Immobilie in Spanien verkaufen: die 3 %, die Sie nicht sofort zurückbekommen

Wer als Nichtresident in Spanien verkauft, erlebt am Notartermin eine Besonderheit, die kaum ein Verkäufer vorher kennt: Der Käufer zahlt nicht den vollen Preis an Sie. Drei Prozent des Kaufpreises führt er direkt an das spanische Finanzamt ab, als Sicherheit für Ihre Steuerschuld. Diese Seite erklärt den Mechanismus, die übrigen Kosten und die Unterlagen, ohne die ein Verkauf sich um Monate verzögert.

Der 3-%-Einbehalt

Der Einbehalt hängt am Preis, nicht am Gewinn. Er wird also auch dann fällig, wenn Sie mit Verlust verkaufen. Zurückholen können Sie zu viel Einbehaltenes über Ihre Gewinnbesteuerungs-Erklärung als Nichtresident; die Erstattung müssen Sie beantragen, und sie dauert erfahrungsgemäß viele Monate. Wer den Erlös fest verplant hat, plant diese Lücke besser von Anfang an mit ein.

Die Gewinnsteuer selbst richtet sich nach dem staatlichen Regime für Nichtresidenten; die Mechanik und die Abgrenzung zur laufenden Nichtresidentensteuer haben wir dort beschrieben. Abziehbar vom Gewinn sind unter anderem die nachgewiesenen Erwerbskosten von damals und belegte wertsteigernde Investitionen. Belege sind hier bares Geld.

Plusvalía municipal: die zweite Steuer

Die Gemeinde besteuert zusätzlich die Wertentwicklung des Bodens (plusvalía municipal). Seit der Reform von 2021 gibt es zwei Berechnungswege, und Sie dürfen den günstigeren wählen: pauschal nach Katasterwert und Haltedauer, oder nach dem tatsächlichen Gewinnanteil des Bodens. Ist der Boden nachweislich nicht im Wert gestiegen, fällt die Steuer nicht an; nachweisen müssen Sie es. Zuständig ist die Gemeinde, in Marbella das Ayuntamiento.

Was vor der ersten Besichtigung bereitliegen muss

Ein Verkauf scheitert selten am Käufer und oft an den Papieren. Vor dem ersten Termin gehören auf den Tisch:

• Nota simple aus dem Grundbuch: Eigentum, Lasten, Beschreibung
• Energieausweis, Pflicht schon für die Anzeige, nicht erst beim Notar
• IBI-Bescheide und Nachweis, dass keine Gemeindeabgaben offen sind
• Gemeinschaftsbescheinigung, dass keine Umlagen ausstehen
• Bei Häusern: die Lizenzlage: Erstbezugslizenz und, falls angebaut wurde, die Genehmigungen dafür

Wenn der Bau nicht zu den Papieren passt

Der häufigste Verzögerer im Raum Marbella: Das Haus hat mehr Fläche als das Grundbuch kennt. Ein nie eingetragener Anbau, ein umgebautes Kellergeschoss, eine geschlossene Terrasse. Käuferanwälte finden das immer, und dann wird mitten in der Verhandlung nachregistriert, zu Ihren Kosten und im Zeitplan des Käufers. Wer die Registerlage vor dem Inserat bereinigt, verhandelt aus einer anderen Position.

Die deutsche Seite

Mit dem Verkauf ist Spanien fertig, Deutschland nicht. Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, muss den Veräußerungsgewinn nach deutschem Recht einordnen; was das Doppelbesteuerungsabkommen dabei regelt und was nicht, steht im eigenen Artikel. Die Fristen und Spielregeln der deutschen Seite gehören zu einem Steuerberater, der beide Länder kennt — vor der Unterschrift, nicht nach ihr.

Verkaufen, ohne anzureisen

Ein Verkauf aus Deutschland heraus ist Alltag: Eine notarielle Vollmacht (poder) — in Spanien errichtet oder in Deutschland mit Apostille — lässt Anwalt oder Bevollmächtigten unterschreiben. Wichtig ist, dass die Vollmacht die konkreten Befugnisse nennt und rechtzeitig vorliegt; eine in der Woche des Termins bestellte Apostille ist der klassische Zeitfresser.

Häufige Fragen

Was ist der 3-%-Einbehalt beim Verkauf in Spanien?

Der Käufer muss bei einem nichtresidenten Verkäufer 3 % des Kaufpreises direkt an das Finanzamt abführen, als Sicherheit für dessen Gewinnsteuer. Sie erhalten am Termin nur 97 % des Preises.

Bekomme ich die 3 % zurück, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Dem Grunde nach ja, aber nur auf Antrag und mit erheblicher Wartezeit. Der Einbehalt knüpft am Preis an, nicht am Gewinn; er wird also auch bei Verlust einbehalten.

Was ist die plusvalía municipal?

Eine Gemeindesteuer auf die Wertentwicklung des Bodens. Seit 2021 gibt es zwei Berechnungswege mit Wahlrecht; ohne Bodenwertzuwachs entfällt sie, den Nachweis trägt der Verkäufer.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Nota simple, Energieausweis, IBI-Nachweise, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und die Lizenzunterlagen des Gebäudes. Fehlt davon etwas, verhandelt der Käufer mit Ihrer Verzögerung als Druckmittel.

Was mache ich mit einem nie eingetragenen Anbau?

Vor dem Inserat legalisieren und nachregistrieren lassen, nicht während der Verhandlung. Mitten im Verkauf entdeckt, kostet dieselbe Bereinigung Zeit, Geld und regelmäßig auch Kaufpreis.

Kann ich verkaufen, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja, per notarieller Vollmacht, in Spanien oder mit Apostille in Deutschland errichtet. Die Vollmacht muss die Befugnisse konkret benennen und sollte Wochen vor dem Termin fertig sein.

Muss ich den Verkauf in der deutschen Steuererklärung angeben?

Als in Deutschland Ansässiger: ja, der Vorgang gehört in Ihre deutsche Erklärung; wie er dort behandelt wird, regeln deutsches Recht und das Abkommen. Das ist Terrain für einen Berater, der beide Systeme kennt.