Vastgoed in Marbella — advies van iemand die u niets van zichzelf hoeft te verkopen.
Wij hebben geen eigen aanbod en geen quotum van een projectontwikkelaar. Daarom kan het antwoord op ‘moet ik dit huis nemen’ ook nee zijn. Aan de koperskant betekent dat: eerst vaststellen wat de woning mág zijn, voordat het over de prijs gaat. Aan de verkoperskant: waarderen op basis van notarieel vastgelegde verkopen in plaats van vraagprijzen op portals. En voor kopers van buiten de EU: eerlijk zeggen wat een woning hier wel en niet regelt.
In Marbella is de lastige vraag niet wat een woning kost. Maar wat zij mag zijn.
MARNER ESTATES is een onafhankelijk vastgoedadviesbureau. Aan de koperskant behartigen wij uw belang, nooit het quotum van een ontwikkelaar. Concreet betekent dat hier: wij stellen vast of wat er op het perceel staat overeenkomt met wat is vergund en in het register is ingeschreven, of de bewoningsvergunning er is en wat het geldende bestemmingsplan toelaat — voordat iemand over de prijs begint.
Aan de verkoperskant positioneren wij uw woning discreet bij de juiste internationale kopers, gewaardeerd op vergelijkbare notarieel vastgelegde verkopen in plaats van vraagprijzen van portals.
Over MARNER ESTATESTwee opdrachten. Eén adviesstandaard.
Kopen met open ogen.
- Notarieel vastgelegde vergelijkingswaarden uit dezelfde urbanisatie, geen kustgemiddelden
- Vergunningsstatus: aangegeven woonoppervlak, bouwvergunning, bewoningsvergunning
- De positie van het perceel binnen het geldende planologische kader
- Toeristische verhuur — of de woning geregistreerd is en of registratie realistisch is
- Het volledige kostenplaatje: ITP of btw plus zegelrecht, notaris, register, advocaat
- NIE, bankrekening en de stappen in de juiste volgorde, tot en met de inschrijving
- Box 3: wat de woning in Nederland doet, niet alleen wat zij in Spanje kost
Verkopen met discretie.
- Waardering op notarieel vastgelegde verkopen in uw gemeente, niet op portalprijzen
- Discrete, gerichte marketing in plaats van breed adverteren op alle portals
- Een gekwalificeerde selectie kopers in plaats van elke aanvraag die een portal oplevert
- Uw dossier compleet vóór de eerste bezichtiging, niet tijdens de onderhandeling
- Energielabel en de inhouding bij niet-ingezeten verkopers, mee geregeld
Schaars is in Marbella niet de grond. Schaars is wat de papieren toelaten.
Aan woningen heeft Marbella geen gebrek, en aan nieuwbouw langs de kust al helemaal niet. Werkelijk schaars is de woning waarbij vergunningen, registerinschrijving en planologische positie met elkaar kloppen. Dat is een kwestie van documenten, niet van geografie — en daarom beslist de controle meer dan het zoeken.
Een bestemmingsplan in overgang
Het Hooggerechtshof vernietigde het plan uit 2010 in 2015; sindsdien geldt in de gemeente het plan uit 1986. De opvolger, het PGOM, is het eerste in Andalusië onder het nieuwe planologische recht van de regio; het plan dat de positie van een afzonderlijk perceel definitief vastlegt, komt later. Bij sommige percelen kan de verkoper die vraag simpelweg niet beantwoorden.
Legaliteit is een vraag, geen formaliteit
De uitspraak zelf sprak van een veralgemeniseerde situatie van stedenbouwkundige onregelmatigheid in de gemeente. Dat is geschiedenis — maar geschiedenis die in registers, vergunningen en dossiers staat. Daarom verdient de bewoningsvergunning hier meer aandacht dan de verkoopbrochure.
Andalusië schrijft eigen regels
De overdrachtsbelasting, de registratie voor toeristische verhuur en een groot deel van de procedure worden door de regio gezet, niet door Madrid. Cijfers die voor Spanje als geheel of voor een andere regio zijn geschreven — ook voor de Balearen — gelden hier niet. Wij nemen ze daarom ook niet over.
Zelfstandige deelmarkten
De Golden Mile, Nueva Andalucía, de oude stad, San Pedro, de stranden in het oosten en de urbanisaties tegen de helling gedragen zich verschillend — in aanbod, in kopersprofiel en in wat het plan toestaat. Een gemiddelde voor de Costa del Sol beschrijft geen van alle.
Het hele jaar door, niet seizoensgebonden
De luchthaven van Málaga verbindt de kust ook in de winter met het grootste deel van Europa. De regio functioneert als woonplaats, niet alleen als zomeradres — dat zie je aan hoe woningen worden gebruikt en verhuurd.
