Makler, Käufermakler, Berater: wer arbeitet eigentlich für Sie

Wer aus Deutschland an diese Küste kommt, bringt eine Erwartung mit: Der Maklerberuf ist geregelt, es gibt eine Erlaubnis, und wer die Wohnung zeigt, steht ungefähr auf Ihrer Seite. Der erste Punkt stimmt in Spanien nicht, und der dritte seltener, als Käufer annehmen.

Diese Seite beschreibt die Struktur, nicht das Verkaufsargument. Wir haben ein offensichtliches Interesse daran, wie Sie die Frage beantworten, deshalb steht am Ende der Abschnitt, der gegen uns spricht.

Der Maklerberuf ist in Spanien nicht zulassungspflichtig

Das ist die Tatsache, die deutsche Käufer am meisten überrascht, und sie gehört klar gesagt: Es gibt in Spanien keine landesweite Erlaubnis, die man braucht, um Immobilien zu vermitteln. Die Tätigkeit wurde zu Beginn des Jahrhunderts liberalisiert. Wer morgen anfangen will, kann morgen anfangen.

Das ist übrigens kein spanischer Sonderweg. Auch in Deutschland ist die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung eine Gewerbeerlaubnis und kein Befähigungsnachweis — sie prüft Zuverlässigkeit und geordnete Vermögens- verhältnisse, nicht Sachkunde. Der Unterschied ist gleichwohl real: In Spanien fehlt auch diese Stufe.

Drei Folgen:

Qualifikationen sind freiwillig. Berufsverbände existieren, und mancher Makler gehört einem an. Eine Pflicht ist das nicht. Wer keine Buchstaben hinter dem Namen führt, verstößt gegen nichts.

Einzelne autonome Gemeinschaften führen eigene Register. Das Bild ist in Spanien uneinheitlich, und ob für ein bestimmtes Büro ein Register gilt, ist eine Frage an die regionale Verwaltung — nicht etwas, das man einer Website ansieht. Für Andalusien ist die Junta die zuständige Stelle.

Der Rechtsweg läuft über das Verbraucherrecht, nicht über eine Berufsaufsicht. Geht etwas schief, gibt es keine Kammer, die jemandem die Zulassung entzieht. Es gibt den gewöhnlichen Weg über den Verbraucherschutz der Junta de Andalucía und die Gerichte.

Nichts davon macht spanische Makler unseriös. Viele arbeiten sorgfältig, sind lange am Markt und können ihr Handwerk. Es heißt nur: Die Beruhigung, die Sie von zu Hause kennen — das darf doch nicht jeder —, gibt es hier nicht, und etwas anderes muss ihren Platz einnehmen.

Wer bezahlt, und auf welcher Seite das jemanden stellt

Der zweite Punkt wiegt in der Praxis schwerer als der erste.

In Spanien zahlt üblicherweise der Verkäufer die Provision. Wer Ihnen die Tür aufschließt, ist im Regelfall vom Eigentümer beauftragt. Der Auftrag lautet, dieses Objekt zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, und das Honorar hängt am Abschluss.

Das ist eine legitime Rolle, offen getragen, und ein guter Verkaufsmakler sagt Ihnen das auf Nachfrage auch. Aber es beantwortet die Frage, die selten laut gestellt wird: Die Person, die Sie berät, ob dieses Haus seinen Preis wert ist, wird prozentual von diesem Preis bezahlt — von der Gegenseite.

Zwei Konstellationen verschärfen das:

Dasselbe Büro auf beiden Seiten. Hält ein Haus den Verkaufsauftrag und bringt zugleich den Käufer mit, bleibt die Provision ungeteilt und der Anreiz zum Abschluss ist am größten. Verbreitet, und für sich genommen nicht verwerflich — aber Sie sollten wissen, wann es der Fall ist.

Das Objekt, das Sie nie gesehen haben. Ein Makler kann nur zeigen, was im eigenen Bestand oder im geteilten Netz liegt. Eine Immobilie, die besser zu Ihnen passt, aber außerhalb liegt, kommt nicht vor — und Sie erfahren nie, dass es sie gab.

