Kosten koper in Spanje: wat er bovenop de vraagprijs komt

‘Kosten koper’ is een Nederlandse term en het Spaanse equivalent werkt anders dan u gewend bent. De posten zijn deels vergelijkbaar, de tarieven worden op een ander niveau gezet, en er is één mechanisme dat in Nederland niet bestaat en dat een aankoop duurder kan maken dan de prijs die u afspreekt.

Wie welk tarief zet

Dat is de eerste vraag, want hij bepaalt of een getal dat u ergens leest op uw woning van toepassing is.

De autonome regio zet de overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw en het zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw. Voor Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola is dat Andalusië. Hetzelfde tarief in alle vijf, ongeacht in welke gemeente de woning staat.

De staat zet de btw bij nieuwbouw.

De gemeente zet de jaarlijkse IBI en de plaatselijke heffingen. Dat is geen aankoopkost, maar het verschilt wel per gemeente en hoort in uw begroting.

Hieruit volgt het meest gemaakte overzetfout: een rekensom van Mallorca klopt hier niet. De Balearen werken met een staffel die per prijsschijf oploopt, Andalusië met één tarief. Wie de systematiek overneemt, rekent de grootste post van de aankoop verkeerd. Omdat de Nederlandstalige Spanje-literatuur sterk door de Balearen is gekleurd, gebeurt dat vaak.

De posten

Bestaande bouw:

• ITP, de overdrachtsbelasting van Andalusië. Veruit de grootste post
• Notaris, volgens een gereguleerd tarief dat met de waarde meeloopt
• Eigendomsregister, eveneens gereguleerd
• Uw eigen advocaat, gebruikelijk een percentage of een vast bedrag
• Gestor, als u de administratieve afhandeling uitbesteedt
• Taxatie, als u financiert

Nieuwbouw:

• Btw in plaats van ITP
• AJD, het zegelrecht van Andalusië, dat bij bestaande bouw niet speelt
• Dezelfde notaris-, register- en advocaatkosten

Bij een hypotheek komen daar nog kosten bij; sinds de Spaanse hypothekenwetgeving is de verdeling tussen bank en klant anders dan voorheen, en uw bank moet u vooraf een gespecificeerd overzicht geven.

De referentiewaarde — het mechanisme dat Nederland niet kent

Dit is de belangrijkste alinea op deze pagina.

Spanje kent sinds enkele jaren de valor de referencia: een officiële waarde per woning, afgeleid uit geregistreerde transacties in de omgeving. Zij is de ondergrens van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting.

Concreet: koopt u onder de referentiewaarde, dan wordt er tóch over de referentiewaarde geheven. Uw onderhandelingssucces verlaagt de prijs, maar niet de belasting.

Twee gevolgen:

• Controleer de referentiewaarde vóór de onderhandeling, niet erna. Zij is opvraagbaar en zij verandert uw werkelijke aankoopprijs.
• Ligt zij duidelijk boven een reële marktwaarde, dan is bezwaar mogelijk, maar dat is een procedure achteraf, met bewijslast, en geen formaliteit.

Waarom hier geen percentages staan

U vindt elders concrete tarieven. Op deze pagina staan ze niet in de lopende tekst, en dat is opzet: ze worden door Andalusië gezet, ze zijn de afgelopen jaren meermaals gewijzigd, en een percentage dat hier stilletjes veroudert is schadelijker dan geen percentage.

Wat wij in plaats daarvan doen: de rekenmachine bovenaan deze pagina rekent met tarieven die een datum dragen en een houdbaarheidsdatum, zodat u ziet waarop zij gebaseerd is. Wat op uw woning van toepassing is, bevestigt de Agencia Tributaria de Andalucía of uw gestor.

Een eerlijk voorbehoud bij de rekenmachine

De tarieven waarmee gerekend wordt, zijn afgeleid uit secundaire bronnen en niet door een Spaanse belastingadviseur bevestigd. Wij zetten dat er uitdrukkelijk bij omdat het verschil uitmaakt: gebruik de uitkomst om te begrijpen hoe de rekensom werkt en welke orde van grootte u moet reserveren, niet als bedrag waarop u een bod baseert. Voor dat laatste laten wij het voor uw specifieke woning narekenen.

Wat kopers stelselmatig vergeten

• De kosten komen bovenop de prijs en niet uit de financiering. Spaanse banken financieren de aankoopkosten in de regel niet mee. U heeft ze in cash nodig, bovenop uw eigen inbreng.
• De aanbetaling bij het arras-contract gaat weken vóór de akte.
• Servicekosten van de vereniging lopen vanaf de overdracht, en achterstanden van de vorige eigenaar kunnen aan de woning kleven in plaats van aan hem.
• De jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen begint in het jaar van aankoop.
• De valutakoers, als u in euro’s koopt maar in Nederland uw vermogen aanhoudt. Dat speelt bij ons minder dan bij Britse of Amerikaanse kopers, maar bij grote bedragen loont het om erover na te denken.

Bestaande bouw en nieuwbouw zijn twee rekensommen

Het grootste verschil in de kosten komt niet van de regio maar van bij wie u koopt. Twee regimes die elkaar uitsluiten.

Van een vorige eigenaar (bestaande bouw) is ITP verschuldigd, de overdrachtsbelasting. Het tarief zet de autonome regio, dus Andalusië wijkt af van Valencia of de Balearen.

Van een projectontwikkelaar (eerste oplevering) is btw verschuldigd, die landelijk wordt gezet, plus AJD, de zegelbelasting op de notariële akte, waarvan de regio een deel bepaalt.

Drie gevolgen die u vooraf wilt weten:

Percentages uit een artikel over bestaande bouw kloppen niet voor nieuwbouw, en omgekeerd. Dat is de vaakst gemaakte fout in Nederlandse rekensommen.

