La plusvalía municipal: qué grava en realidad, y quién responde

La plusvalía municipal se llama en realidad Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y ese nombre largo explica los dos malentendidos más frecuentes de golpe.

No grava la vivienda. Grava el suelo. Da igual lo que haya construido encima: lo que se somete a gravamen es el incremento de valor del terreno urbano durante el tiempo que usted fue titular.

No es estatal ni autonómico. Es municipal. Lo exige el ayuntamiento donde está el inmueble, dentro de los límites que fija la ley estatal. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola aplican cada uno lo suyo. Dos casas equivalentes a un lado y otro de un límite municipal pueden dar cifras distintas.

Cuándo se devenga

No solo en una venta. Se devenga en cualquier transmisión de la propiedad de suelo urbano:

• Compraventa — normalmente lo paga el vendedor.
• Herencia — lo pagan los herederos, y este es el caso que más gente desconoce. Se suma al impuesto de sucesiones, que es autonómico y distinto.
• Donación — lo paga quien recibe.

Los dos métodos de cálculo

Tras la reforma del impuesto, el contribuyente puede optar entre dos formas de determinar la base:

El método objetivo, que parte del valor catastral del suelo y de los años de tenencia, con coeficientes que se actualizan.

El método real, que parte de la diferencia efectiva entre el valor de adquisición y el de transmisión del suelo.

Se puede elegir el más favorable. Y esto no es un tecnicismo: en tenencias largas con valores catastrales altos, la diferencia entre uno y otro puede ser considerable. Pida el cálculo por los dos métodos antes de liquidar, porque el ayuntamiento no está obligado a elegir por usted el que más le conviene.

Aquí tampoco damos porcentajes: los coeficientes se actualizan y el tipo lo fija cada ayuntamiento dentro del máximo legal. Lo aplicable está en la ordenanza fiscal del municipio.

Si no hubo incremento de valor

Este es el cambio más importante de los últimos años y el que sigue sin conocerse bien.

Si no ha existido incremento de valor del terreno, no se produce el hecho imponible. Es decir: si usted vende por menos de lo que compró y puede acreditarlo, no debe pagar plusvalía.

Dos precisiones que evitan disgustos:

• Hay que acreditarlo, normalmente con las escrituras de adquisición y transmisión. No es automático.
• Hay que declararlo igualmente dentro de plazo. No pagar y no decir nada no es lo mismo que declarar una transmisión sin incremento.

Los plazos

Son cortos y distintos según el supuesto:

• Transmisiones entre vivos (compraventa, donación): treinta días hábiles desde la transmisión.
• Transmisiones por causa de muerte: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de ese plazo.

La ley estatal fija ese marco, pero cada ayuntamiento regula el detalle en su ordenanza fiscal. Incluido si el municipio funciona por autoliquidación (usted calcula y paga) o por liquidación (el ayuntamiento le gira el recibo). Conviene saber cuál de los dos sistemas aplica el municipio antes de que corra el plazo.

El punto que casi nadie conoce: el sustituto del contribuyente

Si el vendedor no reside en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente para la plusvalía municipal. Es decir: el ayuntamiento puede dirigirse al comprador para cobrar un impuesto que económicamente corresponde al vendedor.

Consecuencias prácticas, y son serias:

• Para el comprador: no basta con pactar en el contrato que la paga el vendedor. El pacto vale entre las partes, pero no frente al ayuntamiento. Lo habitual y prudente es retener el importe estimado en la notaría y liquidarlo directamente.
• Para el vendedor no residente: espere que el comprador lo pida, y tenga el cálculo hecho antes de la firma para que la retención sea la correcta y no una cifra defensiva a su costa.

Es, junto con la retención del 3 %, la razón por la que una venta de no residente se prepara distinto que una venta ordinaria.

Herencias: dos impuestos, dos administraciones, dos relojes

En una herencia con inmueble en Marbella coinciden:

• El impuesto de sucesiones, autonómico, ante la Junta de Andalucía.
• La plusvalía municipal, ante el ayuntamiento.

Ambos con plazo de seis meses prorrogables, ambos contando desde el fallecimiento, y ambos exigibles antes de que los herederos puedan vender el inmueble para pagarlos. Ese es el nudo práctico de casi todas las herencias con vivienda en la costa.

Muchos municipios contemplan bonificaciones en la plusvalía para la transmisión mortis causa de la vivienda habitual a favor de descendientes, cónyuge o ascendientes. Están en la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, varían y suelen requerir solicitud expresa: no se aplican solas.

