El planeamiento de Marbella: qué rige hoy y qué significa para su parcela

Es el asunto que distingue a Marbella de cualquier otro municipio de la costa, y el que más se resume mal. En las dos direcciones. Ni todo está en el aire ni está todo resuelto.

Los hechos, sin adorno:

El Tribunal Supremo anuló en 2015 el PGOU de 2010. Desde entonces rige en el municipio el planeamiento de 1986. Su sucesor, el PGOM, sigue el trámite de aprobación, y es el primero de Andalucía bajo el nuevo marco urbanístico autonómico. El instrumento que resuelve de forma definitiva la situación de una parcela concreta llega después del propio PGOM.

La sentencia habló de una situación generalizada de irregularidad urbanística en el municipio. Eso es historia, pero historia que sigue estando en expedientes, licencias y asientos registrales.

Lo que esto significa según lo que compre

Aquí está la parte útil, porque la respuesta no es la misma para todos.

Un piso en una urbanización consolidada y plenamente legalizada. Es contexto. El edificio está, tiene sus licencias y su historia se puede comprobar. La compra se parece a cualquier otra de España.

Una villa con historial de obras. Cambia. Las villas de esta costa se han ampliado, reformado y dotado de anexos durante décadas. La pregunta es siempre la misma: ¿coincide lo que hay con lo que se autorizó, y coincide la descripción registral con ambas cosas?

Un sótano habilitado, un porche cerrado, una piscina añadida. Cambia, y es donde aparecen la mayoría de las sorpresas.

Una parcela que se vende por su edificabilidad. Cambia del todo. Aquí es donde el vendedor puede, sin mala fe, no ser capaz de responder qué se puede construir.

Lo que hay que preguntar, y a quién

Ninguna de estas respuestas está en la nota simple.

Al ayuntamiento:

• Licencia de obra y licencia de primera ocupación del inmueble.
• Situación urbanística de la parcela según el planeamiento vigente: clasificación, calificación, edificabilidad, retranqueos.
• Si existe algún expediente de disciplina urbanística abierto.

Al Registro: la descripción registral y si hay anotaciones de expedientes.

Al Catastro: la superficie y la antigüedad que constan, y si concuerdan con lo anterior.

Cuando los tres coinciden, la compra es previsible. Cuando no coinciden, ahí está la conversación, y a veces la razón para no comprar.

Obras sin licencia: qué se puede y qué no

Es la pregunta que más se hace y la que peor se responde en internet, porque la respuesta depende de circunstancias que varían caso por caso.

Lo que sí puede decirse con propiedad:

• Existen vías para regularizar situaciones consolidadas, y son derecho andaluz, con su propio procedimiento. No sirve lo que se lea sobre otra comunidad autónoma.
• No todas las situaciones son regularizables. Depende del suelo, del tipo de infracción y del tiempo transcurrido, y el suelo protegido tiene su propio régimen.
• Una obra no declarada tiene efectos más allá del urbanismo: afecta a la valoración, a la financiación —el banco tasa lo que está inscrito— y a la futura venta, porque el problema pasa al siguiente comprador.

Quien compra una vivienda con obras no declaradas compra también su expediente. Esa comprobación corresponde a un abogado con experiencia en urbanismo andaluz, no a una agencia, y nosotros lo decimos abiertamente.

Lo que el comprador puede pedir por escrito

La diferencia entre una compra tranquila y una complicada en este municipio no está en la suerte, está en cuatro documentos que se piden antes de la señal.

Cédula o informe urbanístico de la parcela. Es la respuesta municipal a la pregunta de qué es y qué permite ese suelo concreto. Se solicita, tiene coste y tarda, y es exactamente por eso por lo que la mayoría no la pide.

Certificado del acto que ampara la ocupación, con la superficie que cubre.

Consulta sobre expedientes de disciplina relativos a la finca.

Nota simple actualizada, para contrastar la descripción registral con las tres respuestas anteriores.

Cuando esos cuatro documentos coinciden entre sí y con lo que usted vio, la operación es previsible. Cuando no coinciden, ahí está la conversación, y a veces el motivo para no seguir.

El caso del suelo no urbanizable

Es donde más dinero se pierde en esta provincia y donde peor se informa.

En suelo no urbanizable se ha construido durante décadas, y la situación de cada edificación depende de tres cosas: la clasificación del suelo, si está o no especialmente protegido, y cuándo se construyó.

Tres reglas prácticas:

Suelo especialmente protegido no prescribe igual. En determinados supuestos la potestad de restablecimiento no está sujeta a plazo, de modo que el paso del tiempo no arregla nada.