Bij nieuwbouw komen termijnbetalingen erbij. De ontwikkelaar int die tijdens de bouw, en Spaans recht eist dat vooruitbetalingen van de koper zijn gedekt door een bankgarantie of verzekering. Ontbreekt die dekking, dan is dat geen formaliteit maar een reden om niet te betalen.

De aangiftetermijnen zijn kort en lopen vanaf de notariële akte, niet vanaf de sleuteloverdracht. Wie meteen na het tekenen terugvliegt en dit na de vakantie wil oppakken, is vaak te laat.

Met een hypotheek verandert de rekening

Financiert u met een Spaanse hypotheek, dan komen er posten bij die er bij een contante aankoop niet zijn.

De taxatie (tasación) ten behoeve van de bank, te betalen door de aanvrager en ook verschuldigd als de lening er niet komt.

De verdeling van de hypotheekkosten. Spaanse wetgeving uit 2019 heeft een deel van de kosten rond de hypotheekakte naar de bank verschoven, maar niet alle. Welke kosten aan welke kant liggen volgt uit de wet en niet uit onderhandeling. Vraag de bank om een schriftelijke opstelling.

De verzekeringen. Banken eisen doorgaans een opstalverzekering en bieden vaak eigen producten aan. De eis om te verzekeren en de eis om dat bij die bank te doen zijn twee verschillende dingen.

De tijd. Een hypotheek verlengt het traject met weken, en dat werkt door in de termijnen van het voorcontract. Een aanbetaling kan ook vervallen wanneer de vertraging bij de bank ligt, tenzij het contract anders bepaalt. Dat beding onderhandelt u vóór het tekenen.

Veelgestelde vragen

Hoeveel is kosten koper in Spanje?

Dat hangt af van de regio en van de vraag of het bestaande bouw of nieuwbouw is. Bij bestaande bouw is de overdrachtsbelasting van de regio veruit de grootste post, daarnaast notaris, register en uw eigen advocaat; bij nieuwbouw btw plus zegelrecht in plaats van ITP. De rekenmachine bovenaan deze pagina zet de rekensom voor u op en noemt de datum van de gebruikte tarieven.

Wie zet de overdrachtsbelasting in Marbella?

Andalusië, niet de staat en niet de gemeente. Daarom is het tarief hetzelfde in Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas en Fuengirola. Wat per gemeente verschilt is de jaarlijkse IBI, niet de overdrachtsbelasting.

Klopt een rekensom van Mallorca ook voor Andalusië?

Nee, en dit is de meest gemaakte fout. De Balearen hanteren een staffel die per prijsschijf oploopt, Andalusië werkt met één tarief. Wie de systematiek overneemt, rekent de grootste post van de aankoop verkeerd.

Wat is de referentiewaarde en waarom kan die mij geld kosten?

De valor de referencia is een officiële waarde per woning die de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting naar beneden begrenst. Koopt u eronder, dan wordt tóch over die waarde geheven. Vraag haar op vóór de onderhandeling. Zij bepaalt mede wat u werkelijk betaalt.

Wat is het verschil tussen ITP en btw?

ITP is de overdrachtsbelasting bij bestaande bouw, gezet door de regio. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan btw, gezet door de staat, plus het zegelrecht AJD van de regio. Het is dus geen kwestie van tarief maar van een andere belasting.

Kan ik de kosten koper meefinancieren met een Spaanse hypotheek?

In de regel niet. Spaanse banken financieren de woning, niet de bijkomende kosten, en zij lenen bovendien tegen hun eigen taxatie. Reken de aankoopkosten dus als eigen geld, bovenop uw inbreng.

Betaal ik als niet-ingezetene meer bij de aankoop?

Bij de aankoop zelf niet. ITP en btw hangen aan de woning, niet aan uw woonplaats. Het verschil zit in de periode daarna: als niet-ingezeten eigenaar krijgt u een jaarlijkse aangifteplicht in Spanje, en bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in als voorheffing.

Zijn de kosten anders bij een woning in een complex?

De belastingen niet, maar u krijgt er lopende lasten bij: de servicekosten van de vereniging van eigenaren. Vraag het actuele bedrag, een verklaring over achterstanden en de laatste twee notulen op. Achterstanden van de vorige eigenaar kunnen aan de woning kleven.

Verschillen de kosten tussen bestaande bouw en nieuwbouw?

Ja, wezenlijk. Bij een vorige eigenaar is ITP verschuldigd, met een tarief dat de regio zet. Bij een ontwikkelaar is btw verschuldigd, landelijk gezet, plus AJD op de notariële akte. Het zijn elkaar uitsluitende regimes, dus percentages uit een artikel over bestaande bouw kloppen niet voor nieuwbouw.

Zijn mijn termijnbetalingen aan een ontwikkelaar gedekt?

Spaans recht eist dat vooruitbetalingen van de koper zijn gedekt door een bankgarantie of verzekering. Ontbreekt die dekking, dan is dat geen formaliteit maar een reden om niet te betalen.

Welke kosten komen erbij met een Spaanse hypotheek?

De taxatie ten behoeve van de bank, verschuldigd ook als de lening er niet komt, en de verzekeringen die de bank eist. Wetgeving uit 2019 verschoof een deel van de kosten rond de hypotheekakte naar de bank, maar niet alle. Vraag om een schriftelijke opstelling.

Verlies ik mijn aanbetaling als de bank te traag is?

Dat kan, tenzij het voorcontract anders bepaalt. Een hypotheek verlengt het traject met weken en de termijnen in het contract houden daar zelden rekening mee. Dit beding onderhandelt u vóór het tekenen, niet erna.