Qué hacer si le giran una liquidación que no cuadra

Tres vías, en este orden:

1. Comprobar el método. Pida el cálculo por el método objetivo y por el real y quédese con el más favorable. Es un derecho, no un favor.
2. Acreditar la ausencia de incremento, si vendió por debajo de lo que compró, con las escrituras de adquisición y transmisión.
3. Recurrir en plazo por la vía que indique la propia liquidación —recurso de reposición ante el ayuntamiento y, después, reclamación económico-administrativa donde exista.

En los tres casos el reloj corre desde la notificación, y dejarlo pasar convierte un cálculo discutible en una deuda firme.

Lo que un vendedor debe tener claro antes de firmar

• Quién paga qué, por escrito en el contrato privado. Que lo habitual sea que la plusvalía la pague el vendedor no impide pactar otra cosa, y conviene que esté escrito.
• El cálculo por los dos métodos.
• Si hubo o no incremento, con las escrituras a mano.
• Y si usted no es residente fiscal en España, que la plusvalía municipal es un impuesto distinto y adicional a la retención del 3 % y a la ganancia patrimonial del IRNR. Son tres cosas que se confunden constantemente.

Preguntas frecuentes

¿Qué grava la plusvalía municipal?

El incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo de tenencia, no la vivienda construida encima. Su nombre legal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y lo exige el ayuntamiento donde está el inmueble.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa, normalmente el vendedor. En una herencia la pagan los herederos, y en una donación quien recibe. En el contrato privado se puede pactar otra cosa, y conviene que quede por escrito.

¿Se paga plusvalía en una herencia?

Sí, y mucha gente lo desconoce. En una herencia con inmueble en Marbella hay dos impuestos y dos administraciones: el de sucesiones ante la Junta de Andalucía y la plusvalía ante el ayuntamiento, cada uno con su propio plazo.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si no ha existido incremento de valor del terreno no se produce el hecho imponible. Pero hay que acreditarlo, normalmente con las escrituras de compra y de venta, y hay que declarar la transmisión igualmente dentro de plazo. No es automático.

¿Puedo elegir cómo se calcula?

Sí. Existe un método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y los años de tenencia, y un método real, basado en la diferencia efectiva entre valores de adquisición y transmisión. Pida el cálculo por los dos antes de liquidar: el ayuntamiento no está obligado a elegir el más favorable para usted.

¿Es igual en todos los municipios?

No. El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro del máximo legal, en su ordenanza fiscal. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola aplican cada uno el suyo, de modo que dos inmuebles equivalentes a ambos lados de un límite municipal pueden dar cifras distintas.

¿Es lo mismo que la ganancia patrimonial?

No, y se confunden constantemente. La plusvalía municipal grava el suelo y la cobra el ayuntamiento. La ganancia patrimonial grava el beneficio de la operación y va en el IRPF o, si usted no es residente, en el IRNR ante la Agencia Tributaria. Son dos impuestos distintos sobre la misma venta.

¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía municipal?

Treinta días hábiles en transmisiones entre vivos y seis meses —prorrogables hasta un año— en las transmisiones por causa de muerte. Cada ayuntamiento regula el detalle en su ordenanza fiscal, incluido si funciona por autoliquidación o por liquidación.

Si compro a un no residente, ¿me pueden reclamar a mí la plusvalía?

Sí. Cuando el vendedor no reside en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente. El pacto de que la pague el vendedor vale entre las partes pero no frente al ayuntamiento, por lo que lo prudente es retener el importe en la notaría y liquidarlo directamente.

¿Hay bonificaciones en la plusvalía por herencia?

Muchos municipios las contemplan para la transmisión de la vivienda habitual a descendientes, cónyuge o ascendientes. Están en la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, varían y normalmente requieren solicitud expresa: no se aplican automáticamente.

Me han girado una liquidación que no me cuadra, ¿qué hago?

Pida el cálculo por los dos métodos y quédese con el más favorable; si vendió por debajo de lo que compró, acredítelo con las escrituras; y recurra en el plazo que indique la propia liquidación. El reloj corre desde la notificación.

Si no soy residente, ¿la retención del 3 % cubre la plusvalía?

No. La retención del 3 % es un pago a cuenta de la ganancia patrimonial en el IRNR, un impuesto estatal. La plusvalía municipal es adicional y la cobra el ayuntamiento. Son obligaciones separadas, ante administraciones distintas.