Una vivienda aislada en suelo rústico rara vez admite ampliación, aunque lleve cuarenta años en pie y aunque tenga AFO.

El agua y la luz son la prueba práctica. Cómo está conectada una finca rústica dice mucho sobre su situación administrativa, y una acometida provisional o un pozo sin concesión son señales, no detalles.

Si el inmueble que le interesa está fuera de suelo urbano, la comprobación no es la misma que en una urbanización, y el profesional que la haga debería tener experiencia específica en urbanismo andaluz.

Por qué esto no es motivo para no comprar en Marbella

Conviene decirlo, porque el titular asusta más que la realidad.

La mayoría de las operaciones en Marbella se cierran sin incidencias. Lo que cambia respecto a otros municipios no es el riesgo medio, sino el valor de comprobar: aquí la diferencia entre un expediente limpio y uno confuso es mayor, y por tanto la comprobación previa rinde más.

Dicho de otro modo: en Marbella lo escaso no es el suelo. Lo escaso es el inmueble en el que licencias, Registro y planeamiento coinciden, y ese es exactamente el inmueble que conviene buscar.

Preguntas frecuentes

¿Qué plan urbanístico rige hoy en Marbella?

El de 1986. El PGOU de 2010 fue anulado por el Tribunal Supremo en 2015, y su sucesor, el PGOM, sigue en tramitación. El instrumento que resuelve de forma definitiva la situación de una parcela concreta llega después del propio PGOM.

¿Es peligroso comprar en Marbella por el tema urbanístico?

La mayoría de las operaciones se cierran sin incidencias. Lo que cambia respecto a otros municipios no es el riesgo medio sino el valor de comprobar: aquí la diferencia entre un expediente limpio y uno confuso es mayor, y la comprobación previa rinde más.

¿Afecta igual a un piso que a una villa?

No. Para un piso en una urbanización consolidada y legalizada es contexto. Para una villa con historial de obras, un sótano habilitado o una parcela que se vende por su edificabilidad es una comprobación real, y en el último caso el vendedor puede sencillamente no poder responder.

¿Se puede legalizar una obra sin licencia?

A veces. Existen vías de regularización en el derecho andaluz, con su propio procedimiento, pero no todas las situaciones son regularizables: depende del suelo, del tipo de infracción y del tiempo transcurrido. Es una comprobación para un abogado con experiencia en urbanismo andaluz.

¿Qué pasa si compro una casa con una ampliación no declarada?

Compra también su expediente. Los efectos van más allá del urbanismo: afectan a la valoración, a la financiación —el banco tasa lo que está inscrito— y a la futura venta, porque el problema pasa al siguiente comprador.

¿La nota simple me dice si mi parcela tiene problemas urbanísticos?

Solo en parte: a veces constan anotaciones de expedientes de disciplina, y cuando constan importan mucho. Pero la edificabilidad, la clasificación del suelo y las licencias son información municipal, no registral.

¿La situación de Marbella se aplica a Benahavís o Estepona?

No. La anulación de 2015 y el PGOM afectan al municipio de Marbella. Benahavís, Estepona, Mijas y Fuengirola tienen su propio planeamiento y su propio ayuntamiento, y lo que valga allí hay que preguntarlo allí.

¿Qué documentos puedo pedir por escrito antes de comprar?

La cédula o informe urbanístico de la parcela, que es la respuesta municipal sobre qué permite ese suelo; el certificado del acto que ampara la ocupación con la superficie que cubre; la consulta sobre expedientes de disciplina; y una nota simple actualizada para contrastarlo todo. Tienen coste y tardan, y por eso la mayoría no los pide.

¿Qué cambia si la finca está en suelo no urbanizable?

Todo el análisis. La situación depende de la clasificación del suelo, de si está especialmente protegido y de cuándo se construyó. En suelo especialmente protegido la potestad de restablecimiento puede no estar sujeta a plazo, de modo que el tiempo no arregla nada.

¿Puedo ampliar una casa en suelo rústico?

Rara vez, aunque lleve décadas en pie y aunque cuente con AFO. La forma en que está conectada al agua y a la luz suele ser una buena pista de su situación administrativa: una acometida provisional o un pozo sin concesión son señales, no detalles.

¿A quién corresponde comprobar todo esto?

Al comprador, a través de su abogado independiente. El notario es imparcial y comprueba la escritura, no sale a inspeccionar la parcela ni pide licencias en su nombre. Nosotros reunimos la documentación y señalamos las discrepancias; el criterio jurídico lo pone su abogado.