Nichtresidentensteuer und Modelo 210: die Pflicht, die fast alle übersehen

Von allen laufenden Pflichten rund um eine spanische Immobilie ist diese die am häufigsten übersehene, und sie ist unauffällig, weil niemand Sie daran erinnert. Es kommt kein Bescheid, keine Aufforderung, kein Brief. Die Erklärung ist abzugeben, und wenn sie ausbleibt, passiert zunächst: nichts.

Bis zum Verkauf. Dort fällt es dann auf einmal auf, und dann ist es teuer.

Wen es betrifft

Jeden, der eine Immobilie in Spanien besitzt und dort nicht steuerlich ansässig ist. Also den typischen deutschen Zweitwohnsitz-Eigentümer, Überwinterer und Feriennutzer.

Nicht betroffen ist, wer in Spanien steuerlich ansässig ist. Mehr als 183 Tage im Kalenderjahr oder wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt dort. Wer ansässig ist, gibt die reguläre spanische Einkommensteuererklärung ab, nicht die für Nichtansässige.

Die Steuer heißt IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), erklärt wird sie auf dem Formular Modelo 210. Zuständig ist die staatliche Agencia Tributaria. Anders als bei der Grunderwerbsteuer nicht die Region.

Die zwei Fälle

Fall 1: Die Immobilie steht Ihnen selbst zur Verfügung

Das ist der Fall, der überrascht. Auch eine Immobilie, die keine Einnahmen erzielt, löst eine Erklärungspflicht aus.

Die Logik dahinter: Spanien unterstellt für eine zur eigenen Verfügung stehende Immobilie einen fiktiven Nutzungswert, abgeleitet aus dem Katasterwert, und besteuert diesen. Ob Sie zweimal im Jahr da waren oder gar nicht, ändert daran nichts.

Das ist der Punkt, an dem deutsche Eigentümer regelmäßig sagen, sie hätten davon noch nie gehört. Es ist trotzdem so, und zwar seit Langem.

Fall 2: Sie vermieten

Erzielen Sie Mieteinnahmen — dauerhaft oder als Ferienvermietung —, sind diese in einer eigenen Erklärung mit eigenen Fristen anzugeben. Seit 2024 werden die Mieteinnahmen eines Jahres gebündelt zu Beginn des Folgejahres erklärt; davor galt ein Quartalsrhythmus, und genau deshalb widersprechen sich ältere und neuere Texte zu diesem Punkt. Wer beides hat, hat weiterhin beides zu tun.

Ein Unterschied, der Geld kostet und regelmäßig falsch dargestellt wird: Für die Frage, ob Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen, unterscheidet das spanische Recht zwischen Ansässigen der EU beziehungsweise des EWR und Ansässigen von Drittstaaten.

Als in Deutschland oder Österreich Ansässiger stehen Sie auf der günstigeren Seite dieser Linie. Ein in der Schweiz Ansässiger nicht ohne Weiteres. Die Schweiz gehört zur EFTA, aber nicht zum EWR. Wenn Sie eine Seite lesen, die pauschal sagt, Nichtansässige dürften Kosten abziehen, prüfen Sie zuerst, auf welcher Seite dieser Linie Sie stehen.

Was passiert, wenn man es jahrelang nicht macht

Kurzfristig nichts. Langfristig drei Dinge:

Beim Verkauf fällt es auf. Verkauft ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie, behält der Käufer gesetzlich 3 % des Kaufpreises ein und führt sie direkt an die spanische Steuerverwaltung ab. Als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Liegt die tatsächliche Steuer darunter, wird die Differenz erstattet. Diese Erstattung setzt aber voraus, dass Ihre spanische Steuerakte in Ordnung ist. Genau dort werden die fehlenden Jahre sichtbar.

Nachzahlung mit Zuschlägen. Wer von sich aus nacherklärt, fährt in aller Regel deutlich besser als jemand, bei dem die Verwaltung von selbst darauf stößt.

Der Erbfall. Auch dort wird die Akte geprüft, und die Erben stehen mit dem Problem da, während die Frist für die Erbschaftsteuer läuft.

Die jährlichen Beträge sind bei Eigennutzung meist überschaubar. Der Aufwand, zehn Jahre nachzuholen, ist es nicht.

