Makelaar, aankoopmakelaar, adviseur: wie werkt er eigenlijk voor u

Wie vanuit Nederland of België aan deze kust komt, neemt een verwachting mee: het makelaarsvak is geregeld, er is een vergunning, en wie de woning laat zien staat ongeveer aan uw kant. Het eerste klopt in Spanje niet, en het derde minder vaak dan kopers aannemen.

Deze pagina beschrijft de structuur, niet het verkoopverhaal. Wij hebben een duidelijk belang bij uw antwoord, dus staat aan het eind het stuk dat tegen ons pleit.

Het makelaarsvak is in Spanje niet vergunningplichtig

Dit verrast Nederlandse kopers het meest, en het hoort helder gezegd: er is in Spanje geen landelijke vergunning nodig om in vastgoed te bemiddelen. De activiteit is aan het begin van deze eeuw geliberaliseerd. Wie morgen wil beginnen, kan morgen beginnen.

Overigens geen Spaanse uitzondering: ook in Nederland is de titel makelaar sinds 2001 vrij, en wat overbleef zijn brancheverenigingen met eigen registers. Het verschil is wel reëel — in Spanje is ook de bekendheid met zulke registers kleiner, en de koper komt van verder.

Drie gevolgen:

Kwalificaties zijn vrijwillig. Er zijn beroepsverenigingen en sommige kantoren zijn aangesloten. Verplicht is het niet, en wie geen letters achter zijn naam voert overtreedt niets.

Sommige autonome regio’s houden een eigen register bij. Het beeld verschilt binnen Spanje, en of voor een bepaald kantoor een register geldt is een vraag aan het regionale bestuur — niet iets wat u van een website afleest. Voor Andalusië is de Junta het loket.

Verhaal loopt via het consumentenrecht, niet via een tuchtcollege. Gaat er iets mis, dan is er geen instantie die een vergunning intrekt. Wat er wel is: de gewone route via de consumentenbescherming van de Junta de Andalucía, en de rechter.

Niets daarvan maakt Spaanse makelaars onbetrouwbaar. Velen werken zorgvuldig, zitten er lang en kennen hun vak. Het betekent alleen dat de geruststelling die u van huis kent hier ontbreekt, en dat er iets anders voor in de plaats moet komen.

Wie betaalt, en aan welke kant dat iemand zet

Het tweede punt weegt in de praktijk zwaarder dan het eerste.

In Spanje betaalt doorgaans de verkoper de courtage. Wie de deur voor u opent, is in de regel door de eigenaar ingeschakeld. De opdracht luidt: deze woning verkopen tegen de best haalbare prijs, en de vergoeding hangt aan de overdracht.

Dat is een legitieme rol, openlijk gedragen, en een goede verkoopmakelaar zegt dat desgevraagd ook. Maar het beantwoordt de vraag die zelden hardop klinkt: degene die u adviseert of dit huis zijn prijs waard is, wordt naar percentage van die prijs betaald, door de tegenpartij.

Twee situaties maken het scherper:

Hetzelfde kantoor aan beide kanten. Houdt één kantoor de verkoopopdracht en brengt het tegelijk de koper aan, dan blijft de courtage ongedeeld en is de prikkel om te sluiten het grootst. Komt veel voor, en is op zichzelf niet verkeerd — maar u hoort te weten wanneer het speelt.

De woning die u nooit zag. Een makelaar kan alleen tonen wat in het eigen bestand of het gedeelde netwerk zit. Een woning die beter bij u past maar daarbuiten valt, komt niet langs, en u hoort nooit dat zij bestond.

De drie rollen, en waarin ze verschillen

Is de geldvraag helder, dan zijn de verschillen eenvoudig.

De verkoopmakelaar is door de eigenaar ingeschakeld en wordt door hem betaald. Zijn plicht loopt naar de verkoper. Hij brengt op de markt, vangt vragen op en stuurt aan op de overdracht.

De aankoopmakelaar, in Spanje ook personal shopper inmobiliario, wordt door de koper ingeschakeld en betaald. Hij zoekt over de hele markt in plaats van in één portefeuille en heeft er geen belang bij dat een bepaald huis doorgaat. In Nederland is dit model gangbaar, in Spanje minder — wat op zichzelf informatie is: noemt iemand zich zo, vraag dan wie betaalt.

De adviseur bemiddelt misschien helemaal niet. Het werk is toetsing: wat het register zegt, wat de gemeente zegt, wat de statuten van de vereniging zeggen, wat de vaste lasten werkelijk zijn, en of de prijs standhoudt tegen notarieel vastgelegde vergelijkbare verkopen in plaats van vraagprijzen.

De etiketten tellen minder dan het geld. Vraag wie betaalt, en wanneer. Een antwoord dat snel en zonder ongemak komt, zegt u het meeste.

Wat u kunt controleren voordat u tekent

Zes dingen waarvoor u niemand op zijn woord hoeft te geloven.

Bedrijf, adres en fiscaal nummer. Een Spaanse vennootschap heeft een NIF en een inschrijving in het Registro Mercantil. Een kantoor dat beide niet zonder meer noemt, vertelt u daarmee iets.

Beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Niet verplicht — juist daarom is de vraag informatief. Wie er een heeft, zegt dat zonder aarzelen.

Een schriftelijke opdracht, en wat erin staat. Lees exclusiviteit, looptijd, opzegtermijn en wanneer de courtage verschuldigd wordt. Een vergoeding die al bij aanbrengen opeisbaar is en niet pas bij de notaris, is iets anders dan wat de meesten denken te tekenen.

