La nota simple: cómo se lee, y lo que no aparece en ella

La nota simple es el documento que más se pide y menos se lee. Cuesta poco, llega rápido y casi todo el mundo mira dos líneas: quién figura como titular y si hay hipoteca.

Es bastante más que eso. Y, sobre todo, es bastante menos de lo que la gente cree. Buena parte de lo que decide una compra no está en la nota simple, y confundir las dos cosas es el origen de la mayoría de los sustos.

Qué es

Un extracto informativo del Registro de la Propiedad. No tiene valor de certificación, para eso existe la certificación registral, pero sí refleja el contenido de la inscripción en el momento en que se emite.

Se pide en el propio Registro o de forma telemática a través del Colegio de Registradores. Cualquiera con interés legítimo puede solicitarla; no hace falta ser el propietario.

Pida una actualizada. La que viene en el dossier de venta puede tener meses, y las cargas cambian.

Qué dice, apartado por apartado

Descripción de la finca. Superficie, linderos, referencia catastral y, en propiedad horizontal, la cuota de participación. Aquí está la primera trampa: la superficie registral no siempre coincide con la real ni con la catastral. Un desfase no es raro en España y no siempre es un problema, pero hay que verlo antes y no después.

Titularidad. Quién es dueño, en qué proporción y con qué carácter. Privativo o ganancial. Si son varios, todos tienen que vender. Si uno está casado en gananciales, el consentimiento del cónyuge puede ser necesario.

Cargas y gravámenes. Hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales. Dos matices que se pasan por alto:

• Una hipoteca cancelada económicamente puede seguir inscrita si nadie tramitó la cancelación registral. Se arregla, pero cuesta tiempo y hay que pactar quién lo hace.
• Las afecciones fiscales son la nota a pie de página que nadie lee: advierten de que el inmueble responde de impuestos liquidados de menos en transmisiones anteriores.

Situación urbanística, si consta. A veces aparecen anotaciones de expedientes de disciplina urbanística. Cuando aparecen, importan mucho.

Cómo se lee, línea por línea

La nota simple tiene una estructura fija. Sabiendo qué mira uno en cada bloque, se lee en cinco minutos.

El encabezado registral

Arriba figuran el Registro de la Propiedad competente, el número de finca y el IDUFIR o CRU. Un identificador único de finca registral. Ese número es lo que conviene apuntar: identifica el inmueble sin ambigüedad aunque la dirección postal cambie o el edificio tenga varios accesos.

La descripción de la finca

Superficie, linderos, referencia catastral y, en propiedad horizontal, la cuota de participación.

La cuota no es un detalle contable: determina cuánto paga usted de cada gasto común y cuánto pesa su voto en la junta. Dos áticos del mismo edificio pueden tener cuotas distintas, y con ellas derramas distintas de por vida.

Sobre la superficie, tres términos que aparecen y confunden:

• Superficie construida frente a útil. La nota suele dar la construida; la que se habita es la útil, y la diferencia en un piso puede ser considerable.
• Exceso de cabida: la finca real mide más que la inscrita. Se corrige por procedimiento registral, no basta con decirlo.
• Defecto de cabida: mide menos. Es el caso incómodo, porque puede indicar que parte de lo que se enseña no está donde se cree.

La titularidad

Quién es dueño, en qué porcentaje y con qué carácter — privativo o ganancial.

Aquí hay tres situaciones que cambian quién tiene que firmar:

• Varios cotitulares en proindiviso: firman todos, o hay que resolver el proindiviso antes.
• Bien ganancial: el consentimiento del cónyuge suele ser necesario aunque solo uno figure.
• Usufructo y nuda propiedad separados: son dos derechos y dos titulares. Comprar solo la nuda propiedad es posible y no es lo mismo que comprar el pleno dominio; conviene que quede claro qué se está comprando.

Las cargas

Es el bloque decisivo, y no todas las cargas son iguales.

Hipoteca. La más común. Ojo con la que está pagada pero no cancelada registralmente: se resuelve, cuesta tiempo, y hay que pactar por escrito quién lo tramita y quién lo paga.

Anotación preventiva de embargo. Una deuda del titular afecta al inmueble. Tiene plazo de caducidad, pero mientras vive condiciona la operación.

Anotación preventiva de demanda. Hay un pleito sobre la finca. Es la señal más seria de la lista.

Condición resolutoria. El vendedor anterior puede recuperar el inmueble si no se le pagó del todo. Aparece con frecuencia en compras aplazadas.

