Podatki od nieruchomości w Hiszpanii: także w roku, gdy stoi pusta

Ze wszystkich bieżących obowiązków związanych z nieruchomością w Hiszpanii ten jest najczęściej pomijany, i nie rzuca się w oczy, bo nikt panu o nim nie przypomni. Nie przychodzi decyzja, nie przychodzi wezwanie, nie przychodzi list. Deklarację trzeba złożyć, a gdy się jej nie złoży, na początku nie dzieje się nic.

Do sprzedaży. Wtedy wychodzi naraz i wtedy jest drogo.

Trzy różne podatki, często mylone

IBI — gminny podatek od nieruchomości, pobierany co roku przez gminę, w której leży nieruchomość, i liczony od wartości katastralnej. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas i Fuengirola ustalają każda swoją stawkę.

IRNR — podatek dochodowy od nierezydentów, deklarowany na formularzu modelo 210. Pobiera go państwowa Agencia Tributaria, a nie region.

Podatek majątkowy (impuesto sobre el patrimonio). Którego Polska nie ma w ogóle. Dla nierezydenta obejmuje majątek położony w Hiszpanii i jest w dużej mierze kształtowany regionalnie. To podatek, o którym polscy właściciele zwykle w ogóle nie myślą, po prostu dlatego, że w Polsce nie istnieje.

Modelo 210 — dwa przypadki

Nieruchomość jest do pana dyspozycji

To ten, który zaskakuje. Także nieruchomość, która nie przynosi żadnych przychodów, rodzi obowiązek deklaracyjny.

Logika: Hiszpania przypisuje nieruchomości pozostającej do dyspozycji właściciela fikcyjny przychód, wyliczony z wartości katastralnej, i go opodatkowuje. Czy był pan tam dwa tygodnie, czy wcale, nie ma znaczenia.

Wynajmuje pan

Przychody z najmu, długoterminowego czy turystycznego, trzeba deklarować, i to w rytmie krótszym niż roczny. Kto część roku wynajmuje, a część używa sam, robi jedno i drugie.

Różnica, która kosztuje pieniądze: możliwość odliczenia kosztów od hiszpańskiego przychodu z najmu zależy od tego, czy jest się rezydentem UE lub EOG, czy państwa trzeciego. Jako rezydent Polski jest pan po korzystnej stronie tej granicy. Zanim zaufa pan ogólnemu zdaniu o „nierezydentach”, proszę sprawdzić, do której grupy się odnosi. Dla Brytyjczyka po brexicie albo Szwajcara odpowiedź brzmi inaczej.

Co się dzieje, gdy pomijało się to latami

Krótkoterminowo nic. Długoterminowo trzy rzeczy:

Przy sprzedaży wychodzi. Gdy sprzedaje nierezydent, kupujący ma ustawowy obowiązek zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu, na poczet podatku od zysku sprzedającego. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy, różnicę się zwraca, ale ten zwrot zakłada, że pana akta są w porządku. Właśnie tam widać brakujące lata.

Doszacowanie z odsetkami. Kto skoryguje z własnej inicjatywy, wychodzi z reguły znacznie lepiej niż ten, kogo urząd wezwie.

Spadek. Tam też sprawdza się akta, a spadkobiercy stoją z problemem, gdy biegnie termin podatku od spadków.

A strona polska

Polska opodatkowuje rezydentów od dochodów światowych. Jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym, a sam zakup nieruchomości tego nie zmienia. Dochody z najmu hiszpańskiej nieruchomości podlegają zgłoszeniu również w Polsce, a sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią.

