Immobilien in Marbella: die Prüfungen, die es anderswo so nicht gibt

An Immobilien mangelt es Marbella nicht. Die Portale zeigen Tausende, und an der Küste wird laufend neu gebaut. Was tatsächlich knapp ist, ist die Immobilie, bei der Genehmigung, Registereintrag und planungsrechtliche Lage miteinander übereinstimmen.

Das ist keine rhetorische Zuspitzung, sondern die Folge einer konkreten Vorgeschichte.

Der Bebauungsplan, und warum er hier zählt

Der Oberste Gerichtshof hat den Bebauungsplan der Gemeinde Marbella aus dem Jahr 2010 im Jahr 2015 aufgehoben. Seither gilt in der Gemeinde wieder der Plan von 1986. Sein Nachfolger, der PGOM, ist der erste Plan in Andalusien nach dem neuen Planungsrecht der Region; der grundstücksscharfe Plan, der die Lage einer einzelnen Parzelle abschließend klärt, folgt später.

Das Urteil sprach von einer verallgemeinerten Situation städtebaulicher Regelwidrigkeit in der Gemeinde. Das ist Vergangenheit, aber Vergangenheit, die in Registern, Genehmigungen und Bauakten steht und dort bis heute wirkt.

Für einen Käufer folgt daraus etwas sehr Praktisches: Bei manchen Grundstücken kann der Verkäufer die Frage, was dort zulässig ist, nicht beantworten. Nicht aus Unwillen, sondern weil sie noch nicht abschließend geklärt ist. Wer in Marbella kauft, ohne das geprüft zu haben, kauft eine offene Frage mit.

Die Erstbezugsgenehmigung

Die licencia de primera ocupación bescheinigt, dass das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung errichtet und bezugsfertig ist. In vielen Teilen Spaniens ist ihre Prüfung Routine. In Marbella ist sie der zentrale Punkt.

Drei Fragen, die zusammengehören:

1. Wurde je eine erteilt?
2. Entspricht das, was heute steht, dem, was genehmigt wurde? Terrassen­ überdachungen, Anbauten, ausgebaute Keller, geschlossene Loggien, nachträgliche Pools — all das taucht in der Praxis auf.
3. Stimmt die Registerbeschreibung mit beidem überein?

Weicht eines vom anderen ab, ist das nicht automatisch ein Ausschlussgrund. Es ist eine Verhandlungsposition, ein Kostenfaktor und manchmal ein Grund, weiter zu suchen. Was es nie ist: ein Detail, das man nach dem Kauf klärt.

Welche Gemeinde eigentlich?

„Marbella” ist auf dem Immobilienmarkt eine Marke, kein Katasterbegriff. Unter einer Marbella-Adresse werden regelmäßig verkauft:

• Immobilien tatsächlich in der Gemeinde Marbella
• Immobilien in Benahavís — darunter La Zagaleta
• Immobilien in Estepona
• gelegentlich Immobilien in Mijas

Das ist nicht per se irreführend; Benahavís liegt fünfzehn Autominuten von Puerto Banús, und Käufer kennen die Küste unter ihrem bekanntesten Namen. Aber die Gemeinde bestimmt, welches Rathaus die Genehmigungen erteilt, welcher Bebauungsplan gilt und wer die IBI festsetzt, und Marbellas Planungs­ geschichte gilt eben nur für Marbella.

Die Antwort steht in der Nota simple. Sie ist keine Frage der Vermarktung.

Was Andalusien setzt und was nicht

Damit keine Zahl aus dem falschen System übernommen wird:

Regional (Andalusien): Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer, die Registrierung für Ferienvermietung, große Teile des Verwaltungsverfahrens.

Kommunal: IBI, örtliche Gebühren, Baugenehmigungen, Erstbezugsgenehmigung, Bebauungsplan.

National: NIE, Notariat, Eigentumsregister, Kataster, Mehrwertsteuer, Nichtresidentensteuer.

Wer eine Rechnung von den Balearen übernimmt, rechnet die größte Position falsch. Dort gilt eine andere Staffel.