Servidumbres. De paso, de luces, de vistas, de canalización. En parcelas de ladera de esta costa son habituales y a veces recíprocas: usted pasa por el vecino y el vecino por usted.

Afección fiscal. La nota al pie que casi nadie lee: advierte de que el inmueble responde de impuestos liquidados de menos en transmisiones anteriores. Si el vendedor compró declarando por debajo del valor comprobado, la deuda puede seguir al inmueble.

Limitaciones administrativas y urbanísticas. A veces constan anotaciones de expedientes de disciplina. Cuando constan, importan mucho, y en Marbella más.

La obra nueva

Si el inmueble tiene declaración de obra nueva, figura aquí. Conviene distinguir dos vías:

• Obra nueva con licencia: se declaró aportando la licencia y el certificado final de obra. Es la situación limpia.
• Obra nueva por antigüedad: se inscribió acreditando que la construcción lleva años en pie y que ha prescrito la acción de disciplina. Inscribir una obra por antigüedad no la legaliza urbanísticamente. Significa que el Registro la reconoce, no que el ayuntamiento la ampare. Es una de las confusiones más caras de este documento.

Nota simple frente a certificación registral

Se piden por lo mismo y no sirven para lo mismo.

La nota simple es informativa. Refleja el contenido de la inscripción, pero no da fe.

La certificación registral la expide el registrador bajo su responsabilidad y sí da fe del contenido. Es lo que se pide en operaciones donde hace falta certeza formal. Herencias, procedimientos judiciales, determinadas financiaciones.

Para una compraventa normal, la nota simple actualizada es lo que se usa, y el notario solicita además información registral en el momento de la firma.

Cómo pedirla y qué se necesita

Se puede solicitar de tres formas: presencialmente en el Registro competente, telemáticamente a través del portal del Colegio de Registradores, o —lo más habitual— a través de su gestor o abogado.

Basta con uno de estos datos: la referencia catastral, el número de finca registral, o la dirección exacta con el titular. La referencia catastral es la vía más fiable, porque una dirección puede escribirse de varias maneras.

Tiene un coste bajo y llega en poco tiempo. No hay razón para no pedirla actualizada, y sí varias para no fiarse de la que viene en el dossier.

Ocho señales que merecen una pregunta

1. La superficie registral difiere de la catastral o de la real.
2. Hay hipoteca inscrita aunque el vendedor diga que está pagada.
3. Aparece una anotación de embargo o de demanda.
4. Consta una condición resolutoria.
5. Hay afección fiscal de una transmisión anterior.
6. La obra nueva está inscrita por antigüedad y no con licencia.
7. El titular no coincide con quien negocia, sin poder que lo acredite.
8. Hay servidumbres que la visita no dejaba ver.

Ninguna de las ocho impide comprar por sí sola. Todas cambian la conversación, y cuestan menos resolverlas antes de la señal que después.

Las cuatro cosas que la nota simple NO dice

Aquí está el valor real de esta página.

1. Si lo construido está legalizado. El Registro inscribe declaraciones de obra nueva, pero una ampliación, un sótano habilitado o un porche cerrado pueden existir físicamente sin figurar en ninguna parte. La nota simple no sale a mirar la parcela.

2. Si existe licencia de primera ocupación. Es un documento municipal. El Registro no lo emite ni lo comprueba.

3. Qué permite el planeamiento. La edificabilidad, los retranqueos, la clasificación del suelo. Todo eso está en el ayuntamiento. En Marbella esto pesa más que en otros municipios: el PGOU de 2010 fue anulado en 2015 y rige el plan de 1986, con un PGOM en tramitación. Una nota simple limpia no dice nada sobre esa cuestión.

4. Las deudas con la comunidad de propietarios. No se inscriben. Y las cuotas de determinadas anualidades pueden afectar al inmueble aunque las generara el vendedor. Para eso existe el certificado de deudas de la comunidad, que es otro documento.

Nota simple y Catastro no son lo mismo

Se confunden constantemente.

El Registro de la Propiedad dice quién es dueño y con qué cargas. Tiene efectos jurídicos.

El Catastro describe el inmueble físicamente. Superficie, uso, antigüedad, valor catastral, y sirve de base al IBI. Sus efectos son tributarios, no de propiedad.

Que discrepen es habitual. Que discrepen mucho es una señal para preguntar por qué antes de firmar nada.