Trzy uwagi, które oszczędzają kłopotów:

• Rezydencja podatkowa wynika z faktów, nie z meldunku: ośrodek interesów życiowych albo pobyt powyżej 183 dni w roku. Można mieć dom w Hiszpanii i pozostać polskim rezydentem, i odwrotnie.
• Zgłoszenie w Polsce jest warunkiem skorzystania z mechanizmu, a nie karą za niego. Niezgłoszenie nie oszczędza podatku, tylko odbiera metodę jego uniknięcia.
• Polska nie ma podatku majątkowego, więc hiszpański nie ma tu odpowiednika. To upraszcza jedną rzecz i zaskakuje w drugiej: właściciele nie spodziewają się, że taki podatek w ogóle istnieje.

Jak to wygląda w polskim zeznaniu

Jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym, dochód z hiszpańskiej nieruchomości trafia do polskiego zeznania. Konkretnie:

Najem wykazuje się w rocznym zeznaniu wraz z załącznikiem dotyczącym dochodów zagranicznych. Metodę unikania podwójnego opodatkowania wyznacza umowa z Hiszpanią, a nie pana wybór.

Sprzedaż wykazuje się w zeznaniu za rok zbycia, również z załącznikiem.

Samo posiadanie nieruchomości nie tworzy obowiązku podatkowego w Polsce. Polska nie ma podatku majątkowego i nie ma odpowiednika hiszpańskiego IBI od nieruchomości położonej za granicą.

Dwie rzeczy, które warto rozróżnić, bo bywają mylone:

Zgłoszenie a opodatkowanie. Wykazanie dochodu w polskim zeznaniu nie znaczy automatycznie, że zapłaci pan podatek w Polsce. Znaczy, że stosuje pan metodę z umowy. Niewykazanie nie oszczędza podatku, tylko odbiera metodę.

Przelewy a dochód. Przelew własnych środków z konta polskiego na hiszpańskie nie jest dochodem i nie podlega opodatkowaniu. Bank i notariusz zapytają jednak o pochodzenie pieniędzy, i to jest inna sprawa niż podatek.

Kurs walutowy, drobiazg który nie jest drobiazgiem

Wszystko, co dzieje się w euro, trzeba w polskim zeznaniu przeliczyć na złote.

Przelicza się według kursu z określonego dnia, zwykle poprzedzającego dzień uzyskania przychodu albo poniesienia kosztu, a nie według kursu z dnia rozliczenia. Przy kupnie i sprzedaży oddalonych o lata potrafi to zmienić wynik bardziej niż sama różnica cen.

Praktycznie: proszę zapisywać daty, nie tylko kwoty. Data aktu, data każdej raty, data każdej faktury za remont. To jest ta rzecz, której nikt nie notuje przy zakupie i której wszyscy szukają przy sprzedaży.

Kiedy warto to oddać księgowemu

Dwie deklaracje w dwóch krajach można prowadzić samodzielnie, ale trzy sytuacje zwykle kosztują mniej u specjalisty, niż wychodzi z samodzielnych prób:

Rok przeprowadzki, w którym rezydencja zmienia się w trakcie i dochody dzielą się na dwa okresy.

Najem turystyczny, bo w Hiszpanii rozlicza się go w osobnej deklaracji o własnych terminach — zmienionych zresztą od 2024 roku, przez co starsze teksty przeczą nowszym — koszty przypadają proporcjonalnie do dni wynajmu, a w Polsce dochodzi wykazanie z załącznikiem.

Sprzedaż, gdzie zbiegają się hiszpańska zaliczka 3 %, hiszpański podatek od zysku, plusvalía gminna i polskie rozliczenie, każde z własnym terminem.

Dlaczego nie podajemy stawek

Stawki IRNR różnią się według państwa rezydencji, ustala je poziom państwowy i mogą się zmieniać; IBI ustala każda gmina; podatek majątkowy kształtuje region. Liczba, która po cichu zestarzeje się na tej stronie, byłaby gorsza niż jej brak.

Co obowiązuje, stoi w Agencia Tributaria i w gminie. Co wychodzi dla pana konkretnej nieruchomości, wylicza gestor w kilka minut, i od razu składa deklarację.

Najczęstsze pytania

Czy płaci się podatek, gdy mieszkanie w Hiszpanii stoi puste?

