Immobilien in Andalusien: was die Region selbst regelt, und wo sie sich unterscheidet

Andalusien ist keine Verwaltungsebene, die man beim Immobilienkauf ignorieren kann. Die Region setzt die größte Kostenposition des Kaufs, das Verfahren für Ferienvermietung und wesentliche Teile der Erbschaftsteuer. Wer eine Rechnung oder eine Regel von einer anderen spanischen Region übernimmt, übernimmt sie falsch.

Diese Seite sortiert, was Andalusien selbst regelt, und beschreibt die Unterschiede innerhalb der Region, denn „Andalusien” reicht von der Costa del Sol bis in die Sierra, und die Teilmärkte haben wenig miteinander zu tun.

Wer was regelt

Andalusien (autonome Region):

• Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf von Bestand und Stempelsteuer (AJD) beim Neubau. Zuständig ist die Agencia Tributaria de Andalucía.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer, soweit die Region gestaltet, und Andalusien hat davon für nahe Angehörige in erheblichem Umfang Gebrauch gemacht.
• Ferienvermietung: das Register für viviendas con fines turísticos beim Tourismusregister der Region.
• Der planungsrechtliche Rahmen, innerhalb dessen die Gemeinden ihre Bebauungspläne aufstellen.

Die Gemeinde:

• IBI, die jährliche Grundsteuer, und die örtlichen Gebühren.
• Baugenehmigung und Erstbezugsgenehmigung.
• Der konkrete Bebauungsplan und damit, was auf einem Grundstück zulässig ist.

Der Staat:

• NIE, Notariat, Eigentumsregister, Kataster.
• Mehrwertsteuer beim Neubau.
• Nichtresidentensteuer und die Einkommensbesteuerung.

Der praktische Nutzen dieser Aufteilung: Wenn Ihnen jemand eine Zahl nennt, wissen Sie, wen Sie fragen müssen, ob sie noch stimmt.

Der häufigste Übertragungsfehler

Eine Mallorca-Rechnung auf ein Haus in Andalusien anzuwenden. Das passiert oft, weil die deutschsprachige Spanien-Literatur stark von den Balearen geprägt ist. Dort ist der deutsche Markt seit Jahrzehnten der größte.

Die Balearen und Andalusien setzen die Grunderwerbsteuer aber unterschiedlich, und zwar nicht nur der Höhe nach: Die eine Region staffelt nach Kaufpreis, die andere arbeitet mit einem einheitlichen Satz. Wer die Systematik übernimmt, rechnet die größte Position des Kaufs falsch.

Dasselbe gilt für die Ferienvermietung. Auf Mallorca gibt es gedeckelte Vermietungslizenzen, die gehandelt werden. In Andalusien gibt es das nicht. Hier läuft es über eine Meldung an das Tourismusregister, die eine Registriernummer erzeugt. Kein Kontingent, keine gehandelte Lizenz, ein anderes Verfahren.

Die Teilmärkte

Andalusien ist die bevölkerungsreichste Region Spaniens und flächenmäßig größer als viele europäische Staaten. Ein Durchschnitt darüber ist ohne Aussage. Grob gliedert sich das, was deutschsprachige Käufer interessiert, in vier Bereiche:

Costa del Sol westlich von Málaga. Marbella, Estepona, Benahavís, San Pedro, Mijas, Fuengirola. Der internationalste Teil, ganzjährig bewohnt, mit der dichtesten deutschsprachigen Infrastruktur und dem höchsten Preisniveau. Autoabhängig, weil die Bahn in Fuengirola endet.

Málaga Stadt und Umgebung — ein anderer Markt: urban, mit eigenem Arbeitsmarkt, Universität und Bahnanbindung. Wer städtisch leben will, ist hier richtiger als in einer Urbanisation.

Costa Tropical und Almería — östlich, ruhiger, deutlich günstiger, mit weniger internationaler Struktur. Für Käufer, denen Preis wichtiger ist als Infrastruktur.

Das Hinterland — Ronda, die Sierras, die weißen Dörfer. Das ursprünglichere Andalusien, mit anderen Immobilien (Fincas, Dorfhäuser), anderen Prüfungen (ländliches Bauland ist ein eigenes Thema) und einem sehr viel dünneren Markt an internationalen Fachleuten.

Wir arbeiten an der Costa del Sol westlich von Málaga. Zu den anderen Bereichen sagen wir Ihnen gern, was wir wissen, aber die Grundstücksuntersuchung einer Finca in der Sierra gehört zu jemandem, der dort zu Hause ist.

Was in Andalusien besonders zu prüfen ist

Ländliches Bauland. Auf suelo no urbanizable wurde in Andalusien über Jahrzehnte gebaut, teils ohne die nötigen Genehmigungen. Die Region hat Verfahren geschaffen, um solche Gebäude in einen geregelten Zustand zu überführen; ob und wie das für ein konkretes Objekt gilt, ist eine Prüfung und keine Auskunft. Wer eine Finca im Landesinneren kauft, sollte diesen Punkt zuerst klären, nicht zuletzt.

