Koszty zakupu w Hiszpanii: co dochodzi do ceny

Większość kalkulatorów kosztów zakupu, które krążą po sieci, liczy dla średniej hiszpańskiej. Ten liczy dla Andaluzji, a różnica nie jest kosmetyczna: najwyższy podatek transakcji ustala wspólnota autonomiczna, więc liczba ogólnokrajowa albo z innego regionu nie ma tu zastosowania.

Kto co ustala

Junta de Andalucía ustala ITP przy rynku wtórnym i AJD (opłatę skarbową) przy nowym budownictwie. Ta sama stawka obowiązuje w Marbelli, Esteponie, Benahavís, Mijas i Fuengiroli. Gmina tu nie wpływa.

Państwo ustala VAT przy nowym budownictwie.

Gmina ustala roczny IBI i plusvalía municipal. To nie są koszty zakupu, ale różnią się między gminami i należą do budżetu.

Pozycje

Rynek wtórny:

• ITP — zdecydowanie największa pozycja
• Notariusz, według regulowanej taryfy zależnej od wartości
• Rejestr własności, także regulowany
• Własny prawnik
• Gestoría, jeśli zleca pan obsługę administracyjną
• Wycena, jeśli finansuje pan zakup

Nowe budownictwo:

• VAT zamiast ITP
• AJD, którego przy rynku wtórnym nie ma
• Te same pozycje notariusza, rejestru i prawnika

Przy kredycie dochodzą koszty specyficzne; od czasu hiszpańskiej ustawy o kredycie hipotecznym ich podział między bank a klienta się zmienił, a bank ma obowiązek przekazać panu wcześniej szczegółową informację.

Wartość referencyjna — mechanizm, którego Polska nie zna

To najważniejszy akapit tej strony.

Podstawa opodatkowania ITP nie może być niższa niż wartość referencyjna, którą kataster przypisuje nieruchomości.

W praktyce: jeśli kupi pan poniżej tej wartości, podatek i tak liczy się od niej. Negocjacja obniża cenę, nie podatek.

Wartość jest do sprawdzenia w elektronicznej siedzibie katastru. Bezpłatnie, i warto to zrobić przed negocjacją, nie po. Jeśli wyraźnie przewyższa możliwą do obrony wartość rynkową, można ją kwestionować, ale to procedura późniejsza, z ciężarem dowodu po pana stronie, a nie formalność.

Dlaczego w tekście nie ma procentów

Znajdzie je pan gdzie indziej. Tutaj w tekście ciągłym ich nie ma, i to celowo: ustala je Andaluzja, były w ostatnich latach kilkakrotnie zmieniane, a istnieją stawki obniżone, które zależą od sytuacji osobistej kupującego, a nie od nieruchomości. Więc ogólna lista wprowadza w błąd akurat w konkretnym przypadku.

Co robimy zamiast tego: kalkulator u góry liczy według stawek, które noszą datę i datę przeglądu, żeby widział pan, na czym się opiera.

Uczciwe zastrzeżenie do kalkulatora

Stawki, którymi liczy, pochodzą ze źródeł wtórnych i nie zostały potwierdzone przez hiszpańskiego doradcę podatkowego. Mówimy to wprost, bo różnica ma znaczenie: proszę użyć wyniku, by zrozumieć mechanikę i rząd wielkości do zarezerwowania, a nie jako kwoty, na której opiera pan ofertę. Do tego liczymy ponownie dla konkretnej nieruchomości.

O czym kupujący zapominają

• Koszty dochodzą do ceny i nie są finansowane. Banki hiszpańskie finansują nieruchomość, nie koszty, i pożyczają pod własną wycenę.
• Zadatek z umowy przedwstępnej wychodzi tygodnie przed aktem.
• Opłaty wspólnoty biegną od przekazania, a zaległości sprzedającego mogą obciążać nieruchomość zamiast jego.
• Roczna deklaracja nierezydenta zaczyna się w roku zakupu.
• Termin ITP: dopóki nie jest rozliczony, akt nie trafia do rejestru.

Rynek wtórny i pierwotny to dwa różne rachunki

Największa różnica w kosztach nie wynika z regionu, tylko z tego, od kogo się kupuje. Dwa reżimy wykluczają się wzajemnie.

Od poprzedniego właściciela (rynek wtórny) należy się ITP, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych w wersji hiszpańskiej. Stawkę ustala wspólnota autonomiczna, więc w Andaluzji jest ona inna niż w Walencji czy na Balearach.

Od dewelopera (pierwsze zasiedlenie) należy się IVA, czyli hiszpański VAT, ustalany na poziomie państwa, oraz dodatkowo AJD, opłata za dokument notarialny, której część ustala region.

Trzy konsekwencje, o których warto wiedzieć wcześniej:

Stawki z artykułu o rynku wtórnym nie pasują do nowego budownictwa, i odwrotnie. To najczęstszy błąd w polskich kalkulacjach.

Przy nowym budownictwie dochodzą zaliczki. Deweloper pobiera je w trakcie budowy, a hiszpańskie prawo wymaga zabezpieczenia wpłat nabywcy przez gwarancję bankową albo ubezpieczenie. Brak takiego zabezpieczenia to nie formalność, tylko powód, żeby nie wpłacać.

