Immobilie in Spanien kaufen: der Ablauf, und wo er schiefgeht

Ein Immobilienkauf in Spanien folgt einer festen Abfolge. Sie ist nicht kompliziert, und sie ist überall im Land gleich. Was sich unterscheidet, ist, was regional gilt. Die Grunderwerbsteuer setzt die autonome Region, die Ferienvermietung ebenso, und die Bebauungspläne setzt die Gemeinde.

Der wichtigste Unterschied zum deutschen Verfahren steht ganz am Anfang und wird am häufigsten übersehen.

Der Notar prüft die Urkunde, nicht die Immobilie

In Deutschland ist der Notar der zentrale Prüfer eines Grundstücksgeschäfts. Viele Käufer übertragen diese Erwartung nach Spanien, und dort trägt sie nicht.

Der spanische Notar ist unparteiisch und öffentlich bestellt. Er stellt die Identität der Parteien fest, belehrt sie, beurkundet die Übertragung und schickt sie ins Register. Er ist nicht damit beauftragt, in Ihrem Interesse zu untersuchen, ob das Haus genehmigt wurde, ob der Anbau je deklariert wurde, ob die Eigentümergemeinschaft Rücklagen hat oder ob eine Ferienvermietung zulässig wäre.

Das macht Ihr eigener, unabhängiger Anwalt. Beauftragt von Ihnen, nicht empfohlen vom Verkäufer und nicht dieselbe Kanzlei, die den Bauträger vertritt. Diese Unterscheidung ist die folgenreichste des ganzen Verfahrens.

Der Ablauf

1. NIE beantragen

Ohne sie geht nichts weiter. Sie ist der Schritt mit der längsten und am wenigsten beeinflussbaren Wartezeit, deshalb steht sie vorn.

2. Reservierung

Ein kleiner Betrag nimmt die Immobilie für einige Wochen vom Markt. Lesen Sie, unter welchen Bedingungen er zurückkommt. Bei manchen Formulierungen gar nicht. Ein Reservierungsvertrag ist bereits ein Vertrag.

3. Prüfung, bevor mehr Geld fließt

Was in dieser Phase geklärt wird, entscheidet den Kauf:

• Nota simple aus dem Eigentumsregister: Eigentümer, Belastungen, eingetragene Beschreibung. Ein aktueller Auszug, nicht der aus dem Exposé.
• Katasterauszug, und ob er mit dem Register übereinstimmt. Abweichungen zwischen Kataster und Register sind in Spanien nicht selten.
• Baugenehmigung und Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación). Ob je eine erteilt wurde, und ob das Gebaute ihr entspricht.
• Planungsrechtliche Lage des Grundstücks nach dem geltenden Plan.
• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Satzung, die letzten zwei Protokolle, Bescheinigung über Zahlungsrückstände. Die Protokolle sind das Dokument, das niemand anfordert und das am meisten verrät. Anstehende Sanierungen, Streit, geplante Sonderumlagen.
• Referenzwert (valor de referencia): der amtliche Wert, der die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach unten begrenzt, unabhängig vom vereinbarten Preis.
• Energieausweis, gesetzlich vom Verkäufer beizubringen.

4. Privater Kaufvertrag — der Arras-Vertrag

Der übliche spanische Vorvertrag ist der contrato de arras penitenciales, und er ist asymmetrisch aufgebaut: Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er in der Regel das Doppelte zurück.

Üblich sind rund zehn Prozent des Kaufpreises. Eine Finanzierungsbedingung gibt es nur, wenn Ihr Anwalt sie hineinverhandelt. Sie ist nicht der Normalfall.

Unterschreiben Sie den Arras-Vertrag nicht, bevor die Finanzierung wirklich steht. Das ist der teuerste vermeidbare Fehler, den ausländische Käufer in Spanien machen.

5. Notartermin

Die Urkunde (escritura pública) wird auf Spanisch verlesen. Wer dem nicht folgen kann, braucht einen Dolmetscher; in bestimmten Fällen verlangt der Notar ihn. Mit einer Vollmacht erscheint stattdessen Ihr Anwalt und Sie müssen nicht anreisen.

Sie erhalten eine beglaubigte Abschrift; das Original bleibt beim Notar.

6. Steuern und Eintragung

Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb einer Frist nach Beurkundung zu erklären und zu zahlen. ITP beim Wiederverkauf, Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer beim Neubau. Erst danach geht die Urkunde ins Eigentumsregister, und die Eintragung dauert Wochen, nicht Minuten. Sie ist der Schritt, der Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam macht. Lassen Sie sich bestätigen, dass sie erfolgt ist.

Neubau oder Bestand

Bestand existiert. Er lässt sich besichtigen, bewerten und prüfen; seine Genehmigungen liegen vor oder eben nicht, und die Protokolle der Gemeinschaft erzählen, wie es sich dort lebt.

