El ITP en Andalucía: quién lo fija, sobre qué base y cuándo

El ITP es, con diferencia, la partida más alta de una compra de segunda mano en Andalucía. Y es también donde más se copia información que no corresponde: los tipos y la estructura los fija cada comunidad autónoma, de modo que un cálculo hecho para Baleares, Madrid o la Comunidad Valenciana no vale aquí.

Quién fija qué

La Junta de Andalucía fija el ITP en las transmisiones de segunda mano y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) en la obra nueva y en determinadas escrituras. La administración competente es la Agencia Tributaria de Andalucía.

El Estado fija el IVA de la obra nueva.

El ayuntamiento fija el IBI anual y la plusvalía municipal. No son gastos de compra, pero conviene no mezclarlos.

Consecuencia práctica: cuando alguien le dé una cifra, ya sabe a quién hay que preguntar si sigue vigente.

ITP o IVA: no es lo mismo

Segunda mano → ITP. Impuesto autonómico. Lo paga el comprador.

Obra nueva, primera transmisión desde el promotor → IVA + AJD. El IVA es estatal; el AJD, autonómico. También los paga el comprador.

No es una cuestión de tipo, sino de impuesto distinto. Y determina algo más: el IVA soportado en obra nueva no se recupera si usted es particular, mientras que en determinadas operaciones empresariales el tratamiento cambia. Si compra a través de sociedad, esa pregunta va a su asesor antes de firmar.

La base imponible no es siempre el precio

Este es el punto que más dinero cuesta y el que menos se explica.

Desde la introducción del valor de referencia del Catastro, la base imponible del ITP no puede ser inferior a ese valor. En la práctica:

• Si el precio pactado supera el valor de referencia, se tributa por el precio.
• Si el precio pactado queda por debajo, se tributa igualmente por el valor de referencia.

Es decir: negociar bien baja el precio, no el impuesto. Consultar el valor de referencia antes de negociar deja de ser un detalle y pasa a ser parte del presupuesto. Le dedicamos una guía aparte.

Si el valor de referencia está claramente por encima del valor de mercado defendible, cabe impugnar, pero es un procedimiento posterior, con carga de la prueba, no un trámite.

Cómo se declara: modelos y plazo

El ITP y el AJD se autoliquidan: usted calcula, presenta y paga, y la Administración comprueba después.

• Modelo 600 para transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados en general.
• Modelo 601 para determinados supuestos, según indique la propia Agencia Tributaria de Andalucía.

El plazo corre desde el otorgamiento de la escritura y es corto. Presentar fuera de plazo genera recargos crecientes, y si la Administración requiere antes de que usted presente, el régimen cambia a sancionador.

Una consecuencia práctica que sorprende a los compradores extranjeros: hasta que el impuesto no está liquidado, el Registro no inscribe la escritura. La cadena real es escritura → impuesto → inscripción, y la inscripción tarda semanas. Su gestor normalmente encadena los tres pasos sin que usted intervenga, pero conviene saber por qué la propiedad no aparece a su nombre al día siguiente de firmar.

Cuándo aparece el AJD y cuándo no

El AJD es el gran olvidado, porque en una compra de segunda mano no aparece y en otras operaciones sí. Grava, en términos generales, los documentos notariales inscribibles que no están sujetos a ITP.

Los tres casos que más se encuentran:

• Obra nueva del promotor: IVA por la compra y AJD por la escritura.
• Escritura de préstamo hipotecario: sujeta a AJD. Desde el cambio normativo en materia de créditos inmobiliarios, quién lo soporta cambió respecto de lo que muchos recuerdan; confírmelo en la información precontractual del banco.
• División horizontal, obra nueva declarada, agrupación o segregación de fincas: operaciones documentales que también lo devengan, y que aparecen cuando se regulariza una situación registral antes de vender.

Ese último punto conecta con el urbanismo: legalizar y declarar una ampliación no solo cuesta tiempo y honorarios, también tiene un coste fiscal propio.

Cuando el vendedor es una empresa: ITP o IVA

Si quien vende es un particular, es ITP. Si es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, la operación entra en la órbita del IVA, y ahí hay matices que cambian por completo la factura.

La regla práctica: la primera entrega de una edificación por el promotor va con IVA. Las segundas y ulteriores entregas están, por regla general, exentas de IVA y por tanto sujetas a ITP, aunque venda una sociedad.

Existe además la llamada renuncia a la exención, que permite en determinadas operaciones entre empresarios tributar por IVA en lugar de por ITP. Tiene requisitos estrictos y consecuencias en el AJD. Si compra o vende a través de sociedad, esa decisión se toma con un asesor antes de firmar, no en la notaría.

La comprobación de valores

Aunque usted autoliquide correctamente, la Administración puede comprobar el valor declarado dentro del plazo de prescripción.

Con el valor de referencia del Catastro operando como suelo de la base, este escenario se ha reducido mucho para los inmuebles que tienen valor de referencia asignado. Pero no ha desaparecido: hay inmuebles sin valor de referencia, y en esos casos vuelve a jugar la comprobación clásica.

