cuotas de comunidad pendientes, una herencia sin formalizar. Por eso nuestro trabajo empieza por los papeles, no por las fotos.
¿Tengo que viajar a España?
No. La firma puede hacerse mediante poder notarial otorgado a alguien aquí. Puede otorgarse ante notario español o desde el extranjero con apostilla y traducción jurada — para la segunda vía conviene contar con semanas, y lo ideal es otorgarlo aprovechando un viaje ya previsto.
¿Qué es la retención del 3 %?
Cuando vende un no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como anticipo del impuesto sobre la ganancia del vendedor. Si el impuesto real es menor, se devuelve la diferencia — pero la devolución presupone un expediente fiscal en orden, y ahí afloran los años de Modelo 210 no presentados.
¿Se puede vender con discreción, sin anuncio?
Sí. La comercialización puede hacerse íntegramente por contacto directo con compradores que conocemos, sin portal y sin cartel. La discreción cuesta alcance, y le diremos con franqueza si su inmueble encaja en esa vía.
¿Cómo sé lo que vale mi vivienda?
No por una calculadora en línea: una cifra de metros por precio de zona ignora estado, posición y documentación. De nosotros recibe una horquilla tras la visita, apoyada en compraventas escrituradas de inmuebles comparables de la misma zona — y le enseñamos los comparables.