Die drei Rollen, und worin sie sich unterscheiden

Ist die Geldfrage geklärt, sind die Unterschiede einfach.

Der Verkaufsmakler ist vom Eigentümer beauftragt und wird von ihm bezahlt. Seine Pflicht läuft zum Verkäufer. Er vermarktet, sammelt Anfragen und drängt zum Abschluss.

Der Käufermakler, in Spanien auch personal shopper inmobiliario, wird vom Käufer beauftragt und bezahlt. Er sucht über den ganzen Markt statt über ein Portfolio und hat kein Interesse daran, dass ein bestimmtes Haus zustande kommt. In Deutschland ist das Modell inzwischen bekannt, in Spanien seltener — was für sich schon eine Information ist: Wenn sich jemand so nennt, fragen Sie, wer zahlt.

Der Berater vermittelt womöglich gar nicht. Die Arbeit ist Prüfung: was das Register sagt, was das Rathaus sagt, was die Satzung der Eigentümergemeinschaft sagt, was die laufenden Kosten tatsächlich sind, und ob der Preis gegen beurkundete Vergleichsverkäufe standhält statt gegen Angebotspreise.

Die Etiketten zählen weniger als das Geld. Fragen Sie, wer zahlt und wann. Eine Antwort, die schnell und ohne Unbehagen kommt, sagt Ihnen das meiste.

Was Sie prüfen können, bevor Sie etwas unterschreiben

Sechs Dinge, für die Sie niemandem glauben müssen.

Firma, Anschrift und Steuernummer. Eine spanische Gesellschaft hat eine NIF und einen Eintrag im Registro Mercantil. Ein Büro, das beides nicht ohne Weiteres nennt, sagt Ihnen damit etwas.

Berufshaftpflicht. Nicht vorgeschrieben — und genau deshalb ist die Frage aussagekräftig. Wer eine hat, sagt es ohne Zögern.

Ein schriftlicher Auftrag, und was darin steht. Lesen Sie Exklusivität, Laufzeit, Kündigungsfrist und den Auslöser für die Provision. Ein Honorar, das bereits beim Nachweis fällig wird und nicht erst bei Beurkundung, ist etwas anderes als das, was die meisten zu unterschreiben glauben.

Wer Ihre Anzahlung hält. Geld gehört auf ein Anderkonto oder zum Anwalt beziehungsweise Notar, nicht auf ein Geschäftskonto. Fragen Sie, wohin es geht, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Ob man Ihnen den eigenen Anwalt nennt. Die bequeme Antwort ist ein Anwalt, mit dem man oft arbeitet. Die sichere ist ein eigener, unabhängig gewählter. Wer sich gegen unabhängige Vertretung sperrt, zeigt Ihnen seine Prioritäten.

Was zu den Papieren gesagt wird. In Marbella im Besonderen: Fragen Sie, was zur Erstbezugsgenehmigung, zur Eintragung im Register und zur planungs- rechtlichen Lage des Grundstücks geprüft wurde. Wer das als Nebensache behandelt, ist nicht nachlässig, sondern mit dieser Gemeinde nicht vertraut — hier gilt weiterhin der Plan von 1986, und das oberste Gericht sprach von einer verallgemeinerten Situation städtebaulicher Unregelmäßigkeit.

Was ein Berater für Sie nicht leisten kann

Die ehrlichen Grenzen, denn eine Seite wie diese neigt dazu, sie auszulassen.

Ein Berater ist nicht Ihr Anwalt. Eine Nota simple zu lesen ist keine rechtliche Vertretung. Vertrag, Abwicklung und die Haftung dafür gehören zu einem Anwalt, den Sie beauftragen — wir empfehlen das bei jedem Kauf.

Ein Berater ist nicht Ihr Steuerberater. Was Sie zahlen, hängt von Ansässigkeit, Familienstand und Ihrem übrigen Vermögen ab. Das gehört zu einem Gestor oder Steuerberater, der Ihre ganze Lage sieht.

Ein Berater macht aus einem zu teuren Haus keinen guten Kauf. Beratung verbessert die Entscheidung, nicht die Immobilie.