Terminy płatności podatku są krótkie i biegną od aktu notarialnego, a nie od przekazania kluczy. Kto wraca do Polski zaraz po podpisaniu i planuje zająć się tym po urlopie, bywa spóźniony.

Kredyt hipoteczny zmienia rachunek

Jeśli finansuje pan zakup hiszpańskim kredytem, do rachunku dochodzą pozycje, których nie ma przy zakupie za gotówkę.

Wycena nieruchomości (tasación) na potrzeby banku, płatna przez kredytobiorcę niezależnie od tego, czy kredyt zostanie udzielony.

Koszty po stronie banku. Hiszpańskie przepisy z 2019 roku przesunęły część kosztów okołokredytowych na bank, ale nie wszystkie. Który koszt po której stronie leży, wynika z ustawy, a nie z negocjacji, i warto poprosić bank o zestawienie na piśmie.

Ubezpieczenia. Bank zwykle wymaga ubezpieczenia nieruchomości i często proponuje własne produkty. Wymóg ubezpieczenia budynku a wymóg kupienia go akurat u tego banku to dwie różne rzeczy.

Czas. Kredyt wydłuża proces o tygodnie, a to wpływa na terminy w umowie przedwstępnej. Zadatek bywa bezzwrotny również wtedy, gdy powodem opóźnienia jest bank, chyba że umowa mówi inaczej. Ten zapis negocjuje się przed podpisaniem.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje zakup nieruchomości w Andaluzji poza ceną?

Zależy, czy to rynek wtórny, czy nowe budownictwo. Przy wtórnym regionalny ITP jest zdecydowanie największą pozycją, do tego notariusz, rejestr i własny prawnik; przy nowym VAT plus opłata skarbowa zamiast ITP. Kalkulator u góry układa rachunek i podaje datę użytych stawek.

Kto ustala ITP w Marbelli?

Junta de Andalucía, nie państwo i nie gmina. Dlatego stawka jest ta sama w Marbelli, Esteponie, Benahavís, Mijas i Fuengiroli. Po gminach różni się roczny IBI i plusvalía.

Czy kalkulator dla średniej hiszpańskiej wystarczy?

Dla ITP nie, bo ustala go każda wspólnota autonomiczna i różni się zarówno stawką, jak czasem konstrukcją. Zastosowanie średniej krajowej to pomyłka w najwyższej pozycji zakupu.

Co, jeśli kupię poniżej wartości referencyjnej?

Podatek i tak liczy się od wartości referencyjnej, bo stanowi ona dolną granicę podstawy. Proszę sprawdzić ją w katastrze przed negocjacją. Zmienia to, ile naprawdę kosztuje transakcja.

Czy mogę sfinansować koszty kredytem?

Z reguły nie. Banki hiszpańskie finansują nieruchomość, a nie koszty zakupu, i pożyczają pod własną wycenę: jeśli jest niższa od ceny, różnicę pokrywa pan.

Czy w Andaluzji są obniżone stawki ITP?

Istnieją dla określonych przypadków, ale zależą od sytuacji osobistej kupującego i przeznaczenia nieruchomości, i się zmieniają. Dlatego ich tu nie wyliczamy. Proszę potwierdzić w Agencia Tributaria de Andalucía albo u gestora.

Czy koszty są inne w urbanizacji?

Podatki nie, ale dochodzą koszty bieżące: opłaty wspólnoty. Proszę poprosić o aktualną kwotę, zaświadczenie o zaległościach i dwa ostatnie protokoły. Zaległości sprzedającego mogą obciążać nieruchomość.

Czy nierezydent płaci więcej przy zakupie?

Przy samym zakupie nie: ITP i VAT zależą od nieruchomości, nie od pana rezydencji. Różnica przychodzi później — jako właściciel nierezydent ma pan roczną deklarację w Hiszpanii, a przy sprzedaży kupujący zatrzyma 3 % ceny.

Czym różnią się koszty przy rynku wtórnym i pierwotnym?

Od poprzedniego właściciela należy się ITP, którego stawkę ustala wspólnota autonomiczna. Od dewelopera należy się IVA, ustalany na poziomie państwa, plus AJD od dokumentu notarialnego. To dwa wykluczające się reżimy, więc stawki z artykułu o rynku wtórnym nie pasują do nowego budownictwa.

Czy zaliczki wpłacane deweloperowi są zabezpieczone?

Hiszpańskie prawo wymaga zabezpieczenia wpłat nabywcy gwarancją bankową albo ubezpieczeniem. Brak takiego zabezpieczenia nie jest formalnością, tylko powodem, żeby nie wpłacać.

Jakie koszty dochodzą przy kredycie hipotecznym?

Wycena nieruchomości na potrzeby banku, płatna niezależnie od decyzji kredytowej, oraz ubezpieczenia wymagane przez bank. Przepisy z 2019 roku przesunęły część kosztów okołokredytowych na bank, ale nie wszystkie, więc warto poprosić o zestawienie na piśmie.

Czy stracę zadatek, jeśli bank się spóźni?

Może się tak zdarzyć, o ile umowa przedwstępna nie mówi inaczej. Kredyt wydłuża proces o tygodnie, a terminy w umowie zwykle tego nie uwzględniają. To zapis, który negocjuje się przed podpisaniem, a nie po.