Verhuur wordt geregistreerd, niet gelicentieerd
Toeristische verhuur loopt in Andalusië via een melding bij het toerismeregister van de regio, dat een registratienummer afgeeft; dat nummer moet in elke advertentie staan. Dat is een andere procedure dan de gemaximeerde vergunningen elders in Spanje — en wat de vereniging van eigenaren toestaat, is nog een aparte vraag.
‘Elk advies berust op analyse, niet op verkoopdruk — uitsluitend afgestemd op uw doelen, aan beide kanten van de tafel.’
Op het snijvlak van makelaarspraktijk en strategisch advies, met internationale klantervaring in de Spaanse markt.
Meer over onsZo verloopt het advies.
Kennismaking
Wij begrijpen uw doel — kopen, verkopen of allebei.
Strategie
Eerst de juiste ligging voor dat doel, dan de juiste woning daarbinnen.
Controle
Register, vergunningen, planologische positie en lopende kosten, voordat u zich bindt.
Afwikkeling
Gecoördineerde afwikkeling, notarieel vastgelegd.
Daarna
Wij blijven aan uw zijde — houden, verhuren, herinvesteren, verkopen.
Wat wij zouden willen weten als wij zelf kochten.
Geschreven voor mensen die geld vastleggen in een vreemd rechtssysteem — en bewust zonder de cijfers die stil verouderen.
Huis kopen in Spanje: de volgorde, en waar het misgaat
Lees de gids → Voor Nederlandstalige kopersEmigreren naar Spanje: wat u regelt, en in welke volgorde
Lees de gids → Voor Nederlandstalige kopersHet NIE-nummer: wat het is, wat het niet is, en hoe u het krijgt
Lees de gids →Vragen, beantwoord.
Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Marbella?
Ja. Spanje kent geen beperking op buitenlands eigendom. U heeft een NIE-nummer nodig; de overdracht wordt bij een notaris vastgelegd en in het eigendomsregister ingeschreven.
Mag ik de woning aan vakantiegasten verhuren?
In Andalusië loopt toeristische verhuur via een melding bij het toerismeregister van de regio, dat een registratienummer afgeeft; dat moet in elke advertentie staan. Of een bepaalde woning aan de voorwaarden voldoet en of de vereniging van eigenaren het toestaat, zijn twee aparte vragen. Regel beide vóór de aankoop, niet erna.
Wat komt er aan kosten koper bovenop de prijs?
Reken op de overdrachtsbelasting — ITP bij bestaande bouw, btw plus zegelrecht bij nieuwbouw — en daarnaast notaris, eigendomsregister en advocaat. De tarieven zet Andalusië, niet de staat, en ze verschillen per regio. Wij rekenen ze voor uw specifieke woning door tegen de actuele stand van de Agencia Tributaria de Andalucía.
Zijn er lopende belastingen op de woning?
Ja. De IBI heft de gemeente jaarlijks, in de meeste complexen komen servicekosten erbij. Niet-ingezeten eigenaren hebben daarnaast een jaarlijkse aangifteplicht in Spanje, ook in een jaar zonder inkomsten. Wat voor u geldt, bevestigt uw belastingadviseur; fiscaal inwonerschap volgt uit waar u feitelijk woont, niet uit uw paspoort.
Valt een woning in Spanje in box 3?
Een tweede woning in het buitenland hoort in de Nederlandse aangifte thuis, ook als Spanje de woning zelf al belast. Om dubbele heffing te voorkomen bestaat het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje, met een eigen regel voor inkomsten uit onroerende zaken. Hoe dat voor u uitpakt, hangt van uw situatie af en hoort bij uw eigen adviseur — wij noemen het hier omdat het de vraag is die het vaakst pas achteraf wordt gesteld.
Wat moet ik in Marbella controleren wat elders minder telt?
Of wat er op het perceel staat overeenkomt met de vergunning en met de omschrijving in het register, en of er ooit een bewoningsvergunning is afgegeven. Gezien de planologische geschiedenis van de gemeente is dat hier geen formaliteit. De tweede vraag is de positie van het perceel in het geldende plan — en die is voor sommige percelen nog niet definitief.
Bestaat het golden visa via vastgoed nog?
Nee. Spanje heeft de vastgoedroute naar de investeerdersverblijfsvergunning gesloten. Wie die vandaag aanbiedt, werkt met een regel die niet meer geldt. Verblijfsvergunningen bestaan langs andere wegen; dat hoort bij een advocaat vreemdelingenrecht.
Laten we uw volgende stap in de markt van Marbella bespreken.
Marktbeeld, waardering of strategie, juridisch kader en volgende stappen — uitgaand van uw doelen. Plan een gratis, vrijblijvend gesprek.