Was Sie praktisch brauchen

• NIE-Nummer — je Eigentümer eine eigene
• Katasterreferenz und Katasterwert der Immobilie, aus dem IBI-Bescheid ersichtlich
• Miteigentumsanteile, falls mehrere Personen im Grundbuch stehen: Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil selbst. Ein Ehepaar gibt zwei Erklärungen ab, nicht eine.
• Bei Vermietung: Einnahmen und Belege über abzugsfähige Kosten

Die meisten Eigentümer lassen das von einem Gestor oder Steuerberater vor Ort machen. Das Honorar dafür ist niedrig, verglichen mit dem, was das Aufholen später kostet.

Was das mit der deutschen Erklärung zu tun hat

Die spanische Immobilie ist auch in Deutschland relevant. Erzielen Sie Mieteinnahmen, sind diese in Deutschland grundsätzlich anzugeben; wie sie behandelt werden, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, das für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen eine eigene Regel enthält.

Auch bei reiner Eigennutzung kann die Immobilie in der deutschen Erklärung eine Rolle spielen. Das ist eine Frage an Ihren deutschen Steuerberater. Wir nennen sie hier, damit sie nicht unter den Tisch fällt.

Was auf dem Formular tatsächlich gebraucht wird

Das Modelo 210 verlangt wenig, aber Konkretes. Ein falscher Wert bedeutet Nacharbeit.

Katasterreferenz und Katasterwert. Beide stehen auf dem IBI-Bescheid. Das ist das nützlichste Dokument, das Sie jedes Jahr griffbereit haben können.

Ob der Katasterwert kürzlich überprüft wurde. Das ist keine Formalie: der Prozentsatz, mit dem aus dem Katasterwert der unterstellte Nutzungswert errechnet wird, unterscheidet sich danach, ob der Wert innerhalb einer bestimmten Frist überprüft wurde oder nicht. Der falsche Satz ist der häufigste Rechenfehler bei dieser Erklärung, und die Angabe zur Überprüfung steht auf dem IBI-Bescheid selbst.

Eigentumsanteil und Tage. Wer im Laufe des Jahres gekauft hat, erklärt anteilig. Wer verkauft hat, ebenso.

Die Einkunftsart. Das Formular unterscheidet die Zurechnung für eine zur Verfügung stehende Immobilie vom Ertrag aus Vermietung. Das sind verschiedene Schlüssel im selben Formular.

Der gemischte Fall: teils vermietet, teils selbst genutzt

Häufiger als gedacht und selten richtig erklärt.

Wer drei Monate vermietet und den Rest selbst nutzt, hat zwei Erklärungstatbestände: den Ertrag für die vermieteten Tage und die Zurechnung für die Tage, an denen die Immobilie zur Verfügung stand. Man wählt nicht eines aus, man erklärt beides, jedes für seinen Zeitraum.

Die abzugsfähigen Kosten der Vermietung werden anteilig nach den tatsächlich vermieteten Tagen angesetzt. Den vollen IBI eines Jahres abzuziehen, in dem nur drei Monate vermietet waren, ist ein Fehler, den die Verwaltung ohne Mühe sieht.

Beim Verkauf: 210 und 211

Bei einem Verkauf durch einen Nichtansässigen sind zwei verschiedene Formulare im Spiel, und sie werden verwechselt:

• Das Modelo 211 reicht der Käufer ein. Es ist die Abführung der einbehaltenen 3 % des Preises.
• Das Modelo 210 reicht der Verkäufer ein, um den Veräußerungsgewinn zu erklären und gegebenenfalls die Erstattung des Überhangs zu beantragen.

Der Käufer muss dem Verkäufer eine Kopie des eingereichten 211 aushändigen. Ohne diesen Beleg kann der Verkäufer die Einbehaltung bei der Erstattung nicht nachweisen. Ein kleines Papier, das man beim Notartermin verlangt und nicht Monate später sucht.

Warum wir keine Sätze nennen

Sie finden anderswo konkrete Prozentsätze und Bemessungsanteile. Wir schreiben sie nicht auf diese Seite: Die Sätze für Nichtansässige unterscheiden sich nach Ansässigkeitsstaat, sie werden auf staatlicher Ebene gesetzt, und sie sind änderbar. Eine Zahl, die hier still veraltet, wäre schlechter als keine.

