Alquiler turístico en Andalucía: se inscribe, no se compra una licencia

Quien llega a Andalucía con lo que ha leído sobre Baleares se equivoca de sistema, y el error va en las dos direcciones: ni hay que comprar una licencia escasa, ni basta con poner el piso en una plataforma.

Cómo funciona aquí

En Andalucía, la vivienda de uso turístico se inscribe mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. La inscripción asigna un número de registro, y ese número debe figurar en toda la publicidad — plataformas incluidas.

Tres consecuencias que conviene entender:

No hay cupo ni mercado de licencias. A diferencia de comunidades con plazas contingentadas, aquí no se compra ni se vende un derecho escaso. Quien le ofrezca «una licencia turística» como activo transmisible con precio le está describiendo otro sistema.

Declaración responsable no significa ausencia de requisitos. Significa que usted declara cumplirlos y puede empezar, y que la Administración comprueba después. Si no se cumplían, las consecuencias llegan igualmente. Con la diferencia de que llegan cuando ya está operando.

La normativa autonómica se ha ido modificando, y también han aparecido competencias municipales sobre la implantación de este uso. Por eso aquí describimos el mecanismo y no reproducimos requisitos concretos: lo aplicable está en la Junta y, cada vez más, también en el ayuntamiento.

Los tres filtros, en orden

La pregunta «¿puedo alquilar en turístico?» son en realidad tres preguntas, y fallar cualquiera de ellas basta para que la respuesta sea no.

1. ¿Es legalmente habitable el inmueble? La inscripción parte de que la vivienda cuenta con la ocupación amparada por el ayuntamiento. Sin ese punto de partida, lo demás no se sostiene. Es la conexión con la licencia de primera ocupación, y en Marbella no es un detalle.

2. ¿Lo permite el planeamiento y el ayuntamiento? La implantación del uso turístico puede tener condicionantes municipales. Pregunte en el ayuntamiento del municipio concreto. Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas y Fuengirola son cinco administraciones distintas.

3. ¿Lo permiten los estatutos de la comunidad de propietarios? Y este es, en la práctica, el filtro que más operaciones tumba. La comunidad puede limitar o prohibir el alquiler turístico con independencia de lo que permita la comunidad autónoma.

Lea los estatutos y las últimas actas antes de contar con ingresos por alquiler. Un acuerdo comunitario en esa dirección puede estar tomado, o estarse discutiendo, sin que aparezca en ningún otro documento de la compraventa.

Dos cambios estatales de 2025

A los tres filtros andaluces se han sumado dos piezas estatales. Quien lea artículos anteriores a 2025 no las encontrará allí.

La aprobación previa de la comunidad, desde abril de 2025. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige, para iniciar el alquiler turístico en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la aprobación expresa y previa de la junta de propietarios. Antes bastaba, en general, con que los estatutos no lo prohibieran; ahora el silencio ya no basta para empezar. Quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa anterior está en una situación distinta de quien quiere empezar hoy, y esa diferencia se comprueba, no se supone.

El número de registro estatal, desde julio de 2025. Además del registro turístico andaluz existe la ventanilla única digital de arrendamientos, con un número estatal que las plataformas exigen para publicar anuncios de corta duración. Se tramita a través del Registro de la Propiedad y convive con el número andaluz: son dos inscripciones distintas, y hacen falta las dos.

La parte fiscal, que casi nadie incluye en el cálculo

Los ingresos por alquiler turístico tributan.

Si usted no es residente fiscal en España, se declaran en el modelo 210, en una declaración propia con sus propios plazos: desde 2024, los ingresos de un año se agrupan y se presentan al comienzo del año siguiente. Y la posibilidad de deducir gastos depende de si reside en la UE o el EEE o en un tercer país. Una diferencia que cambia el rendimiento neto de forma apreciable.

Si usted sí es residente fiscal, van en su IRPF, y el tratamiento cambia según la actividad se preste con o sin servicios propios de la industria hotelera.

A eso hay que sumar los costes reales de la explotación —gestión, limpieza, plataformas, suministros, seguro— que rara vez aparecen en las proyecciones que acompañan a un anuncio de venta. Cuando alguien le presente una rentabilidad esperada, pregunte qué hay descontado y qué no.

Lo que no vamos a decirle

No publicamos rentabilidades esperadas ni tasas de ocupación. No porque no existan datos, sino porque dependen de la ubicación exacta, del inmueble, de la temporada y de la gestión, y una cifra general aplicada a un inmueble concreto es exactamente el tipo de número que hace tomar malas decisiones.

Lo que sí hacemos, antes de una compra: comprobar si la inscripción es realista para ese inmueble, y leer los estatutos de la comunidad.

Los requisitos del inmueble, que sí existen

La declaración responsable es un trámite sencillo, y de ahí nace el malentendido: se confunde la facilidad del papel con la ausencia de requisitos. La normativa andaluza de viviendas con fines turísticos exige condiciones concretas al inmueble, y la Administración puede comprobarlas después.

Entre las que más problemas dan en la práctica:

Licencia de ocupación en regla. Sin ella, la vivienda no debería inscribirse.

Ventilación y menaje según lo exigido, refrigeración o calefacción según la temporada de comercialización, y equipamiento suficiente para las plazas ofertadas.