Und kein Berater hat Zugang zu einem Geheimmarkt. Objekte ohne Inserat gibt es, aber die Behauptung fällt weit häufiger als der Fall. Fragen Sie, wie viele gerade und welcher Art, und hören Sie darauf, ob die Antwort konkret wird.

Was gegen uns spricht

Wir sind ein kleines Haus. Wenn Sie die größtmögliche Auswahl schnell gezeigt bekommen wollen, ist ein großes Büro mit breitem Bestand die bessere Adresse — und wir sagen das lieber, als Sie anzunehmen.

Wir lehnen außerdem Aufträge ab. Wo die Preisvorstellung unrealistisch ist oder die Papiere nicht sauber sind, sagen wir das, was unangenehm ist und uns gelegentlich die Arbeit kostet. Und wir veröffentlichen keine Quadratmeterpreise, was manche als Ausweichen lesen. Der Grund steht auf der Kaufseite: Ein Mittelwert über Casco Antiguo, Nueva Andalucía und Sierra Blanca beschreibt kein Haus, das Sie kaufen können.

Wenn das die falschen Abwägungen für Sie sind, ist das früh geklärt gut zu wissen — und ein Gespräch kostet nichts.

Häufige Fragen

Brauchen Makler in Spanien eine Zulassung?

Nein. Die Vermittlung wurde landesweit liberalisiert; es gibt keinen verpflichtenden Befähigungsnachweis. Berufsverbände bestehen, die Mitgliedschaft ist aber freiwillig. Einzelne autonome Gemeinschaften führen eigene Register; ob eines für ein bestimmtes Büro gilt, beantwortet die regionale Verwaltung.

Wer zahlt in Spanien die Maklerprovision?

Üblicherweise der Verkäufer. Wer Ihnen ein Objekt zeigt, ist im Regelfall vom Eigentümer beauftragt und erhält einen Prozentsatz des Kaufpreises bei Beurkundung. Das ist zulässig, heißt aber: Wer Sie zum Preis berät, wird von der Gegenseite bezahlt.

Was ist der Unterschied zwischen Verkaufs- und Käufermakler?

Der Verkaufsmakler ist vom Eigentümer beauftragt und ihm verpflichtet. Ein Käufermakler wird vom Käufer beauftragt und bezahlt, sucht über den ganzen Markt statt über ein Portfolio und hat kein Interesse an einem bestimmten Abschluss. In Spanien ist das erste Modell weit verbreiteter als das zweite.

Wie prüfe ich, ob ein Büro in Marbella seriös ist?

Firmenname, NIF und Eintrag im Registro Mercantil erfragen; nach Berufshaftpflicht fragen; den Auftrag vor der Unterschrift lesen, besonders Exklusivität und Provisionsauslöser; klären, wo Ihre Anzahlung liegt; und auf einem eigenen, unabhängigen Anwalt bestehen.

Ist es ein Problem, wenn ein Büro beide Seiten vertritt?

Nicht automatisch, und es ist verbreitet. Wichtig ist, dass Sie es wissen, denn die ungeteilte Provision macht den Anreiz zum Abschluss so stark wie möglich. Fragen Sie direkt, ob das Haus den Verkaufsauftrag hält.

Brauche ich trotz Beratung einen Anwalt?

Ja. Beratung zu einer Immobilie ist keine rechtliche Vertretung. Vertrag, Abwicklung und Haftung gehören zu einem Anwalt, den Sie unabhängig beauftragen. Wir arbeiten mit dem von Ihnen gewählten Anwalt zusammen, statt einen eigenen vorzuschlagen.

Was sollte ich in Marbella zu den Papieren fragen?

Was zur Erstbezugsgenehmigung geprüft wurde, ob die Registerbeschreibung zum tatsächlich Gebauten passt, und wie die planungsrechtliche Lage des Grundstücks unter dem weiterhin geltenden Plan von 1986 ist. Wer das als Formsache behandelt, kennt diese Gemeinde nicht.

Gibt es wirklich Objekte außerhalb der Portale?

Manche schon. Aufträge, die still vergeben werden, existieren. Die Behauptung fällt aber weit häufiger als der Fall, also fragen Sie, wie viele gerade und welcher Art. Eine konkrete Antwort ist etwas wert, eine vage ist Werbung.