Was gilt, steht bei der Agencia Tributaria. Was für Ihre Immobilie herauskommt, rechnet Ihnen ein Gestor in wenigen Minuten aus, und macht danach gleich die Erklärung.

Häufige Fragen

Muss ich Steuern zahlen, wenn meine Wohnung in Spanien leer steht?

Ja, und das ist der Punkt, der die meisten überrascht. Spanien unterstellt für eine zur eigenen Verfügung stehende Immobilie einen fiktiven Nutzungswert, abgeleitet aus dem Katasterwert, und besteuert diesen. Ob Sie da waren oder nicht, spielt keine Rolle.

Was ist das Modelo 210?

Das Formular, mit dem die Steuer für Nichtansässige (IRNR) gegenüber der spanischen Steuerverwaltung erklärt wird. Sowohl für die selbstgenutzte Immobilie als auch für Mieteinnahmen. Zuständig ist die staatliche Agencia Tributaria, nicht die Region.

Wie oft muss ich das Modelo 210 abgeben?

Bei einer selbstgenutzten Immobilie jährlich. Für Mieteinnahmen gilt eine eigene Erklärung: seit 2024 gebündelt einmal im Jahr, davor quartalsweise. Wer die Immobilie zeitweise vermietet und zeitweise selbst nutzt, hat beides zu erklären.

Was passiert, wenn ich das jahrelang versäumt habe?

Kurzfristig meist nichts, weil kein Bescheid kommt. Beim Verkauf fällt es auf: Der Käufer behält gesetzlich 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an die Steuerverwaltung ab; die Rückerstattung eines Überhangs setzt eine geordnete Steuerakte voraus. Eine Selbstanzeige stellt sich in der Regel deutlich besser als eine Entdeckung durch die Verwaltung.

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf?

Verkauft ein Nichtansässiger, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und direkt an die spanische Steuerverwaltung abführen. Als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Keine Gebühr, sondern eine Anzahlung. Liegt die tatsächliche Steuer darunter, wird die Differenz erstattet.

Müssen Ehepaare zwei Erklärungen abgeben?

Ja, wenn beide als Eigentümer eingetragen sind. Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil selbst; eine gemeinsame Erklärung gibt es hier nicht.

Darf ich Kosten von den Mieteinnahmen abziehen?

Als in Deutschland oder Österreich Ansässiger stehen Sie auf der günstigeren Seite: Das spanische Recht unterscheidet zwischen Ansässigen der EU/des EWR und Ansässigen von Drittstaaten. Die Schweiz gehört zur EFTA, aber nicht zum EWR. Prüfen Sie also zuerst, auf welcher Seite dieser Linie Sie stehen, bevor Sie sich auf eine allgemeine Aussage verlassen.

Welche Angaben brauche ich für das Modelo 210?

Katasterreferenz und Katasterwert, beide vom IBI-Bescheid, ob dieser Wert kürzlich überprüft wurde, Ihren Eigentumsanteil und die Tage des Zeitraums. Die Angabe zur Überprüfung ist wichtig, weil sich danach der anzuwendende Prozentsatz unterscheidet.

Wie erkläre ich ein Jahr, in dem ich nur einige Monate vermietet habe?

Mit zwei Erklärungstatbeständen: dem Ertrag für die vermieteten Tage und der Zurechnung für die Tage, an denen die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand. Man wählt nicht eines aus. Die abzugsfähigen Kosten werden anteilig nach den tatsächlich vermieteten Tagen angesetzt.

Was ist der Unterschied zwischen Modelo 210 und 211?

Das 211 reicht der Käufer ein und führt damit die einbehaltenen 3 % ab; das 210 reicht der Verkäufer ein, um den Gewinn zu erklären und den Überhang zurückzufordern. Verlangen Sie beim Notartermin eine Kopie des eingereichten 211, sonst fehlt Ihnen der Nachweis der Einbehaltung.

Muss ich die spanische Immobilie in Deutschland angeben?

Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich anzugeben; wie sie behandelt werden, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen, das für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen eine eigene Regel enthält. Auch bei reiner Eigennutzung kann die Immobilie eine Rolle spielen. Das gehört zu Ihrem deutschen Steuerberater.