Neubau existiert oft noch nicht. Sie kaufen ein vertragliches Versprechen gegen Pläne, zahlen in Raten während der Bauzeit und akzeptieren einen Fertigstellungstermin, der sich verschieben kann. Das spanische Recht verlangt, dass der Bauträger die Raten der Käufer über eine Bankbürgschaft oder Versicherung absichert — prüfen Sie vor der ersten Zahlung, dass diese Sicherheit existiert und auf Ihren Namen lautet. Sie ist der Mechanismus, der Ihr Geld zurückholt, wenn das Projekt scheitert.

Steuerlich unterscheiden sich beide ebenfalls: Neubau trägt Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, Bestand die ITP.

Finanzierung als Nichtansässiger

Spanische Banken finanzieren auch Käufer ohne spanischen Wohnsitz. Drei Unterschiede zum deutschen Kredit sind wichtig:

• Der Beleihungsauslauf ist für Nichtansässige niedriger. Planen Sie mit einem deutlich höheren Eigenanteil, als eine deutsche Finanzierung verlangen würde, und lassen Sie sich die konkrete Zahl von der konkreten Bank geben.
• Nicht der Preis, sondern die Bewertung setzt die Grenze. Die Bank leiht gegen ihre eigene tasación. Liegt die unter dem vereinbarten Preis, tragen Sie die Differenz.
• Deutsche Einkommensunterlagen brauchen länger. Übersetzungen, Nachweise, Rückfragen. Rechnen Sie mit mehr Zeit als zu Hause.

Die Reservierung, und der eine Satz, den Sie ändern lassen sollten

Fast jeder Kauf beginnt mit einer Reservierungsvereinbarung und einem kleinen Betrag, oft ein paar tausend Euro. Es wirkt wie eine Formalie. Es ist keine.

Drei Punkte, bevor Sie unterschreiben:

Unter welchen Bedingungen das Geld zurückkommt. Es gibt Formulierungen, bei denen es nie zurückkommt, auch nicht wenn die Prüfung ein Problem zutage fördert. Wenn Sie nur einen Satz ändern lassen, dann diesen: der Betrag kommt zurück, wenn die rechtliche oder bauliche Prüfung etwas ergibt.

Wie lange die Immobilie vom Markt ist. Zwei Wochen reichen nicht für Nota simple, Katasterauszug, Gemeindeunterlagen und die Protokolle der Gemeinschaft. Vier bis sechs sind realistisch.

Wer das Geld hält. Der Makler, ein Anwalt auf Anderkonto, oder der Verkäufer selbst. Das entscheidet, wenn etwas schiefgeht.

Was Sie zum Notar mitbringen

Die Urkunde wird auf Spanisch verlesen und dann unterschrieben. Was an dem Tag bereitliegen muss:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis, dasselbe Dokument, mit dem die NIE beantragt wurde
• NIE jedes Käufers einzeln
• Die Mittel: in der Regel Bankscheck oder bestätigte Überweisung, dazu der Nachweis der Mittelherkunft
• Energieausweis, den der Verkäufer stellt
• Bescheinigung der Gemeinschaft über fehlende Rückstände
• Letzter IBI-Bescheid und die letzten Versorgerrechnungen
• Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, falls jemand für Sie unterschreibt
• Dolmetscher, wenn Sie dem Spanischen nicht folgen

Die Mittelherkunft ist keine Formsache. Der Notar hält fest, wie gezahlt wurde, und eine spanische Bank fragt bei einer großen Auslandsüberweisung nach Unterlagen. Halten Sie die Papierspur vom deutschen Konto bis zum spanischen Notar lückenlos.

Nach der Urkunde: vier Dinge, die noch passieren müssen

Unterschreiben heißt nicht fertig sein. Was folgt, übernimmt meist ein Gestor, aber Sie wollen wissen, dass es geschieht.

Die Steuer erklären und zahlen, innerhalb der Frist. Ohne das trägt das Register nichts ein.

Die Eintragung im Eigentumsregister, die Wochen dauert. Sie macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam. Lassen Sie sich bestätigen, dass sie erfolgt ist, statt es anzunehmen.

Die Katasterumschreibung, damit der IBI-Bescheid auf Ihren Namen kommt.

Versorger und Gemeinschaft: Verträge umschreiben, Lastschrift einrichten, sich bei der Eigentümergemeinschaft anmelden.

Und im Jahr des Kaufs beginnt Ihre jährliche spanische Erklärungspflicht als Nichtansässiger. Sie läuft danach jedes Jahr weiter, auch ohne Einnahmen.