Tak, i to zaskakuje najbardziej. Hiszpania przypisuje nieruchomości pozostającej do dyspozycji właściciela fikcyjny przychód liczony z wartości katastralnej i go opodatkowuje. To, czy pan tam był, nie ma znaczenia.

Czym jest modelo 210?

Formularzem, na którym deklaruje się hiszpański podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR). Zarówno od nieruchomości używanej przez właściciela, jak i od przychodów z najmu. Właściwa jest państwowa Agencia Tributaria, nie region.

Jak często składa się modelo 210?

Przy nieruchomości używanej przez właściciela — rocznie. Przy najmie obowiązuje krótszy rytm. Kto część roku wynajmuje, a część używa sam, składa jedno i drugie.

Czy mogę odliczyć koszty od najmu?

Jako rezydent Polski jest pan po korzystnej stronie: prawo hiszpańskie rozróżnia rezydentów UE/EOG i państw trzecich. Przy ogólnym zdaniu o „nierezydentach” proszę zawsze sprawdzić, której grupy dotyczy.

Czy muszę zgłosić hiszpańską nieruchomość w Polsce?

Sam fakt posiadania nie tworzy obowiązku podatkowego w Polsce, ale przychody z najmu i przyszła sprzedaż podlegają zgłoszeniu, jeśli pozostaje pan polskim rezydentem podatkowym. Sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią.

Kiedy przestaję być polskim rezydentem podatkowym?

Gdy przenosi pan ośrodek interesów życiowych albo przebywa poza Polską ponad 183 dni w roku. To wynika z faktów, nie z meldunku. Sam zakup nieruchomości w Hiszpanii tego nie zmienia.

Czy Hiszpania ma podatek majątkowy?

Tak, w przeciwieństwie do Polski. Dla nierezydenta obejmuje majątek położony w Hiszpanii i jest w dużej mierze kształtowany regionalnie. To podatek, o którym polscy właściciele zwykle nie myślą, bo w Polsce nie istnieje odpowiednik.

Jak wykazać hiszpańską nieruchomość w polskim zeznaniu?

Najem i sprzedaż wykazuje się w rocznym zeznaniu wraz z załącznikiem dotyczącym dochodów zagranicznych; metodę unikania podwójnego opodatkowania wyznacza umowa z Hiszpanią. Samo posiadanie nieruchomości nie tworzy obowiązku podatkowego w Polsce, bo polski system nie zna podatku majątkowego.

Czy przelew własnych pieniędzy do Hiszpanii jest opodatkowany?

Nie, przelew własnych środków nie jest dochodem. Bank i notariusz zapytają jednak o pochodzenie pieniędzy, i to jest kwestia przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, nie podatku.

Po jakim kursie przeliczam kwoty w euro?

Według kursu z określonego dnia, zwykle poprzedzającego dzień uzyskania przychodu albo poniesienia kosztu, a nie z dnia rozliczenia. Przy zakupie i sprzedaży oddalonych o lata potrafi to zmienić wynik bardziej niż sama różnica cen, dlatego warto zapisywać daty, a nie tylko kwoty.

Kiedy lepiej oddać rozliczenie księgowemu?

W roku przeprowadzki, gdy rezydencja zmienia się w trakcie; przy najmie turystycznym, rozliczanym w Hiszpanii w osobnej deklaracji o własnych terminach, z kosztami proporcjonalnymi do dni; i przy sprzedaży, gdzie zbiegają się zaliczka 3 %, hiszpański podatek od zysku, plusvalía i polskie rozliczenie.

Co zrobić, jeśli latami tego nie składałem?

Zlecić gestorowi lub doradcy w Hiszpanii ocenę i skorygować z własnej inicjatywy. Wychodzi to z reguły wyraźnie lepiej niż czekanie, aż sprawa wyjdzie przy sprzedaży albo w spadku, a przy tych dwóch okazjach wychodzi na pewno.