Sälja hus i Spanien: de 3 % du inte får tillbaka direkt

Att sälja i Spanien är administrativt enklare än att köpa. Det finns mindre att utreda, för du vet vad du har. Vad det däremot gör är att hålla kvar pengar. För en icke bosatt säljare går en del av köpeskillingen inte till hans konto utan till spanska skattemyndigheten, och det dröjer innan ett eventuellt överskott kommer tillbaka.

Det är ingen katastrof, men det hör hemma i planeringen. Den som behöver likviden till ett köp någon annanstans bör veta det innan två affärer knyts ihop.

Vill du hellre få detta skött än läsa om det: vi tar oss an ett litet antal uppdrag och driver att sälja din bostad i Marbella från handlingar till tillträde. Guiden nedan är samma kunskap, gratis.

Innehållet på 3 %

Säljer en icke bosatt spansk fastighet är köparen skyldig i lag att hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in dem direkt till spanska skattemyndigheten. Som förskott på säljarens vinstskatt.

Det är varken en avgift eller ett straff. Det är ett förskott. Är den verkliga skatten lägre än det innehållna beloppet betalas mellanskillnaden tillbaka.

Tre saker som går fel kring detta:

Återbetalningen dröjer. Räkna med månader snarare än veckor, och med längre tid om något behöver klarläggas.

Återbetalningen förutsätter en ren akt. Varje år då du inte lämnade den årliga deklarationen för icke bosatta gör det här svårare. De små årliga deklarationerna som känns meningslösa under innehavet är precis det du behöver i ordning på slutet.

Den gäller även vid förlust. Säljer du med förlust håller köparen ändå inne 3 %. Du begär hela beloppet åter i efterhand. Innehållet hänger på priset, inte på vinsten.

Vad du betalar därutöver

Vinstskatt på skillnaden mellan anskaffnings- och försäljningsvärde. Avdragsgilla är i princip de köpkostnader och skatter du betalade då, och styrkta värdehöjande investeringar. Förutsatt att du har fakturorna. Det är skälet att hålla en pärm från dag ett: en ombyggnad utan faktura är skattemässigt en ombyggnad som inte ägt rum.

Plusvalía municipal, en kommunal avgift på markens värdeökning, satt av kommunen där bostaden ligger och normalt på säljarens sida. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas och Fuengirola sätter var sin.

Mäklararvode, i Spanien normalt säljarens och inbakat i utropspriset.

Din egen jurist, och en gestor för hanteringen.

Löpande kostnader fram till tillträdet: IBI, samfällighetsavgift och el fördelas, och köparen vill ha intyg om att inga skulder finns.

Vad som ska ligga klart före första visningen

Det är här en försäljning blir snabb eller långsam, och det ligger helt i din hand.

• Nota simple, aktuell
• Köpehandlingen och kvitto på betalda köpskatter
• Slutbevis och bygglov, och, viktigare än många tror, om det byggda motsvarar det som är beviljat och inskrivet
• Energideklaration, som krävs i lag för att få marknadsföra bostaden
• Stadgar, två senaste protokollen och skuldintyg från samfälligheten
• IBI-avier och elräkningar för det senaste året
• Fakturor på ombyggnader, för vinstberäkningen
• Vid uthyrning: registreringsnumret hos Andalusiens turistregister

En köpare med en bra jurist frågar efter det här ändå. Skillnaden är om du levererar inom en dag eller inom sex veckor, och på sex veckor hittar han ett annat hus.

När bygget inte stämmer med papperen

Det förekommer oftare i Marbella än på andra håll, på grund av kommunens planhistoria: en tillbyggnad som aldrig deklarerats, en inredd källare, ett skärmtak, en boarea som avviker från registerbeskrivningen.

För försäljningen är det ingen återvändsgränd, men det är något du själv vill upptäcka och inte köparens jurist. Det finns förfaranden för att rätta en befintlig situation hos kommunen och i registret; de kostar tid och ibland pengar. Upptäckt i vecka ett är det en uppgift. Upptäckt i vecka sex, efter ett lagt bud, är det en prisförhandling du förlorar.

Och den svenska sidan

Här skiljer sig svenska ägare från tyska och nederländska, åt två håll.

Är du fortfarande obegränsat skattskyldig i Sverige — vilket du kan vara även efter en flytt, så länge väsentlig anknytning finns kvar — ska kapitalvinsten tas upp i den svenska deklarationen, och dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien avgör hur den spanska skatten beaktas.

Har du uppskov från en tidigare svensk bostadsförsäljning som förts över på den spanska bostaden, aktualiseras det när du säljer. Villkoren är Skatteverkets och de är detaljerade, men det är en fråga du vill ha svar på före försäljningsdatumet, inte efter.

Är du begränsat skattskyldig i Sverige ser bilden annorlunda ut. Den skillnaden är värd att räkna på innan du bestämmer när du säljer.

Plusvalía: två beräkningssätt sedan 2021

Den kommunala plusvalían beskattar värdeökningen på marken mellan köp och försäljning, och den har ändrats i grunden de senaste åren.

Spaniens författningsdomstol förklarade 2021 det dittills använda beräkningssättet grundlagsstridigt. Lagstiftaren svarade med ett system där två metoder finns sida vid sida:

Den objektiva metoden, som utgår från markens taxeringsvärde och antalet innehavsår.

Den verkliga metoden, som utgår från den faktiska skillnaden mellan köpe- och försäljningspris för markandelen.

Den skattskyldige får välja den förmånligare. Domstolen hade dessförinnan slagit fast att ingen skatt kan tas ut när någon värdeökning inte skett.