Was in Marbella zusätzlich zu prüfen ist

Ein Punkt, der nicht spanienweit gilt: Der Oberste Gerichtshof hat den Bebauungsplan der Gemeinde Marbella von 2010 im Jahr 2015 aufgehoben; seither gilt der Plan von 1986, und der Nachfolger (PGOM) ist im Verfahren. Das Urteil selbst sprach von einer verallgemeinerten Situation städtebaulicher Regelwidrigkeit in der Gemeinde.

Praktisch heißt das: Die Frage, ob das Gebaute genehmigt ist und ob eine Erstbezugsgenehmigung vorliegt, verdient hier mehr Gewicht als anderswo, und bei manchen Grundstücken kann der Verkäufer sie nicht beantworten, weil sie noch nicht abschließend geklärt ist.

Häufige Fragen

Brauche ich einen eigenen Anwalt beim Immobilienkauf in Spanien?

Ja. Der Notar ist unparteiisch und prüft die Urkunde, nicht die Immobilie. Wer Register, Genehmigungen, Erstbezugsgenehmigung, Gemeinschaftsunterlagen und Planungslage in Ihrem Interesse untersucht, ist ein von Ihnen beauftragter, unabhängiger spanischer Anwalt. Nicht der vom Verkäufer empfohlene und nicht die Kanzlei des Bauträgers.

Was ist ein Arras-Vertrag?

Der übliche private Vorvertrag, meist über rund zehn Prozent des Kaufpreises. Er ist asymmetrisch: Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er in der Regel das Doppelte. Eine Finanzierungs­ bedingung besteht nur, wenn sie ausdrücklich hineinverhandelt wurde.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?

Zwischen Reservierung und Beurkundung liegen bei einem zügigen Kauf oft nur wenige Wochen. Der begrenzende Faktor ist fast immer die NIE oder die Finanzierung, nicht der Verkäufer. Die Eintragung im Eigentumsregister nach der Beurkundung dauert noch einmal Wochen.

Was ist die Nota simple?

Der Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister: Eigentümer, Belastungen, Hypotheken und die eingetragene Beschreibung der Immobilie. Verlangen Sie einen aktuellen Auszug, nicht den aus dem Exposé, und vergleichen Sie ihn mit dem Katasterauszug. Abweichungen zwischen beiden sind in Spanien nicht selten.

Was ist der Referenzwert und warum ist er wichtig?

Der valor de referencia ist ein amtlich ermittelter Wert, der die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach unten begrenzt. Liegt er über dem vereinbarten Kaufpreis, wird nach ihm besteuert. Wer nur mit dem Kaufpreis rechnet, unterschätzt die Steuer.

Kann ich ohne Anreise in Spanien kaufen?

Ja, über eine Vollmacht an eine Person in Spanien, üblicherweise Ihren Anwalt. Die Vollmacht können Sie vor einem spanischen Notar oder vor einem deutschen Notar erteilen; im zweiten Fall braucht sie in der Regel Apostille und beglaubigte Übersetzung, was mehrere Wochen dauert.

Was muss ich beim Neubau zusätzlich prüfen?

Ob die gesetzlich vorgeschriebene Absicherung Ihrer Ratenzahlungen, Bank­ bürgschaft oder Versicherung, tatsächlich existiert und auf Ihren Namen lautet, bevor Sie die erste Rate zahlen. Sie ist der Mechanismus, der Ihr Geld zurückholt, falls das Projekt scheitert.

Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück?

Das hängt ausschließlich an der Formulierung. Es gibt Varianten, bei denen sie nie zurückkommt, auch nicht wenn die Prüfung ein Problem ergibt. Wenn Sie nur einen Satz ändern lassen, dann diesen: der Betrag kommt zurück, wenn die rechtliche oder bauliche Prüfung etwas zutage fördert.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Reisepass, NIE jedes Käufers, die Mittel samt Nachweis ihrer Herkunft, den Energieausweis, die Bescheinigung der Gemeinschaft über fehlende Rückstände, den letzten IBI-Bescheid und Versorgerrechnungen, bei Bedarf Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung sowie einen Dolmetscher.

Was passiert nach der Beurkundung?

Vier Dinge: die Steuer innerhalb der Frist erklären und zahlen, die Eintragung im Eigentumsregister, die Wochen dauert, die Katasterumschreibung, damit der IBI-Bescheid auf Ihren Namen kommt, und die Umschreibung von Versorgern und Gemeinschaft. Im Kaufjahr beginnt zusätzlich Ihre jährliche Nichtresidentenerklärung.

Was sollte ich in der Eigentümergemeinschaft erfragen?

Das aktuelle Hausgeld, eine Bescheinigung über Zahlungsrückstände und die letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung. Die Protokolle zeigen anstehende Sanierungen, Streitigkeiten und geplante Sonderumlagen. Nichts davon steht in der Nota simple. Offene Gemeinschaftsforderungen können der Immobilie anhaften, nicht dem Vorbesitzer.