Ferienvermietung: registriert, nicht lizenziert

In Andalusien läuft die Ferienvermietung über eine Meldung an das Tourismusregister der Region, das eine Registriernummer vergibt; diese muss in jeder Anzeige stehen. Das ist ein anderes Verfahren als die gedeckelten Lizenzen anderswo in Spanien, und es ist nicht dasselbe wie eine Erlaubnis.

Zwei Fragen bleiben unabhängig davon offen und werden häufiger übersehen als die Registrierung selbst:

• Erfüllt die Immobilie die Voraussetzungen — Erstbezugsgenehmigung, Ausstattungsanforderungen?
• Erlaubt es die Eigentümergemeinschaft? In Anlagen mit Satzung kann die Gemeinschaft die touristische Vermietung einschränken oder ausschließen, unabhängig davon, was die Region zulässt.

Prüfen Sie beides vor dem Kauf. Die Satzung zuerst.

Die Teilmärkte sind nicht vergleichbar

Ein Durchschnitt für Marbella beschreibt keine der Lagen:

Goldene Meile — die klassische Adresse zwischen Zentrum und Puerto Banús, etablierter Bestand, hohes Preisniveau.

Nueva Andalucía — das Golftal hinter Puerto Banús, viele Anlagen mit Gemeinschaftseigentum; hier zählen Satzung und Protokolle besonders.

Altstadt und Zentrum — kleinteilig, fußläufig, ganz anderer Bestand.

San Pedro de Alcántara — eigener Ortskern, etwas ruhiger.

Osten (Los Monteros, Elviria, Las Chapas, Cabopino). Strandnah, mehr Familienstruktur, längere Wege ins Zentrum.

Hanglagen und Urbanisationen — Aussicht, Grundstücksgrößen, dafür Autoabhängigkeit und häufiger planungsrechtliche Fragen.

Welche Lage zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie viele Monate im Jahr Sie hier sind und wie viel Sie fahren wollen. Das ist die Frage, die vor der Immobilienauswahl steht — nicht danach.

AFO: der andalusische Sonderfall

Wer sich an dieser Küste Objekte ansieht, stösst früher oder später auf drei Buchstaben, die niemand erklärt: AFO, kurz für asimilado a fuera de ordenación.

Gemeint ist eine Erklärung der Gemeinde, dass ein Gebäude zwar nicht der Baugenehmigung entspricht oder nie eine hatte, die Behörde aber nach Ablauf der Fristen keinen Abriss mehr anordnen kann. Das Gebäude wird damit anerkannt, es darf erhalten und an bestimmte Versorgungsleitungen angeschlossen werden, und es kommt ins Grundbuch.

Was ein AFO nicht tut: legalisieren. Die Immobilie bleibt in einem eigenen Zustand, in dem zulässige Arbeiten auf Erhaltung und Instandhaltung begrenzt sind. Anbauen, grundlegend umbauen oder die Nutzung ändern gehört nicht dazu.

Das ist der Punkt, an dem deutsche Käufer regelmässig falsch abbiegen. Ein AFO klingt nach einer Lösung, und für den Verkäufer war es auch eine. Für den Käufer, der die Villa erweitern oder den Keller ausbauen will, ist es eine Grenze.

Was Sie vor der Anzahlung wissen müssen, wenn ein AFO im Spiel ist:

• Welche Fläche in Quadratmetern die Erklärung genau abdeckt. Sie kann kleiner sein als das, was tatsächlich dasteht.
• Welche Arbeiten für dieses konkrete Objekt zulässig bleiben.
• Ob das Grundstück städtisches oder nicht bebaubares Land ist. Die Grenzen sind nicht dieselben.
• Ob Wasser und Strom regulär angeschlossen sind. Ein Brunnen ohne Konzession oder ein provisorischer Anschluss ist ein Hinweis, kein Detail.

Ein Objekt mit AFO ist kein Ausschlusskriterium. Es ist eine Immobilie mit Regeln, die man vorher kennen sollte statt hinterher.