Vad det betyder praktiskt: både köpehandlingen och försäljningshandlingen behöver läggas fram för att den andra metoden ska kunna visas. Säljer du med förlust eller med liten vinst är skillnaden mellan metoderna ofta den största posten i avräkningen. Kommunen räknar inte självmant fram det för dig förmånligaste alternativet.

Skatten är kommunal, så Marbella, Estepona och Benahavís har var sitt regelverk. Vad som ska betalas bekräftar kommunen där bostaden ligger.

När du inte kan vara på plats

Två situationer försenar svenska försäljningar oftast, och båda går att lösa i förväg.

Fullmakten. Att skriva under hos notarien kräver närvaro, eller en notariell fullmakt (poder notarial) för någon på plats. Den kan upprättas hos en spansk notarie, eller i Sverige med apostille och auktoriserad översättning, vilket tar veckor. Den som upprättar fullmakten under en resa som ändå är inbokad köper sig månader senare.

Bostaden står fortfarande på en avliden. Sker försäljningen i ett dödsbo måste arvskiftet först vara klart, arvsskatten deklarerad och bostaden inskriven på arvingarna. Först därefter går den att sälja. Arvingar upptäcker det ofta när en köpare redan finns, och då står processen still i månader.

Flera ägare. Varje delägare skriver under, var och en behöver NIE, och innehållet på 3 % gäller var och en efter andel. Vid skilsmässa eller ett dödsbo med flera arvingar är det den första frågan, inte den sista.

Vanliga frågor

Vad är innehållet på 3 % vid försäljning i Spanien?

Säljer en icke bosatt måste köparen hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in dem till spanska skattemyndigheten, som förskott på säljarens vinstskatt. Ingen avgift utan ett förskott: är den verkliga skatten lägre betalas mellanskillnaden tillbaka.

Får jag tillbaka de 3 % om jag säljer med förlust?

I princip hela beloppet, men du måste begära det och det tar tid. Innehållet hänger på priset och inte på vinsten, så vid förlust hålls det inne ändå.

Hur lång tid tar återbetalningen?

Räkna med månader snarare än veckor, och längre om något behöver klarläggas. En ren spansk akt snabbar upp det; saknade årliga deklarationer fördröjer det avsevärt.

Vad är plusvalía municipal?

En kommunal avgift på markens värdeökning, satt av kommunen där bostaden ligger och normalt på säljarens sida. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas och Fuengirola sätter var sin, så beloppet beror på vilken kommun det gäller.

Vilka kostnader får jag dra av mot vinsten?

I princip de köpkostnader och skatter du betalade vid förvärvet, och styrkta värdehöjande investeringar. Förutsatt att du har fakturorna. Utan faktura räknas en ombyggnad skattemässigt inte, och det är skälet att hålla en pärm från köpet.

Vilka handlingar behöver jag för att sälja?

Aktuell nota simple, köpehandlingen, kvitto på betalda köpskatter, slutbevis, energideklaration, samfällighetens handlingar inklusive skuldintyg, IBI-avier och fakturor på ombyggnader. Lägg fram dem före första visningen.

Vad gör jag om min tillbyggnad aldrig deklarerats?

Då är det något du själv vill upptäcka, inte köparens jurist. Det finns förfaranden för att rätta en befintlig situation hos kommunen och i registret; de kostar tid och ibland pengar. I vecka ett är det en uppgift, efter ett lagt bud är det en prisförhandling du förlorar.

Måste jag ta upp försäljningen i den svenska deklarationen?

Är du fortfarande obegränsat skattskyldig i Sverige ja, och dubbelbeskattningsavtalet avgör hur den spanska skatten beaktas. Har du dessutom uppskov som förts över på den spanska bostaden aktualiseras det vid försäljningen. Ta reda på det före försäljningsdatumet.

Hur beräknas plusvalía sedan 2021?

Två metoder finns sida vid sida: en objektiv, som utgår från markens taxeringsvärde och antalet innehavsår, och en verklig, som utgår från den faktiska skillnaden mellan köpe- och försäljningspris för markandelen. Du får välja den förmånligare, men kommunen gör det inte åt dig.

Ska jag betala plusvalía om marken inte ökat i värde?

Författningsdomstolen har slagit fast att skatt inte kan tas ut utan värdeökning. För att visa det behövs både köpehandlingen och försäljningshandlingen. Vid försäljning med förlust är det ofta den största posten i avräkningen.

Kan jag sälja utan att resa till Spanien?

Ja, med en notariell fullmakt för någon på plats. Den kan upprättas hos en spansk notarie, eller i Sverige med apostille och auktoriserad översättning, vilket tar veckor. Upprätta den hellre under en resa som ändå är inbokad.

Kan jag sälja en ärvd bostad direkt?

Nej. Arvskiftet måste först vara klart, arvsskatten deklarerad och bostaden inskriven på arvingarna. Arvingar upptäcker det ofta när en köpare redan finns, och då står processen still i månader.

Gäller något annat när jag säljer en villa?

Skatterna och innehållet på 3 % är desamma som för en lägenhet. Det som väger tyngre vid en villa är pappersgranskningen: tillbyggnader, inredda källarplan och pooler har ofta tillkommit efter bygglovet, och en avvikelse mellan det byggda och registerbeskrivningen kommer upp när köparens jurist granskar — i sämsta fall efter handpenningen. Vid en villa på stor tomt är den kontrollen värd att göra innan försäljningen börjar, inte under den.