Wasser. Andalusien hatte in den vergangenen Jahren Dürreperioden mit Einschränkungen. Bei einer Immobilie mit Garten, Pool oder Bewässerung gehört die Frage nach der Wasserversorgung — kommunales Netz, eigener Brunnen, welche Rechte — in die Prüfung.

Die Gemeinde. Innerhalb derselben Region setzen Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas und Fuengirola eigene Bebauungspläne und eigene IBI-Sätze. Marbellas Planungsgeschichte — Aufhebung des Plans von 2010 im Jahr 2015, seither gilt der Plan von 1986 — gilt nur für Marbella. Auf ein Grundstück in Benahavís lässt sie sich weder anwenden noch als Entwarnung lesen.

Die Eigentümergemeinschaft. In den Urbanisationen der Küste bestimmt sie mehr als die Region: Was gebaut, verändert und vermietet werden darf, steht oft in der Satzung, nicht im Gesetz. Verlangen Sie Satzung, die letzten zwei Protokolle und eine Rückstandsbescheinigung.

Die Steuerseite ist andalusisch, nicht spanisch

Wer aus Deutschland heraus recherchiert, liest überwiegend Texte über „Spanien”. Beim Immobilienerwerb ist das die falsche Ebene, denn mehrere der Steuern, die den Kaufpreis begleiten, sind Sache der autonomen Gemeinschaft.

Die Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones patrimoniales) beim Kauf vom Vorbesitzer wird von Andalusien festgelegt. Sie gilt damit einheitlich in Marbella, Estepona, Málaga, Sevilla und Granada, unterscheidet sich aber von Valencia, Katalonien oder den Balearen. Ein Prozentsatz aus einem Mallorca-Text gehört nicht in eine andalusische Kalkulation.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist ebenfalls regional ausgestaltet, und zwar erheblich. Andalusien hat hier in den vergangenen Jahren stark verändert. Genau deshalb sind ältere deutsche Ratgebertexte zu diesem Punkt oft überholt, und zwar in beide Richtungen.

Die Vermögensteuer ist regional beeinflusst.

Bundesweit einheitlich bleiben dagegen die Mehrwertsteuer beim Neubau vom Bauträger, die Stempelsteuer dem Grunde nach und die Nichtresidentensteuer, die von der staatlichen Agencia Tributaria erhoben wird.

Praktische Folge für Ihre Recherche: Bei jedem Prozentsatz, den Sie im Netz finden, lautet die erste Frage nicht „wie hoch”, sondern „für welche Region und aus welchem Jahr”. Verbindlich ist, was die Agencia Tributaria de Andalucía für das Jahr Ihres Kaufs veröffentlicht.

Wo die Bodenfrage in Andalusien entscheidet

Andalusien ist gross und ländlich, und ein erheblicher Teil dessen, was deutschen Käufern als Landhaus, Finca oder Cortijo angeboten wird, steht auf nicht bebaubarem Boden.

Das ist kein Ausschlusskriterium, aber es verändert die Prüfung vollständig.

Die Bodenklasse entscheidet, nicht das Gebäude. Ein bewohnbares Haus auf rustikalem Boden kann dennoch keine Baugenehmigung für einen Anbau bekommen.

Besonders geschützter Boden verjährt anders. In bestimmten Konstellationen ist die Wiederherstellungsbefugnis der Behörde nicht fristgebunden, das heisst der Zeitablauf heilt hier nichts.

Wasser und Strom sind der Praxistest. Wie eine ländliche Finca angeschlossen ist, sagt viel über ihren verwaltungsrechtlichen Stand. Ein Brunnen ohne Konzession, eine Solaranlage als einzige Stromquelle oder ein provisorischer Anschluss sind Hinweise.

Die AFO-Erklärung ist der andalusische Weg, ein Gebäude ohne Genehmigung anzuerkennen, ohne es zu legalisieren. Sie erlaubt Erhaltung, nicht Erweiterung.

Wer im Landesinneren kauft, braucht deshalb einen Berater mit Erfahrung im andalusischen Bodenrecht, nicht nur einen mit Erfahrung an der Küste. Das sind zwei unterschiedliche Praxisfelder.

Warum wir keine Preise nennen

Für Andalusien wäre eine Durchschnittsangabe besonders sinnlos: Zwischen einem Dorfhaus in der Sierra und einer Villa an der Goldenen Meile liegt eine Größenordnung. Selbst innerhalb der Costa del Sol beschreibt ein Mittelwert über Altstadt, Nueva Andalucía und Hanglage keine Immobilie, die man kaufen könnte.

Beurkundete Kaufpreise sind über das Eigentumsregister zugänglich. Für eine konkrete Immobilie arbeiten wir mit Vergleichsverkäufen aus derselben Urbanisation. Das ist eine Zahl, mit der sich verhandeln lässt.