Cómo la usamos nosotros

En una comprobación previa la nota simple es el punto de partida, no la conclusión. A partir de ella:

• contrastamos descripción registral contra Catastro contra realidad física,
• pedimos al ayuntamiento licencia de obra y de primera ocupación,
• solicitamos a la comunidad estatutos, últimas dos actas y certificado de deudas,
• consultamos el valor de referencia del Catastro, que fija el suelo de la base del ITP,
• y en Marbella comprobamos la situación urbanística de la parcela.

Cuando esos cinco documentos concuerdan, la compra es previsible. Cuando no concuerdan, ahí está la negociación, o la razón para no comprar.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una nota simple?

Un extracto informativo del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción registral de la finca y las cargas que pesan sobre ella. Es informativa: no certifica, pero refleja el contenido de la inscripción en el momento de emitirse.

¿Cómo se pide una nota simple?

En el Registro de la Propiedad correspondiente o de forma telemática a través del Colegio de Registradores. Puede solicitarla cualquier persona con interés legítimo, no hace falta ser el propietario. Pida siempre una actualizada, no la del dossier de venta.

¿La nota simple dice si la casa es legal?

No. El Registro inscribe declaraciones de obra nueva, pero una ampliación o un sótano habilitado pueden existir sin constar en ninguna parte, y la licencia de primera ocupación es un documento municipal que el Registro ni emite ni comprueba. Una nota simple limpia no equivale a una vivienda legalizada.

¿Aparecen en la nota simple las deudas con la comunidad?

No, no se inscriben. Para eso existe el certificado de deudas de la comunidad, que hay que pedir aparte, y conviene, porque las cuotas de determinadas anualidades pueden afectar al inmueble aunque las generara el vendedor.

¿Qué diferencia hay entre nota simple y Catastro?

El Registro dice quién es dueño y con qué cargas, con efectos jurídicos. El Catastro describe el inmueble físicamente y sirve de base al IBI, con efectos tributarios. Que discrepen en algo es habitual; que discrepen mucho es motivo para preguntar antes de firmar.

¿Qué es una afección fiscal en la nota simple?

Una advertencia de que el inmueble responde de impuestos que se liquidaron de menos en transmisiones anteriores. Es la nota a pie de página que casi nadie lee y que conviene aclarar antes de la compra.

La hipoteca sigue inscrita aunque esté pagada, ¿es un problema?

Es frecuente: cancelar económicamente un préstamo no lo borra del Registro si nadie tramita la cancelación registral. Se resuelve, pero lleva tiempo y hay que pactar por escrito quién lo gestiona y quién lo paga antes de la escritura.

¿Qué es la cuota de participación?

El porcentaje que corresponde a su vivienda dentro de la comunidad. Determina cuánto paga de cada gasto común y cuánto pesa su voto en la junta. Dos viviendas del mismo edificio pueden tener cuotas distintas, y con ellas derramas distintas durante toda la vida del inmueble.

¿Qué diferencia hay entre nota simple y certificación registral?

La nota simple es informativa y refleja el contenido de la inscripción. La certificación la expide el registrador bajo su responsabilidad y da fe del contenido. Para una compraventa normal se usa la nota simple actualizada; la certificación se reserva para operaciones que exigen certeza formal.

¿Qué significa que la obra nueva esté inscrita por antigüedad?

Que se inscribió acreditando que la construcción lleva años en pie y que prescribió la acción de disciplina urbanística. No equivale a estar legalizada: el Registro la reconoce, el ayuntamiento no necesariamente la ampara. Es una de las confusiones más caras de este documento.

¿Qué es una anotación preventiva de embargo?

Una deuda del titular que afecta al inmueble. Tiene plazo de caducidad, pero mientras está vigente condiciona la operación. Distinta y más seria es la anotación de demanda, que indica un pleito sobre la propia finca.

¿Qué datos necesito para pedir una nota simple?

Basta con uno: la referencia catastral, el número de finca registral, o la dirección exacta junto al titular. La referencia catastral es la vía más fiable, porque una dirección puede escribirse de varias formas y llevar a otra finca.

¿Basta la nota simple para comprar con seguridad?

No. Es el punto de partida. Junto a ella hacen falta el Catastro, la licencia de obra y la de primera ocupación, los documentos de la comunidad, el valor de referencia y —en Marbella— la situación urbanística de la parcela. La compra es previsible cuando esos documentos concuerdan entre sí.