Die Eigentümergemeinschaft, unterschätzt

In fast jeder Urbanisation an dieser Küste gehört zur Wohnung eine comunidad de propietarios. Deutsche Käufer kennen das Prinzip aus der WEG, unterschätzen aber, wie viel hier davon abhängt.

Was die Umlage abdeckt, unterscheidet sich stark. In einer einfachen Anlage sind es Aussenanlagen, Aufzug und Versicherung. In einer bewachten Urbanisation mit Pool, Gärtnerei, 24-Stunden-Wachdienst und Concierge liegt sie um ein Vielfaches höher, und dieser Betrag läuft weiter, ob Sie da sind oder nicht.

Die Sonderumlage (derrama) ist der Posten, der überrascht. Für Dach, Fassade, Pool oder Tiefgarage wird sie beschlossen und auf die Eigentümer verteilt. Ein Beschluss, der vor Ihrem Kauf gefasst wurde, kann Sie treffen. Deshalb gehören die Protokolle der letzten beiden Versammlungen zur Prüfung, nicht nur die Bescheinigung über Zahlungsrückstände.

Die Satzung entscheidet über die Vermietung. Sie kann touristische Vermietung beschränken, unabhängig davon, was Andalusien erlaubt. Wer mit Mieteinnahmen kalkuliert, liest sie vorher.

Seit 2025 kommen zwei staatliche Ebenen dazu: Für die neue Aufnahme touristischer Vermietung verlangt das geänderte Wohnungseigentumsgesetz seit April 2025 die vorherige ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft — dass die Satzung schweigt, genügt nicht mehr. Und seit Juli 2025 verlangen die Plattformen zusätzlich eine staatliche Registrierungsnummer aus dem einheitlichen Mietregister, neben der andalusischen Registrierung, nicht statt ihrer.

Rückstände gehen teilweise auf den Käufer über. Spanisches Recht kennt hier eine begrenzte Haftung des Erwerbers für offene Beiträge. Die Bescheinigung der Gemeinschaft über die Zahlungslage ist deshalb kein Formular, sondern eine Absicherung.

Warum wir keine Durchschnittspreise veröffentlichen

Sie finden anderswo Quadratmeterpreise für Marbella. Wir veröffentlichen keine, und nicht aus Zurückhaltung: Ein Durchschnitt über Goldene Meile, Altstadt und Hanglage beschreibt keine Immobilie, die Sie tatsächlich kaufen könnten, und eine Zahl auf einer Webseite veraltet, ohne dass es jemand bemerkt.

Beurkundete Kaufpreise sind über das Eigentumsregister zugänglich. Für eine konkrete Immobilie arbeiten wir mit Vergleichsverkäufen aus derselben Urbanisation. Diese Zahl bekommen Sie von uns; einen Schlagzeilendurchschnitt nicht.

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher in Marbella eine Immobilie kaufen?

Ja. In Spanien gibt es keine Beschränkung für ausländisches Eigentum. Sie brauchen eine NIE, die Übertragung wird notariell beurkundet und im Eigentumsregister eingetragen. Als EU-Bürger brauchen Sie darüber hinaus weder Visum noch Genehmigung.

Was muss ich in Marbella prüfen, was anderswo weniger wiegt?

Ob eine Erstbezugsgenehmigung erteilt wurde, ob das Gebaute der Genehmigung entspricht und ob die Registerbeschreibung mit beidem übereinstimmt. Wegen der Planungsgeschichte der Gemeinde (Aufhebung des Plans von 2010 im Jahr 2015, seither gilt der Plan von 1986) ist das hier keine Formalie.

Liegt La Zagaleta in Marbella?

Nein, in der Gemeinde Benahavís. Es wird unter einer Marbella-Adresse vermarktet, weil das der bekannte Name ist, aber Genehmigungen, Bebauungsplan und IBI liegen bei Benahavís. Marbellas Planungsgeschichte gilt dort nicht.

Ist die Grunderwerbsteuer in Marbella anders als auf Mallorca?