Si recibe una propuesta de liquidación complementaria, tiene plazo para alegar y para pedir tasación pericial contradictoria. No es un trámite automático y conviene atenderlo con asesor: dejarlo pasar convierte una propuesta discutible en una deuda firme.

Reducciones: por qué no las listamos

Andalucía contempla tipos reducidos para determinados supuestos —según circunstancias personales del adquirente y el destino del inmueble— y esas condiciones cambian.

No las enumeramos aquí por dos motivos. El primero es el habitual: se fijan regionalmente y se modifican. El segundo es más importante: dependen de la situación personal del comprador, no del inmueble, de modo que una lista genérica induce a error justo en el caso concreto. Lo aplicable a usted lo confirma la Agencia Tributaria de Andalucía o su gestor.

Lo que un comprador debería tener sobre la mesa

1. El valor de referencia del inmueble.
2. Si es segunda mano u obra nueva — determina qué impuesto se aplica.
3. Si le corresponde algún tipo reducido por su situación personal.
4. El plazo de autoliquidación desde la escritura.
5. Que los impuestos se suman al precio y no se financian: los bancos españoles no suelen incluir los gastos de compra en el préstamo.

Preguntas frecuentes

¿Quién fija el ITP en Andalucía?

La Junta de Andalucía, no el Estado ni el ayuntamiento. Por eso el tipo es el mismo en Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola. Lo que varía por municipio es el IBI anual y la plusvalía municipal.

¿ITP o IVA?

ITP en las transmisiones de segunda mano; IVA más AJD en la obra nueva adquirida al promotor. No es una cuestión de tipo sino de impuesto distinto: el IVA es estatal y el AJD autonómico.

¿Sirve un cálculo hecho para Baleares o Madrid?

No. Los tipos y la estructura los fija cada comunidad autónoma, y no solo difieren en la cifra sino a veces en el sistema. Aplicar la mecánica de otra comunidad es equivocarse en la partida más alta de la compra.

¿Sobre qué valor se calcula el ITP?

Sobre el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia del Catastro. Si compra por debajo del valor de referencia, tributa igualmente sobre ese valor. Consúltelo antes de negociar.

¿Puedo impugnar el valor de referencia?

Cabe hacerlo si está claramente por encima de un valor de mercado defendible, pero es un procedimiento posterior con carga de la prueba, no un trámite. Suele requerir tasación y asesoramiento.

¿Qué plazo hay para pagarlo?

La autoliquidación tiene un plazo desde el otorgamiento de la escritura, y su incumplimiento genera recargos. Además, hasta que el ITP no está liquidado la escritura no se inscribe en el Registro, y la inscripción es lo que hace su derecho oponible frente a terceros.

¿Hay tipos reducidos en Andalucía?

Existen para determinados supuestos, pero dependen de circunstancias personales del comprador y del destino del inmueble, y cambian. Por eso no los listamos: una lista genérica induce a error justo en el caso concreto. Confírmelo con la Agencia Tributaria de Andalucía o con su gestor.

¿Con qué modelo se declara el ITP en Andalucía?

Se autoliquida, generalmente con el modelo 600 y, en determinados supuestos, con el 601, según indique la Agencia Tributaria de Andalucía. El plazo corre desde el otorgamiento de la escritura y es corto.

¿Por qué la propiedad no aparece a mi nombre al día siguiente de firmar?

Porque hasta que el impuesto no está liquidado, el Registro no inscribe la escritura. La cadena real es escritura → impuesto → inscripción, y la inscripción tarda semanas. Es lo que hace su derecho oponible frente a terceros.

¿Cuándo se paga AJD?

En obra nueva del promotor junto con el IVA, en la escritura de préstamo hipotecario y en operaciones documentales como la división horizontal, la declaración de obra nueva o la segregación de fincas. En una compraventa de segunda mano entre particulares no aparece.

Si compro a una sociedad, ¿pago IVA o ITP?

Depende de si es primera o ulterior entrega. La primera entrega de una edificación por el promotor va con IVA; las segundas y ulteriores están por regla general exentas y sujetas a ITP, aunque venda una sociedad. Existe además la renuncia a la exención, con requisitos estrictos: decídalo con asesor antes de firmar.

¿Puede Hacienda revisar el valor que declaré?

Puede comprobarlo dentro del plazo de prescripción. Con el valor de referencia operando como suelo, el escenario se ha reducido mucho para los inmuebles que lo tienen asignado, pero no ha desaparecido. Si recibe una propuesta de liquidación complementaria, tiene plazo para alegar y para pedir tasación pericial contradictoria.

¿Se puede financiar el ITP con la hipoteca?

Por lo general no. Los bancos españoles financian el inmueble, no los gastos de compra, y además prestan contra su propia tasación. Cuente los impuestos como dinero propio, por encima de su aportación.