Límites de capacidad por vivienda y por habitación.

Información al usuario: hojas de quejas y reclamaciones, número de teléfono de atención, normas de la casa y de la comunidad.

Registro de viajeros y comunicación a las autoridades, obligación policial independiente de la turística y con su propio plazo, muy corto.

Y una que se olvida siempre: el número de registro debe figurar en toda la publicidad. Un anuncio sin él es sancionable por sí mismo, con independencia de si la vivienda cumple todo lo demás.

Antes de comprar pensando en alquilar

Si la rentabilidad del alquiler forma parte de la decisión de compra, hay cuatro comprobaciones que se hacen antes de la señal, no después.

Los estatutos de la comunidad. Pueden limitar o prohibir la actividad, y una mayoría cualificada puede acordarlo también más adelante. Pida los estatutos y las actas de las dos últimas juntas.

El acto que ampara la ocupación. Licencia de primera ocupación, declaración responsable o AFO son tres situaciones distintas, y no todas permiten la inscripción turística.

El planeamiento y el uso. Que el uso del inmueble sea el residencial que la actividad presupone.

La fiscalidad de su caso concreto. Residente o no residente, y si no residente, si reside dentro o fuera de la UE o del EEE, porque de ahí depende el tratamiento de los gastos. Esta pregunta cambia el resultado neto más que el precio por noche.

Cuando esas cuatro respuestas están por escrito, la inversión es previsible. Sin ellas, lo que se compra no es un alquiler turístico sino la posibilidad de uno.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se alquila una vivienda turística en Andalucía?

Mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, que asigna un número de registro. Ese número debe figurar en toda la publicidad, incluidas las plataformas.

¿Hay que comprar una licencia como en Baleares?

No. En Andalucía no existe un cupo ni un mercado de licencias transmisibles. Quien le ofrezca «una licencia turística» como activo con precio le está describiendo el sistema de otra comunidad autónoma.

¿Declaración responsable significa que no hay requisitos?

No. Significa que usted declara cumplirlos y puede empezar, y que la Administración comprueba después. Si no se cumplían, las consecuencias llegan igual, con el agravante de que llegan cuando ya está operando.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibírmelo?

Sí, y es en la práctica el filtro que más operaciones tumba. La comunidad puede limitar o prohibir el alquiler turístico con independencia de lo que permita la Junta. Y desde abril de 2025, para iniciar la actividad hace falta además la aprobación expresa y previa de la junta: que los estatutos callen ya no basta para empezar. Lea los estatutos y las últimas actas antes de contar con esos ingresos.

¿Qué es el número de registro estatal de alquiler?

Un registro introducido en 2025, adicional al turístico andaluz: las plataformas exigen ese número estatal para publicar anuncios de corta duración, y se tramita a través del Registro de la Propiedad. Son dos inscripciones distintas y hacen falta las dos.

¿Hace falta licencia de primera ocupación?

La inscripción parte de que la vivienda cuenta con la ocupación amparada por el ayuntamiento, así que en la práctica sí. Es la conexión directa entre el alquiler turístico y el expediente municipal del inmueble.

¿Cómo tributan los ingresos del alquiler turístico?

Si no es residente fiscal en España, en el modelo 210, en una declaración propia con sus propios plazos: desde 2024 los ingresos de un año se agrupan y se presentan al comienzo del año siguiente. La deducibilidad de gastos depende de si reside en la UE/EEE o en un tercer país. Si es residente, van en su IRPF, con tratamiento distinto según se presten o no servicios propios de la industria hotelera.

¿Es igual en Marbella que en Estepona o Mijas?

El procedimiento autonómico es el mismo, pero la implantación del uso puede tener condicionantes municipales, y son cinco ayuntamientos distintos. Pregunte en el del municipio concreto.

¿Qué rentabilidad puedo esperar?

No publicamos rentabilidades ni tasas de ocupación: dependen de la ubicación exacta, del inmueble, de la temporada y de la gestión, y una cifra general aplicada a un caso concreto induce a decisiones malas. Cuando alguien le enseñe una proyección, pregunte qué costes están descontados.

¿La declaración responsable significa que no hay requisitos al inmueble?

No. El trámite es sencillo, pero la normativa andaluza exige condiciones concretas a la vivienda y la Administración puede comprobarlas después: licencia de ocupación en regla, equipamiento, límites de capacidad, hojas de reclamaciones e información al usuario.

¿Dónde debe aparecer el número de registro?

En toda la publicidad, incluidos los portales. Un anuncio sin él es sancionable por sí mismo, con independencia de que la vivienda cumpla el resto de requisitos.

¿Hay que comunicar los datos de los huéspedes?

Sí. El registro de viajeros y su comunicación a las autoridades es una obligación policial independiente de la turística, con su propio plazo y muy corto. Se olvida con frecuencia en las primeras semanas de actividad.

¿Qué debo comprobar antes de comprar si pienso alquilar?

Los estatutos y las actas de la comunidad, el acto que ampara la ocupación (licencia, declaración responsable o AFO), el uso urbanístico del inmueble, y su propia situación fiscal, porque el tratamiento de los gastos depende de dónde resida usted.