Wie uw aanbetaling houdt. Geld hoort op een derdengeldenrekening of bij de advocaat of notaris, niet op een bedrijfsrekening. Vraag waar het heen gaat en laat het antwoord op schrift zetten.

Of men u de eigen advocaat aanwijst. Het makkelijke antwoord is een advocaat waarmee vaak wordt gewerkt. Het veilige is een eigen, onafhankelijk gekozen advocaat. Wie zich verzet tegen onafhankelijke bijstand, toont u zijn prioriteiten.

Wat er over de papieren wordt gezegd. In Marbella specifiek: vraag wat er is nagegaan over de bewoningsvergunning, de inschrijving in het register en de planologische positie van het perceel. Wie dat als bijzaak behandelt, is niet slordig maar onbekend met deze gemeente — hier geldt nog altijd het plan uit 1986, en het Hooggerechtshof sprak van een veralgemeniseerde situatie van stedenbouwkundige onregelmatigheid.

Wat een adviseur niet voor u kan doen

De eerlijke grenzen, want een pagina als deze slaat die meestal over.

Een adviseur is niet uw advocaat. Een nota simple lezen is geen juridische bijstand. Contract, afwikkeling en de aansprakelijkheid daarvoor horen bij een advocaat die u inschakelt; wij raden dat bij elke aankoop aan.

Een adviseur is niet uw belastingadviseur. Wat u betaalt hangt af van uw woonplaats, uw gezinssituatie en uw overige vermogen. Dat hoort bij een gestor of belastingadviseur die uw hele positie ziet.

Een adviseur maakt van een te duur huis geen goede koop. Advies verbetert de beslissing, niet de woning.

En geen adviseur heeft toegang tot een geheime markt. Woningen zonder advertentie bestaan, maar de bewering valt veel vaker dan het geval zich voordoet. Vraag hoeveel op dit moment en van welke soort, en luister of het antwoord concreet wordt.

Wat tegen ons pleit

Wij zijn een klein kantoor. Wilt u de grootst mogelijke keuze snel voorgelegd krijgen, dan bent u bij een groot kantoor met een breed bestand beter af — en dat zeggen wij liever dan u aan te nemen.

Wij weigeren bovendien opdrachten. Waar de vraagprijs onrealistisch is of de papieren niet kloppen, zeggen wij dat, wat ongemakkelijk is en ons soms het werk kost. En wij publiceren geen vierkantemeterprijzen, wat sommigen als ontwijken lezen. De reden staat op de kooppagina: een gemiddelde over Casco Antiguo, Nueva Andalucía en Sierra Blanca beschrijft geen woning die u kunt kopen.

Zijn dat de verkeerde afwegingen voor u, dan is dat vroeg vastgesteld nuttig — en een gesprek kost niets.

Veelgestelde vragen

Hebben makelaars in Spanje een vergunning nodig?

Nee. De bemiddeling is landelijk geliberaliseerd en er is geen verplichte kwalificatie. Beroepsverenigingen bestaan, maar lidmaatschap is vrijwillig. Sommige autonome regio’s houden een eigen register bij; of dat voor een bepaald kantoor geldt, beantwoordt het regionale bestuur.

Wie betaalt in Spanje de courtage?

Doorgaans de verkoper. Wie u een woning laat zien is in de regel door de eigenaar ingeschakeld en krijgt een percentage van de koopsom bij de overdracht. Dat mag, maar het betekent dat degene die u over de prijs adviseert door de tegenpartij wordt betaald.

Wat is het verschil tussen verkoop- en aankoopmakelaar?

De verkoopmakelaar is door de eigenaar ingeschakeld en aan hem verplicht. Een aankoopmakelaar wordt door de koper ingeschakeld en betaald, zoekt over de hele markt in plaats van in één portefeuille, en heeft geen belang bij een bepaalde transactie. In Spanje is het eerste model veel gangbaarder dan het tweede.

Hoe controleer ik of een kantoor in Marbella betrouwbaar is?

Vraag om bedrijfsnaam, NIF en inschrijving in het Registro Mercantil; vraag naar beroepsaansprakelijkheidsverzekering; lees de opdracht vóór ondertekening, vooral exclusiviteit en het moment waarop courtage verschuldigd wordt; stel vast waar uw aanbetaling staat; en houd vast aan een eigen, onafhankelijke advocaat.

Is het een probleem als één kantoor beide partijen bedient?

Niet automatisch, en het komt veel voor. Belangrijk is dat u het weet, want de ongedeelde courtage maakt de prikkel om te sluiten zo groot mogelijk. Vraag rechtstreeks of het kantoor de verkoopopdracht houdt.

Heb ik naast een adviseur nog een advocaat nodig?

Ja. Advies over een woning is geen juridische bijstand. Contract, afwikkeling en aansprakelijkheid horen bij een advocaat die u onafhankelijk inschakelt. Wij werken samen met de advocaat die u kiest, in plaats van een eigen voor te stellen.

Wat moet ik in Marbella over de papieren vragen?

Wat er is nagegaan over de bewoningsvergunning, of de registeromschrijving klopt met het werkelijk gebouwde, en hoe het perceel er planologisch voor staat onder het nog altijd geldende plan uit 1986. Wie dat als formaliteit behandelt, kent deze gemeente niet.

Bestaan woningen buiten de portalen echt?

Sommige wel. Opdrachten die stil worden vergeven komen voor. De bewering valt echter veel vaker dan het geval, dus vraag hoeveel er op dit moment zijn en van welke soort. Een concreet antwoord is iets waard, een vaag antwoord is reclame.