Häufige Fragen

Was regelt Andalusien beim Immobilienkauf selbst?

Die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Stempelsteuer (AJD), wesentliche Teile der Erbschaft- und Schenkungsteuer, das Verfahren für Ferienvermietung über das regionale Tourismusregister und den planungsrechtlichen Rahmen für die Gemeinden. Nicht die Region setzt: IBI und Baugenehmigungen (Gemeinde) sowie NIE, Notariat, Register und Mehrwertsteuer (Staat).

Ist die Grunderwerbsteuer in Andalusien anders als auf Mallorca?

Ja, und zwar nicht nur der Höhe nach, sondern auch in der Systematik. Die eine Region staffelt nach Kaufpreis, die andere arbeitet mit einem einheitlichen Satz. Weil die deutschsprachige Spanien-Literatur stark von den Balearen geprägt ist, ist das der häufigste Übertragungsfehler.

Wie funktioniert Ferienvermietung in Andalusien?

Über eine Meldung an das Tourismusregister der Region, das eine Registriernummer vergibt; sie muss in jeder Anzeige stehen. Anders als auf den Balearen gibt es kein gedeckeltes, gehandeltes Lizenzsystem. Ob die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt und ob die Eigentümergemeinschaft es zulässt, sind zwei weitere Fragen.

Was muss ich beim Kauf einer Finca im andalusischen Hinterland beachten?

Zuerst den Status des Grundstücks. Auf suelo no urbanizable wurde über Jahrzehnte gebaut, teils ohne die nötigen Genehmigungen; die Region hat Verfahren zur Regularisierung geschaffen. Ob und wie diese für ein konkretes Objekt greifen, ist eine Prüfung, und sie gehört an den Anfang, nicht ans Ende.

Wo an der Costa del Sol soll ich suchen?

Das hängt davon ab, ob Sie städtisch oder in einer Urbanisation leben wollen und wie viel Sie fahren möchten. Westlich von Málaga (Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas, Fuengirola) ist der internationalste und teuerste Teil, und die Bahn endet in Fuengirola. Málaga Stadt ist ein eigener, urbaner Markt.

Gilt Marbellas Planungssituation in ganz Andalusien?

Nein. Die Aufhebung des Bebauungsplans von 2010 im Jahr 2015 und der PGOM betreffen die Gemeinde Marbella. Benahavís, Estepona, Mijas und Fuengirola haben eigene Pläne und eigene Rathäuser. Die Geschichte lässt sich weder übertragen noch als Entwarnung für die Nachbargemeinde lesen.

Ist Andalusien günstiger als andere spanische Küstenregionen?

Innerhalb Andalusiens ist die Spanne so groß, dass die Frage sich kaum beantworten lässt: Die Costa del Sol westlich von Málaga liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt, die Costa Tropical und Almería deutlich darunter, das Hinterland noch einmal anders. Ein Regionsdurchschnitt beschreibt keinen dieser Märkte.

Ist die Grunderwerbsteuer in ganz Spanien gleich?

Nein. Sie wird von der autonomen Gemeinschaft festgelegt und gilt deshalb einheitlich in ganz Andalusien, unterscheidet sich aber von Valencia, Katalonien oder den Balearen. Prozentsätze aus einem Text über eine andere Region gehören nicht in eine andalusische Kalkulation.

Welche Steuern beim Immobilienkauf sind regional und welche nicht?

Regional sind die Grunderwerbsteuer, die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Teile der Vermögensteuer. Bundesweit einheitlich sind die Mehrwertsteuer beim Neubau vom Bauträger, die Stempelsteuer dem Grunde nach und die Nichtresidentensteuer der staatlichen Agencia Tributaria.

Was muss ich bei einer Finca im Landesinneren zusätzlich prüfen?

Vor allem die Bodenklasse. Ein bewohnbares Haus auf rustikalem Boden kann trotzdem keine Genehmigung für einen Anbau erhalten, und bei besonders geschütztem Boden heilt Zeitablauf unter Umständen gar nichts. Wie Wasser und Strom angeschlossen sind, ist dabei der aussagekräftigste Praxistest.

Was bedeutet AFO in Andalusien?

Die Erklärung asimilado a fuera de ordenación, mit der eine Gemeinde ein Gebäude ohne Genehmigung anerkennt, weil kein Abriss mehr angeordnet werden kann. Sie erlaubt Erhaltung und Instandhaltung, aber keine Erweiterung, und sie legalisiert den Bau nicht.

Beraten Sie in ganz Andalusien?

Wir arbeiten an der Costa del Sol westlich von Málaga. Marbella und die angrenzenden Gemeinden Estepona, Benahavís, Mijas und Fuengirola. Zu anderen Teilen der Region sagen wir gern, was wir wissen; die Prüfung einer Finca in der Sierra gehört aber zu jemandem, der dort zu Hause ist.