Ja, und das ist der häufigste Übertragungsfehler. Die Grunderwerbsteuer setzt die autonome Region: Andalusien für Marbella, die Balearen für Mallorca. Mit unterschiedlicher Höhe und unterschiedlicher Struktur. Eine Mallorca-Rechnung auf ein Haus in Marbella anzuwenden, geht bei der größten Position schief.

Darf ich meine Immobilie in Marbella an Feriengäste vermieten?

In Andalusien über eine Meldung an das regionale Tourismusregister, das eine Registriernummer vergibt; sie muss in jeder Anzeige stehen. Ob die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt und ob die Eigentümergemeinschaft es zulässt, sind zwei weitere Fragen, und die Satzung der Gemeinschaft ist häufig die engere Grenze.

Welche Lage in Marbella ist die richtige?

Das hängt davon ab, wie viele Monate im Jahr Sie hier sind und wie viel Sie fahren wollen. Goldene Meile und Puerto Banús sind etabliert und teuer, Nueva Andalucía ist geprägt von Anlagen mit Gemeinschaftseigentum, der Osten ist strandnah und familiärer, die Hanglagen bieten Aussicht gegen Autoabhängigkeit. Ein Marbella-Durchschnitt beschreibt keine davon.

Warum nennen Sie keine Quadratmeterpreise?

Weil ein Durchschnitt über sehr unterschiedliche Lagen keine Immobilie beschreibt, die man kaufen könnte, und weil eine Zahl auf einer Webseite veraltet, ohne dass es auffällt. Beurkundete Kaufpreise sind über das Eigentumsregister zugänglich; für eine konkrete Immobilie arbeiten wir mit Vergleichsverkäufen aus derselben Urbanisation.

Brauche ich einen deutschsprachigen Makler in Marbella?

Nützlich ist es, entscheidend ist etwas anderes: ob die Person, die Sie berät, eigenen Bestand oder eine Bauträgerquote hat. Ein unabhängiger Berater kann „nein” sagen; ein Verkäufer hat dafür keinen Anlass. Die Sprache lösen beide.

Was bedeutet AFO bei einer spanischen Immobilie?

Asimilado a fuera de ordenación ist die Erklärung der Gemeinde, dass ein Gebäude zwar nicht genehmigungskonform ist, die Behörde aber keinen Abriss mehr anordnen kann. Es darf erhalten, angeschlossen und ins Grundbuch eingetragen werden. Legalisiert ist es damit nicht: zulässig bleiben Erhaltung und Instandhaltung, nicht Anbau oder grundlegender Umbau.

Kann ich eine Immobilie mit AFO erweitern?

In aller Regel nicht. Genau hier irren sich die meisten Käufer: Ein AFO klingt nach einer erledigten Sache, begrenzt aber die zulässigen Arbeiten. Wenn Ihr Plan einen Anbau oder Kellerausbau enthält, muss das vor der Anzahlung geklärt sein, nicht danach.

Was deckt die Umlage der Eigentümergemeinschaft ab?

Das ist von Anlage zu Anlage völlig verschieden. Aussenanlagen, Aufzug und Versicherung überall; Pool, Gärtnerei, 24-Stunden-Wachdienst und Concierge in bewachten Urbanisationen, und dann liegt der Betrag um ein Vielfaches höher. Er läuft weiter, ob Sie da sind oder nicht.

Was ist eine derrama?

Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, beschlossen für grössere Arbeiten an Dach, Fassade, Pool oder Tiefgarage. Ein vor Ihrem Kauf gefasster Beschluss kann Sie treffen. Deshalb gehören die Protokolle der letzten beiden Versammlungen zur Prüfung, nicht nur die Bescheinigung über Rückstände.

Gibt es noch ein Golden Visa über den Immobilienkauf?

Nein, Spanien hat diesen Weg geschlossen. Für EU-Bürger war er ohnehin ohne Bedeutung, da die Freizügigkeit gilt. Wer ihn heute noch anbietet, arbeitet mit einer Regel, die nicht mehr besteht.